刚需盘上涨，改善型楼盘横盘，武汉买房首付400万如何投资？
我是武汉裴sir，武汉楼市宏观和微观专家，教你搞清楚楼市套路和内幕，实战操作帮你由浅入深理解楼市投资奥秘。
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提问：你好 老师。新人首问！本分纯投资！首付300-400W.现在准备下手创新天地或者琨御府！您这角度来讲：创新180平方1.85w。琨御府170平方2.35w。投资哪个稍微好点！长期持有5-10年。WH房票珍贵，暂时没办法入户超一线城市！求翻牌…谢谢.
回答：
1：一线城市和二线以及三线城市的竞争是不同的赛道和维度的。
如果有机会，尽可能布局一线城市决赛区，二线城市作为安全区保守区天花板有限。
北上广有强大医疗、教育实力和机会，并且处于各行各业产业链顶端。
教育+顶端产业链会持续分化一二线的居民收入继而户口+小孩读书+房价持续固化一二线阶层壁垒化。
从裴sir相亲星球来看，年入50万的比例北京最高，观察其行业多数是互联网头部企业，产业链让一线城市平台很容易奔20-50万，但是武汉二线城市一般达到20万就到了瓶颈了。
这样一来一二线城市家庭总收入差距更大，同时房价增值也会固化一二线城市的差距。所以说，三线到二线，二线到一线是在不同的赛道上竞争，竞争维度差距是很大的。
2：不建议入手144平以上大面积改善型高总价的楼盘投资。
楼市投资我们发现很多性价比比较不错的盘很多人看不上，很多人抢不到：
比如联投花山郡性价比极高，但是区位弱，很多多军投资客守着三环内区位看不上。
比如白沙洲保利上城，性价比很高，但是是本土保利操盘，品质不咋滴，精装问题不少，改善型购房者根本看不上。
但是因为价格低门槛低，刚需购房者、投资客趋之若鹜，所以楼盘cs5-10万起。这就是刚需盘，支撑力强的原因，低总价刚需购房者是主要的购房力量扎堆有很强的需求市场。站在不同的角度，你会发现很多现象都是可以很好的解释的。纯投资或者刚需上车我觉得这两个网红盘无脑入，非常推荐。
所以如果你选筹 170平以上的大户型，高总价的楼盘意味着流动性相对弱很多，购房受众少很多。如果遇到资金紧缺或者急售，很难卖到比较合适的价位，且大面积高总价楼盘税费也很高。
所以个人建议你腾房票入手2套光谷关山或者光谷东刚需100左右的三房投资。
这样流动性更佳，出手更方便，更大的面积更低的单价，更容易胜出，流动性更强，更安全。
3：如果房票有限，担心现金持续贬值，选筹豪宅圈子保值增值可行。
相比于光谷东、关山的大面积高总价的改善型楼盘，个人觉得在房票资格有限的情况下，二七豪宅滨江圈子相对更适合一些，也被武汉市场认可。
武汉豪宅主要是云集在二七片区
武汉天地楼市一哥，主要是长春街+ 二中广雅武汉四大名初之一，所以相比其它二七豪宅，武汉天地该有的区位、江景都有还有学区加持，以及瑞安开发商品牌所以豪宅中最强的。
中信金融一哥，二七金融主要看中信，实际上汉口的CBD 都没打造起来，二七片区又沦为豪宅开发商的盛宴，比较尴尬。中信泰富主要是金融部分比较强，可以说二七的金融就看中信了。
绿城品质一哥，绿城大家都知道品质可以，武汉花山、汉阳片区、二七等地方 拉来绿城都是刷高房价天花板的，因为品牌品质溢价的原因。
万科御玺滨江，最小219平，圈子很纯粹，这种也挺豪的。再就是武昌的复地配套齐全，区位和学区优势40k起。汉口北面看江的优势所以价格更高，江南西晒看江，相对而言豪宅多数在汉口二七片区。
早期武汉天地1万的时候，选筹这里，如今翻了5倍，基于此作为跳板入圈一线城市的比较多，至少裴sir星球中蛮多这种。虽然如今很难有这种机会5万楼盘很难再翻倍，但涨幅10%还算比较稳，保值增值在房票有限情况下还是可以的。
提问：裴sir您好，新人首问！本人85后，目前住徐东团结大道花畔里小区，2017年购入2室。由于宝宝出生，两室明显不够住，想买个大三房或者4房，今年底手里资金能有70万，最多凑到120万，再多还款压力大。
