三四线城市，如何买房？
朋友在安阳，一个河南四线城市，计划买房。
我为他提供了以下，一整套“方法论”：
01 一个认知：买房，要买“价值高地”
房子是特殊商品，是资产，具有金融属性。
遇到通货膨胀，货币贬值，财富以货币形式来保存的人会受损，以高价值物形式保存的人会相对得益。
——买房之前，首先要有这个正确认知。
但城市发展不均衡，摊开一座城市，五六个行政区，不可能每个区域、每个位置价值相同。
根据城市定位和功能，它会呈现一个价值由高到低的排布，最直观的表现就是：房价。
围绕中心区，有时是圆形向外扩散，有时沿一个方向扇形递减。
所以，不管自住，还是投资，买房都要选择一座城市的“价值高地”；才能保障通货膨胀的趋势里，资产增值，至少保值。
02 对城市未来价值，要有宏观判断
因为城市在进化，“价值高地”在变化、转移，所以对城市未来发展趋势，要有一个宏观了解、判断。
中国经济进入“城市圈”发展阶段，内陆强省会城市，绑定周边临近小城市，形成一带多“朋友圈”；产业以承接沿海制造业迁移为主，“城市圈”内部分工配合，各自发挥优势，协同发展。
你的城市是否属于国家划定的19个“城市圈”？产业定位是什么？产业落地情况如何？人口流入还是流出？城镇化率多少？房地产开发是否过激……
——以上问题，决定一个四线城市未来20年的发展态势。
2016年，安阳被划归“京津冀城市圈”，而不是就近的（围绕郑州）“中原城市群”。
安阳位于京广线这条南北大动脉，南北通达。
得益于交通和平原地形优势，安阳产业定位锁定4个千亿级产业：新能源汽车及零部件、高端装备制造、精品钢及深加工、文化旅游。
已确定入驻企业，包括：合众、比亚迪、蓝时等新能源汽车，奥特瑞智能科技企业等。
以上产业落地，需要技术、经营管理等人才约60万人，安阳目前人才缺口30+万。
市政府已在2020年3月启动“洹泉涌流”人才引进计划，发布10多项优惠政策：住房补贴最高12万、每月生活补助最高2000、免费使用周转房3年等。
截止2018年底，安阳市总人口512.8万，城镇人口268万，城镇化率51.75%（=河南省平均水平），水平较低。
2019年，安阳市房地产开发投资额173.48亿，全省18个地级市，排12名。
据安阳信息网数据，截止2020年1月，安阳市新房库存：在售房源6362套，待售房源12661套，共约1.9万套。
按照每年1%城镇化率，每年5.1万人进城，约1.7万户家庭，需求1.7万套房。
因此，安阳楼市库存合理，房地产开发投资较保守。
综上所述，安阳未来5年，有产业支撑，有流入人口支撑，楼市库存合理，是一个健康向上发展的态势。
03 价值高地，首选核心CBD商务区
回到实操：怎样才能买到“价值高地”？
答案都在：一个城市的总体规划图里。
每个城市都有一个“自然资源和规划局”，上官网，搜索下载《安阳市城市总体规划（2011-2020年）》文件；
需要仔细研究：
哪里是城市CBD？哪里是市政府、市图书馆、三甲医院？哪里是排名前三的中学、小学？哪里是高铁站？哪里是高速出口？哪里是文体中心……
三四线城市房价，一般呈现这样一种规律：
核心CBD区，房价最高；以CBD为圆心，房价往外扩散递减，离CBD越远价格越低。
另一个规律是：
核心CBD商务中心，往往和城市行政中心、文化中心叠加，放大这种“核心”价值。
对照上一张规划图，我在安阳地图找到安阳发展的“一纵一横”两条中轴线：
一条由北至南，贯穿高新开发区：博物馆——大型公园——市政府——图书馆——万达广场——CBD商务区——文体中心。
一条由西至东，直指高铁站，贯穿整个安东新区（定位城市副中心，也叫“城乡一体化示范区”）；汽车、高端装备、零部件等厂房，正在这个区域火热建设。
财富滚动的区域，产业聚集的区域，人口流动的方向——“价值高地”，也就一目了然。
截止2月，安阳新房均价6747元/㎡，二手房均价6194元/㎡。
上图，各区域房价分布，恰好对应城市规划方向：南高北低，东高西低。
一个城市中心从规划到落地形成，至少需要10年时间。
所以，我一定首先推荐那条由北至南“中轴线”上的房子。其次，你可以再考虑示范区副中心的房子。
万达广场有一句口号：再造一个城市中心。
所以多个参考：在三四线城市，跟着万达广场买房，一般也差不了。
04 选配套，选品牌开发商
房子不是一个标准商品，价值随时间慢慢折损。
房子是一整套服务，它包括地段、学校、医院、商场、公园、交通、物业服务、户型、装修、景观、治安、邻居等。
房子的价值，就是以上所有元素的综合。
不同城市，不同居住人群，选房时，以上因素的排序也会不同。
三四线城市选房，我建议排序：学校>医院>公园>商场>交通>地产商>物业……
把孩子上学，老人就医，公园休息，放在首位。
选品牌开发商在小城市尤其重要。
因为小开发商资金链脆弱，容易烂尾。品牌开发商可以保障交楼时间；对银行较强势，住房贷款在利率和空间上，弹性大；物业服务也更有保障。
以上就是一套三四线城市的买房“方法论”。其实，它适用于国内所有城市。
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木木白 转发了这篇日记 2021-03-06 23:17:40
