蒙特利尔安家手册——购房

明确购房目的 购买房产，到底是为了自住还是投资。自住购房者需要更确切地了解房屋面积大小、房屋外观、社区环境等细节问题；为了投资，则更多的需要关注地点、成本、升值空间等。总而言之，地点(Location)，房型(Style)， 成本(Cost)是三个最值得关心的购房要求。 做好前期研究 了解当地的房地产市场 通过对当地的房地产市场的了解，感受买什么房(what)，什么时间买(when)，在什么地点买(where)。 充分了解并具体合理比较，做出明智的选择。内容应人而异，例如，Montreal当地市场的管理，绝大多数地产交易由Greater Montreal Real Estate Board管理，地产局同时负责MLS网站，仲裁和经纪人的管理。关于社区概况，在蒙特利尔政府网站可以查询各个社区的人文及设施状况。 同时需要了解地产市场的近期涨幅，Mortgage市场的状况，比较不同利率的利弊。 了解基本数据人口供需关系影响商品价格，人口作为房产投资中的最重要因素，可以最直接的影响到房屋价格的增长或下跌。通过官方数据了解到，目前加拿大每年有稳定的28万-30万新移民数量，其中绝大多数新移民都会选择加拿大的三大城市登陆——多伦多、蒙特利尔、温哥华。

土地供应量众所周知，加拿大是国土面积第二大的国家，但是城市建设中可用于建造房屋的土地并不多，这和政府的规划有很大关系。在蒙特利尔，也许你只能在市中心区域看到高楼，其他地区多以独立屋和低于25层的公寓楼为主，而且纯住宅式公寓也不多见，可见其土地的稀缺程度！另外从地理环境上看，蒙特利尔实际上是一个四面环水的岛屿，占地仅499平方公里。因此极为有限的土地供应量决定了这座城市无限的投资回报！如果一个城市的规划中有接近“无限”的土地供应量，那么长期看来这个城市也是不值得投资。 基础配套建设完善的周边配套可以决定这个区域是否适合当地居民长期居住。以北京为例，在朝阳大悦城建成和地铁6号线青年路站通车之前，该地区房屋均价仅不到7000元/平米，随着配套设施的不断完善，该区域房价达到了5-8倍的增长，而且带动了越来越多外来人口的迁入。在蒙特利尔也是同样的道理，在Angrignon地铁站周围的公寓就要比同地区非地铁公寓价格高出几万加币。 就业率 就业率对房产最直接的影响就是空置率问题。了解过底特律这个城市的人都听说过，由于次贷危机的影响，通用汽车公司在2009年宣布破产保护之后，底特律的房价一落千丈，甚至有的房屋挂牌1000美元出售，整个城市濒临破产。所以在房产投资中，首先要考虑的一点就是你买的房子会不会有人来住？如果投资在一个高失业率的城市，再好的地段、再优质的房子也是无稽之谈。从官方数据来看，随着加拿大经济的复苏，2017年12月加拿大新增了7.9万个就业机会。据加拿大统计局报告，加拿大12月的失业率为 5.7%，这是42年以来的最低纪录。与此同时，魁北克省失业率也正处在1976年有数据以来的历史最低水平。创下了失业率为4.9%的最低纪录。同一时期，魁省失业率远低于加拿大平均水平，证明魁省经济已经有了非常明显的变化。

计算购房及维护的费用 充分了解购房前后所发生的费用，避免可能出现的还款危机。 首先是首付款(Downpayment)，一般来讲，首付款在35%以上，银行可以不考虑工作状况。 对于有收入的家庭来说， 25%的首付款+(3-3。5)*年收入基本上是可购买房子的价格。其次，月供款。包括你的本金和利息，同时也可以加上财产税，如果是Condo， 还应考虑每月的管理费，水电气费用，电视，计算机，汽车的贷款也应该充分考虑。最后是维护更新的费用。考虑到目前市场上绝大部分成交的是二手房, 屋顶，水箱， 地毯以及家用电器都有更新更换的可能性。