家庭年收入税后50多万，工作较稳定，花畔里纯商贷每月7500，公积金每月有7000元未动。现在花畔里小区房价微跌，出手要赔10多万。工作地点在徐东。
问题是：
(1)改善住房的角度考虑，是卖掉现在这套，入手一套单价2.5万以上的房子，还是先买个便宜些的，花畔里小区是否值得继续持有？
(2)新房关注过百步亭和谐里，金科城，中冶39号，国博新城，龙湖春江彼岸，这几个品质如何？帮我排个顺序
(3)新房有没有其他推荐的？
(4)二手房关注过金地自在城西区，均价21000左右，是否值得买入。非常感谢！
回答：
1：
买房主要有两种需求，其一是金融投资增值属性，其二是自住需求。
之前裴sir写过一篇博文《自住是伪需求》
人的欲望是无止境的，会追求更好更大的房子或者学区以及圈层等。
只要收入还ok，往后高概率会有改善型购房需求，甚至成为多军楼市投资客的可能。
只要你换房，那么你买的房子的金融增值属性就很重要，选筹需要跑赢大盘。
如果考虑自住那就需要房子距离自己上班地比较近，以及学区，这样才方便。
2：腾购房资格，获取3成首付的资格，增加2张房票。
按照一的思路进行选筹，到底5-10年后期望什么样的家庭资产组合呢。
稳定的工作，税后年入50万，公积金7500 一个月，我觉得完全可以按照多军的思路配置资产。
所以我比较倾向于首套出手，然后JLH，腾出来2张SFSD的房票，
首付3成加仓老套，把公积金都用起来，杠杆也可以拉起来。
你们应该是贷款130万利率上浮20%左右，或者年底120万到手后截断后JLHXC。
然后首套全款房抵押，最多可以拿到140万资金，最好把优质核用来加仓第2套选筹，用上公积金和3成首付，这样有助于一步到位大三房学区。
3：
因为yq和利率的压制，17-19年部分片区二手房被压制了价格，目前5月份之后二手房行情才好起来。如果你们打算出手换房，建议现在出手行情相对好点，看楼盘的近期价格5月份之前明显价格更低，这样交易3个月流程下来，年底买房属于买方市场笋盘会比较多，这样利用好了楼市的季节周期。
洪山区的小学一般还可以，主要是初中、高中会差一些，日后你们又可能有学区的需求。2中的腾SFSD 的资格，有助于你们一步到位，布局第二套改善型住房一步到位。
4，
百步亭和谐里，金科城，中冶39大街，国博新城，龙湖春江彼岸。
武汉的精装的话普遍不怎么样，自住改善毛坯自己装修品质相对更可控些，避免了精装房的防水不到位，装修不规范等问题。
百步亭和谐里115-129平毛坯，虽然小区不是很大，但是户型更纯粹，居住舒适度会好些，出租率低些，虽不是正地铁口，性价比尚可，学校可能是 余华岭小学不怎么样，主要是上班有些远可以排除。
国博新城，区位可以未来有12号线加持，小区品质中规中矩，精装质量交房后才知道，配套和学校一般。汉阳片区同价位的也就是招商公园配套学区和品质更佳。
龙湖春江彼岸市场还是认可的，长远看汉阳滨江价值还是可以的。
以上几个盘都距离有些远不是很适合。
片区武昌学校好，其次是青山，最后是洪山区，所以你们改善是否考虑学区的需求？
大华滨江的品质和物业会比较好但是学校一般，改善型购房者蛮多。
其它楼盘比如招商一江学校可以，本土参与了开发，品质和招商其它毛坯相比有差距。
金科城对口金鹤园，新小区品质感和物业会比武汉本土的强，加上是精装变毛坯后价格也还ok，自己装修品质可控，不过密度有点高，小学不怎么样。
中冶39大街价格有点贵，对口应该是吉林街小学还可以，武汉精装多是溢价。
5，
金地自在城对口武丰小学，花畔里对口广埠屯实验小学 ，学校差不多。
金地的品质也还可以，但是这样换房的交易的话，其实税费和中介费也是损失，纯粹追求舒适度可以考虑。
整体更建议腾房票，然后年存50万的速度和首套房抵押的资金，3成首付加仓一步到位学区更佳用大概1-2年的时间就可以布局到位。
考虑学区可以看金沙泊岸虽然户型不行，但是湖景和环境不错，对口省实验小学（沙湖分校）9年制的，虽然目前一般但是上省实验会有一些资源倾斜。
华润橡树湾，华润品质，中华路分校综合可以，未来片区环境改善，总体而言满适合改善型。
