各房东注意：房产规划用途与合同约定不符存在重大违约风险

在租赁合同中，出租人的基本义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人的基本义务是按照约定的用途使用租赁物或按照租赁物的性质使用。可见，租赁物的用途关系到承租人订立租赁合同的目的能否实现。但实践中常常出现出租人（即房东）没有充分考虑自己的房产规划用途能否用于满足租赁合同约定用途的情况，最终导致合同解除并需承担违约责任的后果。以下就是房东因超出房产规划用途进行合同约定，导致解除合同、承担违约责任的经典案例。

作者：赖淑芬18401614996

一、经典案例

案 号：(2019)云3401民初664号

审理法院：云南省香格里拉市人民法院（原香格里拉县人民法院）

基本案情：

2017年8月10日，A、B承租C所有的位于香格里拉市独克宗古城依诺木廊49号的房屋，双方于当日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：房屋建筑面积3400平方米，用途为旅游业、客房、餐饮等，租赁期限为16年，自2018年6月1日起至2034年6月1日止。每年租金为人民币538,000.00元（其中装修期10个月，装修期间免收租金），从2022年6月开始，租金按每年3%递增，租金每年支付一次，支付时间为每年的6月1日之前。合同签订后，A与B按照合同约定于2017年8月10日向被告支付了2018年的租金人民币538,000.00元。由于C交付的租赁房屋土地使用权证、房屋所有权证、建设工程规划许可证、民用建筑防空地下室易地建设许可证等上均载明“用途：住宅”，与合同约定的房屋用途明显不符，故A与B于2018年10月16日向C发出《解除房屋租赁合同通知书》，要求依法解除该租赁合同，但C不同意。双方发生争议，A、B尚未向C支付2019年的租金。另查明，租赁房屋至今未装修也未实际使用。

一审法院判决：

一、确认原告（反诉被告）A、B与被告（反诉原告）C签订的《房屋租赁合同》于2018年10月31日解除。

二、被告（反诉原告）C于本判决生效之日起十五日内返还给原告（反诉被告）A、B租金人民币313,833.00元。

三、被告（反诉原告）C于本判决生效之日起十五日内支付给原告（反诉被告）A、B违约金人民币18,000.00元。

四、驳回被告（反诉原告）C的反诉诉讼请求。

二审法院判决：维持原判。

二、法官说理

《房屋租赁合同》合法有效，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，C作为出租人有义务向A、B提供符合约定用途的房屋，现租赁房屋所有证件上载明的房屋用途均为“住宅”，而《房屋租赁合同》第二条中明确约定房屋用途为旅游业、客房、餐饮等，约定用途属于“商用”而非“住宅”。C的违约行为导致A、B无法实现经营目的，承租人有权解除合同，出租人应退还未产生租赁部分租金并按照合同赔偿违约金。

三、律师建议

房东在出租房产前应该充分了解自己出租的房产是否取得了相应的规划许可、建设许可等资料，是否与承租人的租赁用途匹配，如出现不匹配的情况，不建议继续签署合同。如双方均认可房产用途，房东应该将房产的基本情况充分告知承租人，并在租赁合同中明确承租方因房产用途问题不能正常使用房产时双方的责任承担。如果涉及到重大或者复杂项目，建议委托专业律师进行尽职调查和相关协议的审核，以避免出现争议和风险。

1. 如果房东属于合法的不动产权利人，在签署书面租赁合同前，应先明确租赁房屋产权证等证件上载明的房屋用途，然后在规划房屋用途范围内对租赁合同的房屋用途进行明确，以限制承租人随意改变房屋用途或出现合同约定超出房产规划用途风险；

2. 如果因历史遗留问题尚未取得房屋产权证，根据现行租赁管理规定，暂不能办理相关租赁凭证或者备案，应在合同中明确房屋产权情况以及不能办理租赁凭证等情况，在确保承租人对此无异议情况下出租人可以收取相应的房屋占有使用费；

3. 在签署租赁合同时，应明确承租人承租前已全面审核了租赁物业的基本状况，包括但不限于产权状况、房屋基本结构、质量状况、公共区域、周边环境、房屋用途等情况；

4. 承租人因项目需要改变房屋用途的，如仍在房屋规划等限制范围内，只需要出租人同意即可改变；如改变用途超出房屋规划等限制范围的，除应征得房屋出租人的同意外，还应由出租人协助办理相关报批和备案手续后方能进行相关的改建、扩建、装修工程。一般情况下，按照我国相关法律法规的规定，此项审批比较严格，在无法获得相关审批的情况下，承租人可以选择协商解除合同或在合同中约定可转租时作为“二房东”转租给适合的承租方“接盘”。