自主购房或选择地产经纪 centris.ca（地产经纪网站）duproprio.com（自己卖房子网站）加拿大的地产管理有其鲜明的特点。 以Quebec省为例，The Association des courtiers et agents immobiliers du Quebec (ACAIQ)是其立法机构， 但它并不隶属于政府，它属于自行立法，自我管理 ，这样做是为了更加适于市场的变化。Greater Montreal Real Estate Board 负责日常的管理及仲裁。 各个经纪人必须持牌上岗，代表地产公司进行地产交易。一个称职的地产经纪人应当: 严格遵守相关的法律和法规。专业知识和多年的工作经验。专业的服务水平和态度。一个好的经纪人能够为购房者提供有益的建议和服务，往往能节省购房者大量的时间和金钱。 房屋贷款 房屋贷款的选择 如果不能一次付清房款的话，我们就需要向银行或其他金融机构申请房屋贷款。 房屋贷款的多少取决于以下几个因素: 家庭年收入、首期付款、贷款利率、 贷款摊分年限。部分银行考虑到新移民的实际情况，允许只要首期付款超过35%房价，即可批准贷款，而不考虑其他因素。如果首期付款在5-25%房价之间， 贷款方不仅要考虑购房人的工作状况，购房人还必须缴纳一定数额的贷款保险。 贷款机构可以是：保险公司，银行，信托公司以及一些财务公司，其实在报纸上， 你也能够发现一些私人放贷者。 贷款的利率分为两类: 固定和浮动。贷款金融机构会定期发布固定利率，浮动利率则是根据Bank of Canada 公布的利率， 再减去一个系数，各贷款机构根据自身运营状况提供这个系数。个人在选择固定或浮动利率是，完全是因人而异。一般来说，经济形势看好时，浮动利率容易上涨， 固定利率则易被采用。 一般在提出贷款申请时，申请人需要提供以下资料：个人信息，包括年龄，婚姻状况等等、雇主签发的收入证明、当前的银行信息首期付款的证明、 购房合同、购买房屋的评估。 贷款保险 在首期付款只能达到5-25%房价之间时，一般是需要缴纳一定数额的贷款保险，保险数额取决于首付的多少，首付越多，保险越少。 加拿大最大的贷款保险公司有两家，分别为CMHC (Canada Mortgage Housing Corporation) 和GE Capital， 详细的保险数额，请咨询贷款代理人或银行。

购房Offer及谈判 看到了自己中意的房子，填写购房合同，这就是我们平时常说的 Offer。 它不仅是个人的一个决定，更是一个标准的法律文件。 因此，对于我们这些初来乍到的人，了解一些购房合同的基本知识是十分重要的。 标准的购房合同包括这样一些基本细节: 售房者，购房者的姓名，房屋的地址 购买价格，由于购房价是可以协商的，所以第一次的 Offer价格要低于售房者的叫价。 同时包括保证金，首付款和银行的贷款 私人物品的处理，一般来说， 窗帘，厨房的电器留下的情况比较多。 洗衣机和烘干机取决于双方的协商。 买卖双方承担的基本责任和义务，交房时间和要求对方答复的期限。 双方经过几轮的谈判之后， 最后签字，合同生效。 应当注意的是，这是一份由条件的合同，一般取决于贷款，房检，Condo文件(如果购买的是 Condo)，也就是说， 其中任何一项不满足，购房人有权中止购房合同，而无需负担法律责任。

过户及搬家 在合同最终签订后，地产经纪人会帮助购房人将所有的文件转移给律师。律师检查所有的合同细节，确认所有的条件已经满足。 律师同时对房屋的所有权进行调查，确认房产权的合法性。 联系贷款银行，确保贷款的及时移交。 大约在你搬家后一个月，律师把地契寄到你的新家。辛辛苦苦几个月， 终于到了搬家的日子，别忘记提前开通水电气。 告别租房的岁月，你现在在加拿大也是有地产的人了。 有了自己的家，有了一份归属感。 努力工作，享受生活!

房源分类 关于加拿大的房源，分类还是很多的，很多有购房经历的朋友应该都有一种独特的经历，就是被经纪们带着到处看房，参观各种各样的房子，特别是对于新移民多伦多的朋友来说，很多房型更是连听都没听说过的。加拿大的房源不同于中国，这里的房源种类复杂。下面小编就逐类别的为大家介绍一下。按管理费可分2类： 说起加拿大的房子，粗略的可以划分为：有管理费和无管理费两大类。有管理费的房子，此类房源一般包括：公寓、共管镇屋;属于业主需要每月交钱给管理公司，公共区域日常的维护和清洁都会有人打理，有些配套齐全的房源内部还会配备各种健身娱乐设施供住户使用，总体来说还是比较方便的。那么，另一种房源为无管理费房源。此类型的房源一般包括：独立屋、半独立屋、连体屋、无管理费镇屋等等，此类房源的业主无需缴纳管理费，也没有专门的管理公司进行日常维护，一切都依赖住户自己管理和清洁，一旦房源出现任何问题，也都是由住户自行负责解决。这两类房源都有优点和缺点，购房者需要考量自身的需求来选择适合自己的房源。 建筑类型：公寓(英：condo，法：condo）公寓一般都会建造在交通便利的市中心，各项配套齐全，交通便利。一般的公寓大楼内都会设有健身和娱乐设施，业主可以随时使用，比较适合单身、年轻夫妇以及退休老人居住，一般公寓都是需要支付相应的管理费，统一管理的。

