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有公募，更REITs | 资管峰会

TheFuture官微 2019-10-24 11:08:05

作者丨韩振铭编辑丨李江涛来源丨地产资管网（ID：thefutureX）

经过多年发展，我国房地产行业已进入“新存量时代”，房地产企业商业模式的重心由开发逐步转向开发与运营并举，而投融资模式的相应调整对转型成功与否至关重要。

REITs作为以持有型不动产为投资标的权益性金融产品，相较于传统信贷工具，能够有效提升循环投资效率，促进房地产企业构筑商业模式闭环，推动其业务模式由销售向长期持有运营转变。

中联基金作为国内不动产证券化领域的市场领先机构，自2018年以来，持续主导发行了多支具有市场影响力的创新产品，合计发行规模巨大，居于市场领先地位。

中联基金董事总经理范熙武表示，从2014年破冰开始，REITs逐步受到了大家更多关注。抛开它的特征、架构以及功能上的投融管退的商业闭环不谈，单说REITs中最根本的：现金流和交易，这两个要素是REITs的底座，客户所有诉求的实现也基于这两个要素。

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我国REITs从2014年到现在共发行了57单，数额达1058亿。

在2017年，出现了幅度比较大的增长，接下来的两年以平稳的状态保持高位发展。之所以出现这样的良好局面，是因为行业的转型诉求以及金融端对地产行业的鼓励性政策出现了变化。

另外，存量时代的到来和资管新规的发布，使得REITs这种标准化产品，给开发商与资金端都提供了一个好的对接平台和品种。这也是REITs出现良好发展态势的重要原因。

在未来，即使受到体量巨大的基础设施的影响，商业不动产依然会成为REITs里面最主要的和占比最大的不动产类别。

目前，由于REITs仍然以私募的方式来发行，所以大家都看不到公开数据。中联基金所占市场份额是很大的，所做的项目具有一定的代表性。基于此，我们对REITs投资人进行分析。由上面的图片可知，不管是金额口径还是单数口径，银行的比例都占到了90%左右。不过，值得欣慰的是，近些年来一些权益性的投资人也开始参与进来。

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关于REITs，有几个比较有代表性的问题。

第一个问题是REITs的属性，它到底是股权型、债券型还是夹层投资？

其实，这三者的属性它都有。REITs最初在中国诞生时，是一个纯权益性的产品，只为自己内部的员工服务。后来，它慢慢带有了债性，这源于供需两端诉求的堆积。

如此多债性REITs的存在，恰恰说明类REITs的生命力和适应性很强。主体、资产都很好，才会让客户具有更广泛的选择权。如何选择它，并不是出于单纯主观的诉求，而是基于项目上的客观情况，做到主客观相结合。归根到底，REITs是一种工具，而且这个工具的样式也有很多种。

第二个问题是税的影响有多大？

税的影响其实是很微妙的，以如下三个事件为例：

⚫ 一个地产行业的客户通过做REITs，原本剥离这个项目据估算需要承担两个亿的税负，等发行完毕之后，只付了1500万。之所以会出现这样的情况，是因为它带有融资属性，而我国的税收主管部门的沟通口径和单纯的大宗交易是完全不一样的。

⚫ 在发行REITs时，通常采用内部重组的剥离方式进行税收，而这单REITs通过资产买卖的方式，所得税和契税都交齐了，完成了资产的重组。中联基金在与用户展开合作时，会对其进行准确的定位，并基于项目的收入、利润和销售规模分析如何交税，最后做出未来的安排。

⚫ 在做REITs时，会产生资产交割，客户可以将这单项目20%的融资额作为出让金缴纳给税务部门。这样一来，就不需要自己缴纳税款了。所以，貌似看起来很不理性的选择，嵌入到商业不动产纷繁复杂的主体诉求里时，REITs税的影响力就彰显出来了。当然，这种影响有时候是积极的，有时候是消极的。

另外，REITs在做债、做股或者是夹层的时候，与别的产品是不一样的。

对于债而言，REITs目前是唯一一个标准化且能够实现产品无缝续接的产品。REITs还有一个特点：只付息不还本，这一点是REITs区别于任何基于经营性物业的贷款、融资的。

REITs在做股时，能够进入到类REITs的资产相对来说还是比较成熟的，同时基于这个成熟性，中联基金为其配备了标准化的标杆，这个杠杆在规模、利率水平等方面，都要远远强于普通的债券。

至于夹层，REITs的设计空间更为灵活，例如在期间收益、浮动收益和资产控制权利等方面的设计。

我们常说，“无公募，不REITs”。

范熙武表示：“其实我对这个观点持保留态度，在我看来，有公募，更REITs。因为它是公开产品，一直都吸引着大家的关注。中国REITs的规模是相当大的，而中国的公募REITs相当于美国的私募REITs。”

中联基金一直期待着全新公募REITs的推出，为完整的不动产金融链条划上一个句号。当然，这并意味着一个时代的结束，而是一个新的开始。但在它还没有诞生之前，还是需要在多样化的功能价值的匹配方面认真研究下类REITs。

在中国，不动产的规模相当大，这为REITs提供了巨大的发展空间。但是，从2014年开始破冰以来，REITs所占的份额并不是特别大。

范熙武表示，“这主要是在沟通上和对产品的认知上出现了问题。至于公募REITs没有退出的问题，源于缺乏认知和刺激。”

国内类REITs的发展，从来没有停止创新的脚步。

首先，类REITs的适用性很强，即使金融机构、开发商等主体不是很强，也没有出现什么问题。其次，有这么多的创新，也说明监管部门提供了强有力的支持。另外，中国化的REITs也会在此基础上呼之欲出。

REITs回归资产本源首先需要公允定价，大宗交易可以作为重要的参照，如果能够找到一个强有力的工具，就会起到很好的支撑作用；其次是强化支撑，REITs如果想要长久地发展下去，在发行端和运营端都需要强化，随着REITs发行次数的增多，将会倒逼更加专业化运营的出现；最后还需要善用信用，在REITs债性受到诟病的同时，也应该认可它的实力与品牌。REITs未来的发展，需要把资金和管理方面的实力很恰当地注入到REITs中去。

在管理能力不断强化的商业资产领域，REITs的未来发展，前景可观。