商业地产租金减免方案（可供其他类别租赁参考）

作者：黄依璠， 盈科上海律师

“新冠疫情”爆发至今已对各类商业项目都造成了一定影响，部分商业地产的相关主体，如房东、物业公司、租户不免已陷入经营困境并遭受较严重损失。

根据目前多数企业(包括房东、业主、商铺经营者等)以及部分个人群体前来咨询的租金减免问题，我们团队将根据法律责任的承担情况或者说是否属于可减免租金的情况，提供如下减免协商方案，供参考。更多疑问，可通过微信进一步咨询(微信号：YvonneWongo_n)。公众号：海豚有海你有我

一、谈判前，首先确定商业用房承租人是否能够主张减免疫情期间租金

根据《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列回答(二)》，当事人应根据具体案情作出相应处理。如受疫情影响房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务;如对承租人营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。因此，我们认为是否可减免租金分为如下几种情况： 1.应当予以减免的情况

如受疫情影响房屋无法正常使用，这种情况租金是应当减免的。这种情况包括因政府防疫强制性政策导致相关业态租户无法开业经营的情况，如浴池、电影院、网吧、餐饮业等商铺租户，此种情况属于不可抗力，租金应当予以减免;或者是因相关人员如唯一的经营者被强制隔离而导致商铺无法经营的，这种情况下租金也应当减免。

我们建议在上述情况下，业主或房东应有权相关租户提供相关证明材料后，如政府机关文件或官方通知等书面证明，再予以减免。

2.可酌情调整租金的情况

如房屋虽可以适用，但承租人因疫情营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情减免租金。这包括政府文件限制相关业态开业经营的情况，如餐饮业不得堂食，这种情况下出租方可酌情给予减免。

除此之外，上海国资委相关细则，对于已签约承租实施主体自有经营性房产从事生产、办公、商业配套等经营活动的中小企业，由房产所属国有企业免除2020年2月、3月两个月租金。对免除2个月租金后仍有较大困难的中小企业，各企业集团根据实际情况，明确减免缓收标准，进一步给予支持。但我们认为，该细则仍属于鼓励性质，而非强制性的。非中小企业并不属于可减免对象。

3.一般不予减免的情况

如疫情并未影响租户实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成租户营业收益受到影响的，此种情况一般不予减免。如政府文件限制相关业态有限度开业经营的，如餐营业不得以堂食方式，这种情况可能会导致一部分租户商铺客流减少，但租户仍可通过外卖、互联网等其他方式经营，此种情况不构成不可抗力，不属于法定可减免的情况。当然，业主或房东可依情份给予一定减免。

除上述情况外，我们认为以下几种情况一般也无需给予减免：

（1）因某种主观原因，租户主动关店的；

（2）有违约行为的，包括实施减免措施前，已发生违约情况或者减免后发生违约的；

（3）本来就处于免租期的，可不叠加减免。

二、减免方案

如房东、业主及租户通过以上分析，租户属于减免对象的，那么应该如何商谈减免呢?我们提供如下协商减免方案，企业或个人可根据实际情况，以下列任一种或以组合方式确定方案：

1. 直接免除或降低一定期间的租金：双方可起草关于减免租金的补充协议约定“免除【起始日期】-【截至日期】期间的租金”或“【起始日期】-【截至日期】期间的租金”按原协议约定租金金额的【】%，计____元支付”。

2. 当前几月可减免一定租金，但减免的租金均摊在剩余租期内，以达到租金总额不变或延期支付当前几个月的租金，另行确定支付时间。

3.变更租金支付模式，如原先约定的是按营业额一定比例收取租金及固定租金取高者收取，可变更为直接按营业额的一定比例收取(变相地还可降低营业额收取比例)

4. 租金不予调整，但对协议约定的内容给予其他优惠政策或补贴。有条件的商场可联合所有店铺举办营销活动，举办费用由商场承担或给予租户一部分补贴。

5. 附条件减免租金，如约定合同续签3年可减免3个月的租金并增加保证金或者支付一定比例的租金预付款。

6. 允许短期或长期变更经营业态或租赁、使用用途或调整租赁面积或一定期限内的转租。

三、注意事项

1、在审查租户是否属于减免对象时，应要求对方提供政府对经营限制规定的相关官方文件，并且确认符合减免条件后，双方应签署书面补充协议。

2、房东或业主应在补充协中约定如租户在合同期内出现违约行为，或合同提前终止、解除的，租户应当将房东及业主已给予的减免部分予以全额返还，并可适当约定违约金。

3、协商过程中，应综合考虑租户的实际经营能力和后续恢复能力来决定给予的减免优惠。如确实疫情后，难以恢复正常经营的，为避免损失扩大，房东或业主也可主动解除合同、或者协商解约，收回房屋。

最后，祝大家齐心协力共渡难关!

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