公管镇屋(英：Town house，法：Maison de ville）此类型的房源又分为2种，一种是有管理费镇屋，另一种是无管理费镇屋。此类房源的构造一般都是多户居民的房子连为一体的，有人称此类房源为：排屋或者联排别墅。这种房源的居住空间大，深受老人和孩子的追捧。

独立屋(英：detached house，法：maison individuelle关于独立屋，它与公寓两种房源，可以说深受购房者的喜爱。此类房源私密性比较高，四周与邻居都是分隔开的，室内一般都会分为上下两层加一层地下室，活动空间大，干扰度降低，比较适合一家人自住，当然，此类房源也是所有房源类型中最贵的一类房源。

独立平房(英：Bungalow，法：Bungalow）独立平房一般都只有一层，同时也有不少错层的房源，错层的房子根据楼梯的方向，又分侧复式，前复式，后复式。只是Bungalow的楼梯不会像独立house那么高，楼梯会较低些，也就几层吧。走上几层有卧室，走下几层有客厅，再下几层又是地下室。 这种房型占地面积大，土地的容积率是最低的，尤其适合老人，因不需要爬太高的楼梯。不过，此类型的房源不多，一般市面上的平房大多数都比较陈旧。

半独立屋(英：semi-detached，法semi-détaché）半独立别墅，一般中国人都喜欢称呼为双拼别墅，两户人家之间只相隔一堵墙，具有独立别墅的优势，价格相对独立别墅来说又比较便宜，所以深受置业者喜爱。此类型的房源一般都有三至四间卧室，面积都在2千尺左右居多，可作为过渡房首选。

各项费用贷款申请费各个贷款机构收取相应的贷款申请费。 贷款保险联邦政府要求首付在20%以下的贷款必须买保险。保险费用为贷款款项的0.6%~3.85%不等。联邦政府规定：购买50万到100万加币的房产最低首付为10%，100万加币以上的房产最低首付为20%，并且不提供此价位的贷款保险。

估价费 （Appraisal fee）贷款机构在审核贷款时会要求购房者出示验屋证明。某些贷款机构会负担验屋费用，费用在300-500加币之间不等。 产权调查费或业主名称保险费（Land Survey Fee or Title Insolence Fee）贷款机构还会要求产权调查证明，大多在500加币（+消费税）左右。 验屋费（Home Inspection Fees） 请一个验屋师的费用根据房屋的大小而定，在500-900加币不等。有些验屋师检验房龄老的房子或后巷屋之类的会收取额外费用。 消费税 （GST全国统一）新房的消费税为房价的5%。注意有些新房的房价里已包括了GST（GST included），有些房价是没包括GST（Plus GST）。新房根据房价的不同可获得一部分的消费税返款。 购买旧房不会产生消费税。但估价师、验屋师、律师、公证处和房产经纪的费用都会产生消费税。 省消费税（QST）法律花销或公证费需要交纳省消费税。 欢迎税一般而言，在整个购房过程中，除了房价之外的一笔费用便是房产转让税，此项税款由魁省政府征收，并必须于成交日缴清。 房产过户税是分断收取的：前$ 50,000的0.5％在$ 50,001至$ 250,000部分的1.0％; $250001至500000部分的1.5％;$ 500,001至$ 1,000,000部分的2％;超过$ 1,000,000部分的2.5％。 律师费或公证费买家通常需要律师或公证处协助购房过程。费用不等。 调整费用

• 出租单位的押金

若有出租单位，则押金转交给新房主。

• 杂费Utility Bills

卖家通常会要求买家返还事先支付的款项，比如水费。 不要忘了在搬入时，需要交一系列开户的费用，比如Hydro Quebec、天然气、电话、无线网等。 火险在交接月之前，必须买好火险。公寓管理费里已包括火险则不必买。火险的费用高低取决于物业的大小、类别，每个保险公司计算出的费用也不尽相同。 房屋保险贷款机构通常要求买家购买房屋保险。 搬家费用物业费用 每个月的第一天需要付清。城市屋及公寓须每月缴交管理费，这个费用高低是许多买家在购屋时重点考量部分。