青岛、济南的买房时机，与省内其他城市的买房危机！

今天不列数据，只谈一些我的看法。

济南、青岛作为山东省内的头两把交椅，经济、教科文卫等各方面都不是其他城市能比的，所以房价比其他城市高点，甚至高很多，都是可以理解和接受的。

济南、青岛只是二线城市，很难做到辐射带动周边城市共享发展成果，更多的是对周边城市产业和人口的虹吸，当然也包括对富翁和金钱的吸纳。

企业想做大，金钱想升值，去不了北上广深，就得往济南、青岛跑，这是一个趋势，所以济南、青岛就势要强化省会龙头、扬起经济龙头、做大中心城市、推进经济圈笼聚。

在山东省做大做强济南、青岛的大环境下，济南、青岛的房价连续下降了近两年，其他城市的房价却逆势上涨了近两年。这是一个奇怪的现象，却也有原因可循。

我以前说过，不同等级城市的房价变化有“轮动”规律，一二三四线城市的房价轮动上涨或下跌，只不过这一轮房价变动时间太长了，以至于很多人忘记了这个规律，以为济南、青岛的房价还会一直跌下去，省内其他城市的房价还会一直涨下去。

这是一个错觉，你要是沉迷到这个错觉里，终会为今天的冲动买单。

济南、青岛的房价现在处于一个低谷，至于是不是谷底，我也不知道，我想也没有人知道。因为你永远抄不到谷底，能在一个相对低点的价格上买到房子已经是一个幸运。盲目的追求谷底，反而最容易错过谷底，因为只有房价开始上涨了，你才能回过头看到谷底在哪。

所以，我认为现在在济南、青岛买房是一个时机。尤其是济南、青岛的近郊区、郊区，房价已经近乎腰斩。

青岛西海岸新区沿海一线的房子，原来最高卖到两三万，现在一万出头还有的选；济南高新区原来两万多还要靠抢，现在降到一万二三也无人问津。至于远郊区，一万以内的房子更是大把的存在。

我有一个判断，济南、青岛的房价不会没有底线的下跌。济南、青岛的房价是由全省人民托着的，当济南、青岛的房价下跌到略高于其他城市，那么就价值显现，就会有人来抄底。

济南、青岛今年都搞了一把解除限购的试验，无奈都被收回了。青岛的城阳区，实行了共有产权的政策，一下就把城阳的新房库存给清了，房价也跟着小涨了不少。与此同时，西海岸新区的新房价格还在继续下探。

这说明市场需求还在，一有风吹草动，久跌的房价就会止跌回涨。可如果你要等到这个“风”来，你就要面临和别人抢房、焦躁的看房、看不到合适的就匆忙下定的不利局面。而这个“风”来之前，你还可以悠闲的看房、享受贵宾的待遇、无止境的讲价、看一百套房子只为选到合适的。

当大家都能看到的时机来了，也就不是时机了。我想正是基于此，最近不少省内别的城市的朋友开始问我在济南、青岛买房的事，有先见之明，方有先享之“财”。

再说一下别的城市的房价上涨。

素来带领省内兄弟城市致富的济青，在这轮房价大跌上，却没有小弟愿意跟。因为，以日照、临沂等为“房价”龙头的城市正带着大家往房价2万的山顶上冲。

日照的GDP还不如青岛西海岸新区，配套、城建更是不在一个层次上，相同的房价你选日照还是西海岸新区？

临沂人多，稍有鼓吹就能把房价捧到两万，可相同的房价，你愿意在临沂看个河景，还是愿意去济南享受省级配套？

我在《日照楼市危险了！》《临沂楼市：回不到的过去，看不到的未来！》等文章中说过，日照、临沂等省内除了济南、青岛之外的14个城市，人口都在流出，人口流出的根本原因就是产业跟不上。

济南、青岛作为省级钦定的中心城市，对其他城市产业、人口、金钱的虹吸还将加速加大加强，这些城市的房价也终将像无力支撑的浮萍，随着水面的下降而长期阴跌下去。

也许你看到现在房价上涨了，你也你听到别人说他买的房子又涨了多少多少，也许有人“恨铁不成钢”的劝你赶快买房，也许你不买房有人看你像傻瓜，可你若买了，也许就会成为另一个傻瓜。

三四线城市素来都是新房市场，“买新不买旧”心理作用很强大，新房多的都卖不了，谁还会买二手房？并且，房价处于高点，有点常识的人都知道下一步的趋势。所以，你看到的高房价只是“雾里看花”，等你要卖时就会感到是“水中捞月”，啥也捞不到。因为，新房总是要变成二手房卖出的，没有买卖何谈价值!

以上，就是我一直建议投资买房不要在除济青之外的城市的原因，山东省内除了济青，别的城市的房子都将没有投资价值。

当然，在“房住不炒”的政策下，我也不建议你在济青短炒，但长期投资跑赢通货膨胀还是没问题的，不过也要选好位置。

以上建议只限投资买房，自住的该买还得买，你等得起，你丈母娘等不起。

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