提问：裴sir你好，新人首问，目前状态:已婚，跟老公都是武汉人，有2孩，4个老人均已退休，我父母有两套房无贷，三阳路一套90平私房；唐家墩三峡大院一套70平步梯房，7楼总共8层，中介估价100万左右。我们夫妻已买光谷对口学区房，目前2套房均有贷款，月还1.2W，公公婆婆有3套房无贷。未来会随我父母生活在光谷片区，目前手头有闲置投资资金约30W，还想出手我父母唐家墩房，用来投资，不考虑父母假离婚操作，家庭每月可以承受还贷5-6K。想问如何进行房产投资操作？哪个片区或者楼盘投资收益率尚可？
回答：
多军思维基本上都是JLH状态，需要夫妻的信赖，这样才能有4张房票，贷款子弹更充足。目前不清楚你们买房是在婚内还是婚前，看情况你们自己没有打算JDDY 后JLHXC 加持。是打算让父母出手老房子置换潜力新房，那就在你的思路上给点建议吧。
汉口虽然二七豪宅无敌，学区加持，但是东西湖、黄陂、汉口北其实有点断层。
反观武昌辐射方向白沙洲、南湖、光谷关山、光谷南、光谷东、中南、青山基本上都是很强的支撑力的。
从房价涨幅也很容易看出来：
光谷东16年6000，如今奔2万；光谷南同理目前已经16k+；关山领涨新房25k起；
白沙洲刚需扎堆，17年才13k如今奔17-20k；南湖二手房逼近2万关口。
所以如果汉口的老房子没有拆迁的情况下，投资流动性强，收益的楼盘，我个人还是比较倾向于白沙洲或者光谷、花山片区。
因为前者价格洼地在填平的状态有一些短期倒挂盘，世贸、富强等，未来有5/12号线加持，跑赢大盘没有问题。
具体楼盘见知识星球内部分享。
提问：新人首问：裴sir好，我在体质内上班，收入一般。手里一套福星惠誉红桥城107平满二，一套金岛金桥一号小户型住宅出租中(不好卖出去），两个包租商铺(一全款，一贷款)，今年yq期间一冲动，没有去看房的情况下，在沈阳定了一套住宅，现在来看涨了一点。子弹已打光了，感觉这些配置不优，有点焦虑。请老师帮我配置一下。
回答：
请问是否结婚，房票是怎么布局的，老人票用了没？
1，
房产投资是重资产投资，买定离手，很难改变，楼市政策也是非常的精准。
比如：新房是期房，可以晚交税，刚需自住所有的子弹打出去，可以调度3倍最大的杠杆。
但如果是投资，那么新房变成二手房之后套现就会有未满2税费很高的情况，加上新房是期房2年后交房，意味着3-4年里几乎很难改变。
这些政策再碰上利率上浮20%，投资客月供增加，资金成本更高，基本上就是一二级市场吃掉了三级市场楼市投资客的投资收益，也就是现在的“房住不炒”政策的微观状态。
这时候扣除税费，月供利息，优质盘跑赢大盘并且涨幅能维持在10%才会有较可观的收益。
很多人倒腾沈阳的住宅投资，短期来看确实价格有一定的涨幅，但是除去税费资金成本和精力，未必有满意的回报率。长持的话，城市因为人口流出，未必有较好的城市前景，相比TOP10的城市而言我觉得潜力还是弱一些的。
2，
如果是我自己的当前情况，我会逐步出手手里的武汉2套房，裂变优质房源1~2套，但是要注意房票和贷票的安排，这样未来才能持续最小代价3成加仓。
沈阳的后面达到了一定的收益后出手，把子弹聚集到武汉来。
整体而言我觉得武汉后期能置换成2~3套优质房源+2套商铺已经挺好的了。
提问：裴老师你好， 家庭情况如下：上海，有一套自住房，每月还款4000不到。武汉，去年全款购入一套新房，用于父母改善，2021年交房，交房后可以把父母唯一的老房子出售，估计到手240个。我自己还有一套投资房，无贷款，空置中，随时可出售，估计到手200个。感觉家庭整体负债太少，打算背点贷款，用掉房票，JLH什么的就不考虑了。
1，如何有效利用投资房卖出后200个的资金？父母接力贷加上自己的房票买两套光谷还是买一套市中心的“豪宅”？（两套不知道贷款是否够资格，豪宅的话首付不够还可加）
2，武汉的豪宅是否值得投资？哪些盘算豪宅？
3，父母的240个到手后在光谷买套房子出租补贴养老合适吗？还是在昆山用我的名字买更合适？（独生子女，以后总归是我的）
回答:
一：
无论是你还是广大球友，当你有一定的经济基础加仓2套或者以上的时候都应该具备基础的多军思维。
