新都心最新卖地7600元/平，房价会跌吗？

今日（5月25日），新都心终于有新地块上市了。

先介绍下这块地的基本情况。

这地块具体位于台柳路以东、黑龙江路以西、长沙路以南、蚌埠路以北，就是下面红色方框内。

乍一听你可能不知道这是哪，但要是说起大名鼎鼎的长沙路建材市场，你肯定耳熟能详。不错，这块地正是长沙路建材市场拆迁后的土地。

这块地位置太好了，不但位于炽手可热的新都心，还与地铁3号线长沙路站零距离，比新都心目前在卖的几个楼盘位置都要好。

这块地占地面积42274.4平方米，约合63亩，规划总建面13．95万平方米，起拍楼面地价7600元／平方米。该地块最终被青岛利盛置业有限公司底价竞得，成交总价约10.28亿元。

青岛利盛置业有限公司由保利（青岛）实业有限公司、青岛诚基置业有限公司、青岛合盛置业有限公司、恒利（香港）置业有限公司出资成立，而恒利（香港）置业又是保利实业的子公司，诚基置业是才高集团的，合盛置业是青城集团的，也就是说，这块地被保利、才高、青城联合拿下，保利是大股东。

该消息一出，舆论哗然。

很多媒体“着重”报道“新都心7600元/平拿地”，也有不少置业者在各大购房群里发问：新都心楼面地价都7600了，房价该降一降了吧，不然开发商赚的太容易了。

也是，按照每平两三千的土建成本，每平米房子的成本价也才1万出头，按照附近近3万的新房价，开发商不得赚疯了。

也有人为附近其他楼盘担忧。

2019年8月15日青岛青特星城置业有限公司竞得市北区黑龙江南路286号原河西村1号地，成交单价14620元/㎡，成交总价154972万元，市北新一代单价“地王”产生。这个拿地价接近长沙路建材市场地块的两倍，要是打起价格战不得亏死。

现在附近的保利大国璟、和达君玥单价29000，长沙路建材市场地块拿地价那么低，要是整个2万的房价，甚至2万以内，保利大国璟、和达君玥这几个盘还怎么卖？不少看中保利大国璟、和达君玥的购房者也在嘀咕，是不是应该再等等。

我想说的是，你们都多虑了。

先来看看这块地的楼面组成。

这块地是商住用途，其中零售商业26703．31平方米，商务金融57000平方米，商品住宅51537．21平方米，住宅占比38％。此外该地块还将划拨部分土地用于建设租赁型人才公寓，划拨部分土地面积1292．4平方米，规划建面4265平方米。

开发商最赚钱的就是住宅，住宅单价高、回本快，大家都愿意拿住宅性质的地。可这块地住宅只占38％，一多半都是难卖、难运营、难回本的商业，或许这才是没有开发商愿意出价竞争的真正原因。

算上商业用地，开发商的拿地成本并不便宜。

作为对比，上述“市北地王”原河西村1号地，住宅用地占比76%，是长沙路建材市场地块的两倍，所以指望拿地便宜就会房价便宜的可以歇歇了。

另一方面，开发商也是企业，不是做善事的，只要卖得出去，拿地再便宜也会尽可能的往高了卖。

记得2015年万科以5000多的楼面地价拿下了市北区的总价地王——海晶化工地块，住宅用地占比77%，后续的万科未来城和龙湖春江郦城一样卖2万多。

所以，决定房价的不是拿地价，而是市场，而是在座的每一位购房者。

背后推动地价的，只是起到推波助澜的作用。

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