郭奎章|如何在成熟商圈找到机会

做生意的人都知道，在新商场开店的风险，要比老商场大很多。任何一个新商场，当它还在起步阶段的时候,人们很难确定它能否成功。相对而言，成熟商圈风险小,可是成熟商圈又非常难进入。那么我们可以如何进入成熟商场？如何发现未来具有竞争力及上升潜力的营商地点？我认为有以下几个方向可供参考。

一、商业核心区最具有竞争力

要寻找具有上升潜力和有竞争力的地点，我们首先可锁定大城市的商业核心区。在日本、美国、加拿大等国家，以及欧洲各国，都是核心城市核心商业区的租金最坚挺。原因是什么呢？因为核心区的交通网络最密集，包括地铁、公交线路等，这意味着人流量最大、居住人口最多。这样的地方，租金最易坚挺，哪怕遇到了经济危机，核心城市的核心商业区也会是下跌最少、反弹最快的地方。

东京就是最好的例子。1989年日本经济危机的时候,我去东京参观过，非常惨烈，东京中心区租金初期下滑了30%，最低的时候下滑了50%，而东京往外周边区域租金直接跌了90%。商业核心区的租金最低跌至5折的时候，东京外围周边的商场全部都关门了，因为没有人流。但是东京的低谷只维持了三年，东京核心区的租金，从第2年就开始逐渐恢复，从5折恢复到6折、7折，再后来到8折，现在，东京核心区租金已经远远超过当年，比经济崩溃前还要贵一倍，而东京外围周边的租金依然是当年的最贵时的3折，最多也就恢复到原来的5折，很难再反弹。由此可见核心位置依然是最坚定的。

核心位置租金坚挺的原因是什么？其中一个很重要的原因在于，当经济衰退之后，人们就业很困难，中小型城市则更困难，这时候中小型城市的人口就会往大城市的核心区挤。经济越不活跃，人们越会集中在核心区域。所以我们可以看到大东京圈的人口一度占到日本总人口的四分之一。

而在国内，北上广深这些地方或将呈现大东京生态圈一样的图景，高校毕业生、海外留学生都大量涌入这几个城市，使得这些城市成为未来少有的几个人口净流入城市。此外，经济衰退期，什么地方就业就会最多？还是核心区。无论是服务员、白领，还是其他职业，都会集中在核心区。以上总总，就会导致这些地方租金最坚挺，反弹也最快。

二、大型购物商场

在国外，大型购物商场往往构成了他们的第二商业圈。大型购物商场的体量都非常大，一个购物商场大概在50万平米以上，它们突出的优点是有大型停车场，远离城市核心区，一般都在城乡结合部。类似的地方，为何会有大商场的生存空间？因为它们的租金比较低，只有核心区的三折到四折。经济崩溃的时候，它们的租金瞬间就跌到1折到2折，经济回升期再恢复到3折、4折。

这些商业圈是不是可以选？也可以选，但是一定要选体量大、规模大、停车位多、最好还有专业机构辅助设计的商圈。典型如深圳最近很火的壹方城，就是一个体量大、停车位多、经过精心设计的商圈。虽然位置一般，但是因为规模够大，站稳商业区老大的位置。我们要知道，商业区只有老大有利润，老二、老三都存活不了。如果有那种租金便宜、政策好但是体量小的商场，大家看都不用看，因为商场没有人流量，很难存活。

三、核心旅游景区

当前有一个商业板块上升速度很快、很有潜力，就是旅游景区商圈。

旅游景区商圈的特点是，以个人商铺为主，经济好租金就涨，不好就跌，整体涨得快，跌得也快。

那么针对这种成熟商圈，我们该如何择机进入呢？聪明人会懂得从周期中看到这种商圈的机会：经济崩溃时期，就是进入旅游景区商圈的最好的契机。例如，当经济崩溃的时候，只要手里有闲钱，就可以去旅游景区如丽江、阳朔这样的地方的老商铺、老街区寻找便宜的机会。一旦在核心老商圈、老街有人转让商铺，就可以果断入手。因为这种地方不需要费力去拓展市场，也不需要担心租金。

有一年我在泰国见到一个非常漂亮的沙滩，那里原本是一个非常著名的旅游景区，但我去的时候见到的却是一片萧条。我当时就很奇怪，为何这么著名的旅游景区会变得萧条，后来当地人告诉我，当年出现海啸，景区所有的酒店全部被摧垮，也死了很多人，景区营商的老板都破产了。我当时就决定联系原来的业主想要收购。因为海啸不是年年有，而那里的地理位置非常好，地区发展、人流也都非常好。刚被摧垮，正是最好的买入时机。后来才知道这块地已经被另一家公司买了，买入价格非常便宜。

比如SARS结束那年，香港房价跌了一半，那时候也是非常好的买入时机。现在也是时候，现在看香港，一旦有那种小门市铺打5折，那么就可以马上买入，只不过香港人比较有经验，遇到这种情况，出手的人会很多，他们理解好位置依然有价值，不好的位置打5折也没人买，但是很多大陆人就不懂这个道理。当然眼下对大家来说还有一个问题，就是中国经济也不好。

再比如有一年尼泊尔地震，千年古都被震塌，导致很多之前不能拆掉的古董，都在废墟里躺着，混在瓦堆里等着被人捡走。如果当时我手上只有100万，我会马上打个飞机到尼泊尔去捡古董。

不过要注意，不要轻易去旅游景区的所谓“新区”，尽管他们会给你造概念、讲故事、讲未来，依然要谨慎，因为在旅游景区做生意，应该看的是现在，而不是未来。

最后我们还一定要明确一点，就是一定要提前做好功课，不能等到打算开店的时候才临时去找店铺，因为一般而言，成熟商圈很少有空位，需要长时间的预约及准备。作为寻找机会的生意人，一定要让找店成为日常的一项工作。一旦在某些商场里找到你认定的目标，就要跟对方保持联系，以便提前获得合同转让、合同到期的信息，从而及早锁定目标位置。行动越早，商场推荐越多，可选择对比的标的就越多，等待入手的时机也越明确。我们不需要快，而是要准，就像打枪一样，不需要快速地乱打一通，而是看准目标，一枪一个准地打下去，这样做事才有价值。

所以说，天下没有难挣的钱，不是生意难做，只是没有找到方法。