楼市多军有几个特点：
1，基本上不全款买房的除非是比较笋的盘或者房票用完了，或者无法贷款，追求新房笋或者二手笋的时候才会不得已选择全款。
2，多军尽可能追求笋盘、流动性的均衡，追求性价比，因为纯投资吗，追求干货不要溢价，比如品牌溢价或者学区溢价。
3，多军都是JLH的状态，因为只有这样才能用好每一分资金和房票、贷票以及首付3成甚至刚需优先的资格。
4，多军都会均衡资金情况下，合理加杠杆，因为涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆。
同样100万房子涨到130万，首付30万和首付100万买房，获得的收益前者是100%，后者才30%，剩下的70万明明可以继续加仓。
并且大家要知道这腾出来的70万子弹又可以继续加仓，又增加了一套房子增值，现在的政策限购、限贷就是为了堵这个漏洞。
5，多军从来不轻易提前还款。
因为 M2增速是12%左右，意味着货币购买力是持续衰减的。房价升值，除了获得房产增值的同时，债务通过通货膨胀缩水其实也是收益。
房产增值不仅仅是房子本身的增值，还有就是债务的贬值的收益，其中的道理就是通货膨胀货币超发M2增长导致房产增值的同时，让购买力下降，让债务缩水。
安全风险可控条件下，如果利率不高于6%，尽可能多贷款，既可以让“过去的收入”保值增值，也可以让“未来的收入”保值增值。
武汉热干面，裴sir吃不习惯，多年以前就几毛钱，现在得几块钱，购买力的衰减货币贬值意味着过去几百块房贷的时候你会觉得压力不小，如今却会觉得毫无压力一个道理。
二：
你的问题你已经意识到了，本来是A8.5的，可能目前只是在A8徘徊。
多贷款，这样你的首付可以布局加仓更多的优质资产，相比而言你会有更多的房子帮你增值，而且贷款会因为通货膨胀帮你无风险套利。
豪宅主要是云集在二七片区，
武汉天地楼市一哥，主要是长春街+二中广雅武汉四大名初之一，所以相比其它二七豪宅，武汉天地该有的区位、江景都有还有学区加持，以及瑞安开发商品牌所以豪宅中最强的。
中信金融一哥，二七金融主要看中信，实际上汉口的CBD 都没打造起来，二七片区又沦为豪宅开发商的盛宴，比较尴尬。中信泰富主要是金融部分比较强，可以说二七的金融就看中信了。
绿城品质一哥，绿城大家都知道品质可以，武汉花山、汉阳片区、二七等地方拉来绿城都是刷高房价天花板的，因为品牌品质溢价的原因。
万科御玺滨江，最小219平，圈子很纯粹，这种也挺豪的。
再就是武昌的复地配套齐全，区位和学区优势40k起。
汉口北面看江的优势所以价格更高，江南西晒看江，相对而言豪宅多数在汉口二七片区。
虽然武汉天地一直是吃手可热，涨幅10%还算比较稳，但是豪宅的流动性弱，房产投资公式中的增值 x面积 x周转率，其中周转率蛮重要的，有些人虽然面积不大，但是流动起来，可以继续加更多的杠杆，有更多的资金运作，这样的话其实未必会输给豪宅，所以个人觉得豪宅更适合居住多一些。
三：
父母的房子到手后，完全可以在光谷东地铁沿线毛坯16-17k左右二手房、光谷南地铁沿线16k以及白沙洲三环内16k左右的楼盘投资。
这些地方的刚需盘支撑力强，出租率也不错，流动性也强。
个人觉得如果不想JLH 就用老人票，多买几套吧。
四：多军看起来激进，其实是非常保守的。
他们想清楚了后续资金来源，怎么抹平，哪里还有多余，XYK 额度可以支撑几个月，房子出租抵房贷，关注楼市宏观经济和微观政策趋势，储备DYD 经验，配置流动性房产以备不时之需，随时可以出手或者抵押。
后期的裂变资金来源，可以储备：
1，工资收入
2，房屋出租
3，兼职外快斜杠青年或者其它收入
4，找爹妈亲戚朋友支援
5，大额度XYK，pos机养额 4-5%成本。
6，互联网金融杠杆额度储备随时调用
7，JDDY一套房
8，从资产航母配置舰队里面出手一个护卫舰流动性差的。
9，从资产航母配置舰队里面出手一个护卫舰流动性好的。
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