“二房东”的亏损窟窿越来越大，背后的“租金贷”或将是爆雷的风暴眼
导读：“租金贷”看似减缓了租客付款压力，但它却可能已经把租客和业主卷进了危机的漩涡。
来源 | 疾风财经
作者 | 崔智明
编辑 | 李大人
本文约1833字，阅读时长约6分钟
//////////
3月以来，随着国内新冠疫情逐步转好，全国大部分地区开始逐步实现复工复产。但许多返工后的租客们却被长租公寓运营方的“赚差价”，把生活搅得不得安宁。
疫情下的“业主免租、租客交租”充分暴露了二房东属性
2019年底，住建部、银保监会等6部门联合下发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，《意见》中明确规定房产中介不得赚取房屋出租差价。
在蛋壳公寓等长租公寓运营方的经营模式下，业主和租客的两方交易变成了添加了长租公寓运营方的三方交易；这其中，租客不知道二房东从业主处收来房屋的价格，业主也不知道二房东对租客的出租价格。蛋壳公寓们这些二房东利用业主和租客的信息不对称，赚取房屋出租款的差价。
新冠肺炎疫情爆发以后，蛋壳公寓在许多地区的业主通过社交媒体上发言称，蛋壳公寓方面要求业主免租一个月；与此同时，蛋壳公寓却不给租客减免租金。
有业主不同意免租，却又得不到蛋壳公寓应缴的租金，只得上门驱逐租客，导致了租住双方的冲突。这种状况下，业主、租客得知了“业主免租、租客交租”的事实，因此对蛋壳公寓十分不满。在黑猫投诉上，仅3月20日一天，各方对蛋壳公寓的投诉量就有60件。
“收长付短”的租金贷
不仅是长租公寓的爆雷点
更将危及业主和租客
如果仅仅是赚取差价这种“常规欺诈”还好，但在“租金贷”这种收长付短的金融配合下，业主和租客直接就被带进了长租公寓运营方的爆雷风险中。
“租金贷”是长租公寓运营方与金融机构合作，引导租客办理贷款提前向长租公寓运营方支付一年的租金，再由租客每月偿还贷款给金融机构。而长租公寓运营方一般是按季度向业主支付租金。
这种模式下，租客们改“押一付三”的季付为月付，减轻了自身的资金压力；而蛋壳公寓们获得了充裕的付款时间差。
在金融机构的帮助下，蛋壳公寓等长租公寓运营方可以从租客处一次性拿到一年的房屋租金，但只需向业主支付一个季度的租金、然后分季度向业主支付剩余租金。因此蛋壳公寓们可以沉淀下海量的流动资金。
如果长租公寓运营方只将这部分资金用于存款、理财生息，或是用于经营十分安全且有短期回款保障的项目还好。
但从近年“租金贷”引发的经营爆雷来看，许多长租公寓运营方将这部分资金挪用到了跑马圈地上。为了获得更多的市场份额，他们疯狂的从业主处签约租房；由于扩张过快，产生了过高的房屋空置率，因此长租公寓中甚至出现了“高收低租”这类不合逻辑的现象。
如果这些长租公寓运营方无法从新租客处获得足够的回款资金，其自身的流动性风险急剧上升，可能导致资金链断裂。
长租公寓运营方资金链断裂后的连锁反应是，上述贷款期内，长租公寓运营方无法再向业主支付租金，业主便会驱赶租客，租客们将在身背巨额债务的情况下无家可归，这必将导致业主方和租客方的冲突。
租金贷收入占比要求控制在30%以下
蛋壳高达80%
早在租金贷兴起的2018年，原我爱我家副总裁胡景晖就曾表示：“长租公寓若是爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”据统计，2019年“爆雷”的长租公寓运营方多达45家；长租公寓运营方倒闭跑路后，肯定会危及业主和租客的利益。
作为爆雷风险的风暴眼租金贷，自然引起了监管层的注意。上述住建部、银保监会等6部门联合下发的《意见》中明确指出，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。
2019年9月末，有67%的蛋壳公寓租客使用租金贷支付房租，贷款金额达31亿元。在租金收入上，蛋壳公寓对“租金贷”有着很高的依赖度，已远超30%的监管红线。蛋壳公寓招股书显示，2017年、2018年和2019年前9个月，公司通过租金贷模式获取的租金预付款，占公司租金收入90%、88%和80%。
亏损越来越多
蛋壳已濒临资不抵债
“我不建议做长租公寓，这个生意是亏的。”早在2018年，潘石屹就也直指长租公寓商业模式的痛点。他表示做长租公寓一定会去银行贷款，银行基准利率利息是4.9%，但实际可能得5%-6%，然而贷款建成后租出去回报率最高超不过1%，租房价格翻番还是亏本。
而蛋壳公寓近年的盈收情况也确实验证了潘石屹的观点。蛋壳公寓2020年1月17日登陆美股市场。其招股说明书显示，2019年前三季度公司亏损额为25.15亿元，比2018年前三季度的亏损额8.13亿元，扩大了2.09倍；同期公司的经营性现金流的净亏损由-6.98亿元增加到了-16.29亿元，扩大了1.33倍。
更重要的是，公司的资金流也已经十分紧张。蛋壳公寓2017年底的资产负债率高达119.89%、2018年通过股权融资后的资产负债率降到了82.62%，公司美股上市前的2019年三季度末的资产负债率再次接近资不抵债，高达99.83%。
