对于房地产开发企业异地项目增值税预缴问题的思考
最近学习税法，发现房地产开发企业异地项目增值税预缴问题，国家正式文件中有些地方不够明确。
财税〔2016〕36号附件2中规定“房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。“
同时财税〔2016〕36号附件2中还规定了“房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。”
以上规定了房开企业销售老项目，采用一般计税方法的，应按3%在不动产所在地预缴，向机构所在地申报。但是对以下情况没有明文规定：
1、销售新项目采用一般计税方法
2、销售老项目采用简易计税方法
3、小规模纳税人销售新项目采用简易计税方法
那么以上情况是否该在不动产所在地预缴？若预缴该按百分之几？
另外：预收款的的预缴在何处缴纳也是个问题，但与上述问题是关联的。
网上搜索，发现这个问题还有点争议，各省税务的解释还不尽相同。详见网文《 房地产开发企业跨省、县（市、区）开发房产预缴税款问题（地区口径）》http://www.shui5.cn/article/72/111179.html
文中提到：
河北税务认为“ 对适用一般计税方法的新项目，以及适用简易计税方法的老项目的跨县（市、区）开发房产 ，应当按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。”
山东税务认为“ 对房地产开发企业销售跨县自行开发的房地产项目，在不动产所在地按照5%进行预缴，在机构所在地进行纳税申报。”
文中比较赞同河北税务的做法。但我认为两种做法都有一定问题。
我的观点：
一、需要在不动产所在地预缴
各地的解释基本都认同房地产开发企业销售异地项目是需要在不动产所在地预缴增值税的，我也认同此观点。因为这涉及到地方利益分配及原营业税政策的延续问题，营改增过渡不应该对原有利益格局带来大的变动。原营业税是在不动产所在地缴纳的，所以营改增后增值税的利益也应该留在当地，但由于增值税一般计税方式存在进项抵扣的问题，由于不易分地区分项目抵扣，所以采用不动产所在地预缴、机构所在地申报的方式。所以，房地产开发企业销售异地项目，不管新项目、老项目，也不管一般计税还是简易计税，都要在不动产所在地预缴。问题只是预缴比例和计算基数的问题。
二、预缴比例及预征基数
预缴比例河北认为都按3%，而山东都按5%。我认为都不合理，因为没有考虑一般计税和简易计税的差别，其实应按计税方式划分，一般3%、简易5%。逻辑如下：
对于简易计税方式，因不存在进项抵扣问题，实际上增值税和原营业税的税收利益是基本相同的，按照营改增不破坏原有利益格局的思路，增值税的利益应全部留在当地，与机构所在地无关，也不会损害机构所在地的利益。因此应按5%预缴，按5%的征收率向机构所在地申报。计算基数都为全部价款不可扣除土地款，这样预缴和最后实缴基本不会有差异。
对于一般计税方式，由于存在进项抵扣和扣除土地款的情况，所以若不动产所在地的预缴比例过高，可能会造成预缴金额超过实际应缴金额，从而损害机构所在地和企业的利益。因此一般计税方式下销售老项目，文件规定以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款，相对于原来营业税的5%，不动产所在地损失了2个百分点的利益。但由于进项抵扣和土地款扣除，机构所在地虽按9%征税，但企业实际最终的税负是否超过3%却是个未知数，因此这两个百分点可以算着机构所在地和企业共同分享。若房产项目利润低，可能实际税负就只有3%，企业获得营改增的制度红利。若房产利润高，可能实际税负超过3%甚至5%，机构所在地获得较多利益作为其税收监管的奖励，企业支付较多税金也符合限制房地产暴利的思路。因此，我认为销售新项目采用一般计税方法，也应比照销售老项目采用一般计税方法的规定以取得的全部价款和价外费用按3%预缴。
三、预收款在哪里预缴
既然所有情况下都要在不动产所在地预缴，且预征率都不低于3%，那么预收款预缴3%只能在不动产所在地了，因为机构所在地有可能最终收不到3%的税。为了防止跨省项目预缴多了，还有文件规定若预缴超出预计的实缴太多，可由总局通知不动产所在地暂停预缴。
综上，文初的三种情况预缴方式如下：
1、销售新项目采用一般计税方法
以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，以取得的全部价款和价外费用扣除土地款，按9%向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2、销售老项目采用简易计税方法
以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，以取得的全部价款和价外费用，按5%向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3、小规模纳税人销售新项目采用简易计税方法
同2 。
以上只是理论思考，实务中究竟怎么处理的不清楚，不过大部分的公司会避免这个麻烦，都在项目所在地设立公司，以避免这种异地项目的情况吧。
