民法典学习之十五：民法典房屋买卖相关规则解读及法律适用

一、引言

房屋买卖合同是民法体系中最典型的交易结构。而通过学习这种交易结构，实际就是学习在民法立法技术中的“公因式提取与展开”是如何在具体交易结构中使用的，而律师在案例及法规检索时又如何通过案例回到民法典条文中。

本讲座根据房屋买卖交易的流程分为四个阶段：缔约阶段—履约阶段—违约责任—特殊责任。同样，在房屋买卖交易中还存在四种特殊类型：无权处分、一房二卖、小产权房、买卖-担保-借贷。

二、缔约阶段

1.自己缔约

法律的“公因式”体现在双方法律行为通过要约产生承诺进而产生了交易的合意。这一点上，所有合同共通的在于都必须有交易的要约和承诺，进而产生合意。即双方法律行为——要约——承诺——合意。而合同的主体规则则是所有民法行为的“公因式”，民法的分编都会涉及到。剩余两个规则则是意思表示和法律行为。与主体规则一致，该两规则亦是民法的公因式，在物权、婚姻、继承方面均有所涉及。

上述要件具体到法律规定上，包括要约制度规定在合同编第二章第472条“要约的定义及构成要件”；承诺规定在合同编第二章第479条“承诺的定义”；主体规则规定在总则编第二至第四章；在意思表示与生效规则方面， 规定在总则编第六章民事法律行为第二节意思表示一节中；而法律行为的效力瑕疵则规定在总则编第六章民事法律行为第三节民事法律行为的效力规定中。

2.代理缔约

代理体系规定在《民法典》总则编的第七章。与房屋买卖合同有所交叉的在于滥用代理权出卖房屋，该规则体现了无权代理的法律关系，规定在《民法典》第171条，该条并未对原法律体系中的代理制度进行修改。

3.辅助合同

辅助合同主要包括五类典型合同。包括委托合同，规定在典型合同第二十三章；中介合同，规定在典型合同第二十六章；定金合同，规定在合同编第一分编通则第586条；借款合同，规定在典型合同第十二章；担保合同，其定义体现在物权编第四分编担保合同第388条。担保合同又可以细分为保证合同，规定在典型合同第十三章；抵押合同，规定于《民法典》第400条；质押合同，体现在《民法典》第427条；以及其他担保类型。

三、履约阶段

1.出卖人义务。

首先是主给付义务。该义务具体包括交付义务、所有权移转义务以及瑕疵（担保）义务。出卖人的交付义务体现在其本义交付，即正常的交付；交付替代，包括简易交付、占有改定和返还请求权让与；以及实务中经常出现的买卖不破租赁。而主给付义务中的所有权转移义务系房屋买卖合同交易的核心，主要规定在《民法典》第214条和第215条，即不动产物权变动的生效时间和合同效力与物权变动区分两条法律规定。第三个内容是出卖人的瑕疵担保义务。体现在《民法典》第612条（出卖人权利瑕疵担保义务）和第615条（标的物的质量要求）。

其次是从给付义务。与主给付义务类似，从给付义务同样包含三种主要的义务。除了三种主要义务之外，从给付义务还随着合同性质与合同目的、交易习惯而有所变动。一是单证和资料给付义务，规定在《民法典》第599条；二是标的物的包装义务，规定在第619条；以及附随义务，规定在《民法典》合同编通则第509条第二款，即遵循合同性质与目的、交易习惯。

2.买受人义务

买受人的主给付义务主要包括：价金支付义务，规定在《民法典》第626条；价金的风险转移，规定在第604条，即标的物毁损、灭失风险负担的规则。主给付义务的两个内容之所以如此规定，原因在于民法理论上的风险利益一致原则。

而买受人的从给付义务主要就对出卖人交付的受理。同时，买受人的附随义务同出卖人一致，均为第509条第二款中的规定。关于买受人的义务还包括其不真正义务，即针对标的物检验的通知义务，规定在第621条第一款中。

四、违约责任

1.给付不能。

给付不能的原因可以分为三类，首先是不可归责于双方当事人的事由。这类事由相对较为灵活，在合同不违反法律法规规定的情况下，均可归为该类的“风险”。其次是可归责于出卖人的事由，其后果包括解除合同、请求损害赔偿以及要求支付违约金。最后是可归责于买受人的事由。后果与出卖人原因的事由相同。给付不能在实践中较为常见，因此其事由也是多种多样，合同当事双方的归责事由后果较好判断，但第一类的“风险”事由是需要根据案件事实来进行综合判断。亦是实践中较为常见的给付不能事由。

2.给付迟延。

此种情形的原因分为两种，一是出卖人迟延。此时，可要求出卖人承担支付迟延履行利息或者支付违约金的后果。二是买受人迟延。《民法典》第605条即迟延交付标的物的风险负担规定对此进行了规制，可作为此种情形后果的参照规定。

3.瑕疵给付。

在瑕疵状态下，可以分为重大瑕疵和轻微瑕疵。重大瑕疵情形下，可以参照《民法典》第610条“出卖人根本违约的风险负担”这则规定来执行，具体做法包括解除合同或者拒收标的物等。而在轻微瑕疵情形下，需要根据具体事实情况来判断应当采取何种措施。

五、特殊类型

1.无权处分

无权处分不仅涉及合同效力本身，也与善意取得有关。因此，在编纂民法典时，需要于物权编与合同编协调这两个方面的问题。

首先，无权处分情形下房屋买卖合同的效力如何，规定在了《民法典》第597条第一款。其取代了原《合同法》第51条。第597条之所以如此规定，原因在于在未涉及所有权问题时，合同的效力与无权处分人的处分权并没有关系。

其次，无权处分与善意取得的问题。该问题一直存在着争议。《民法典》第311条基本沿用了原《物权法》第106条关于善意取得的规定。也即转让人（无权处分人）与受让人之间须存在转让合同关系，该转让合同即为无权处分合同。在无权处分合同为效力待定合同的情况下，其与善意取得构成的关系只能做如下解释：权利人追认或转让人事后取得处分权的，则转让合同有效，受让人依转让合同取得所有权；权利人不予追认或转让人事后未取得处分权的，则转让合同无效，受让人可基于善意取得而取得所有权，即善意取得只能建立在“转让合同无效”的基础上。在《民法典》删除无权处分合同为效力待定合同的前提下，虽然转让合同有效，但因转让人欠缺处分权，当然可以有善意取得的适用。那么，若转让合同被确认无效或被撤销的情形下，善意取得还可否适用呢？对此，可以从如下几个方面加以分析：其一，合同无效后果（合同被确认无效或被撤销的法律后果）与善意取得的冲突。在合同被确认无效或被撤销的情形下，若转让人有处分权，其享有原物返还请求权，这是一种物权请求权。那么，在转让人无处分权的情况下，其是否享有这种物权请求权呢？对此问题的回答应当是否定的，因为转让人并不享有所有权，缺乏返还原物的物权请求权基础，而只有原权利人享有原物返还请求权。但原权利人的这种请求权并不是基于合同无效的结果，而是基于物权的追及效力。当然，转让人基于占有也可以请求返还原物（《物权法》第245条）。从这个意义上说，不能简单地基于合同无效的结果而否认或肯定善意取得的适用。其二，应当区分合同无效与可撤销的违法程度。根据《民法总则》的规定，下列合同应为无效：无民事行为能力人订立的合同；行为人与相对人以虚假的意思表示订立的合同；违反法律、行政法规的强制性规定的合同；违背公序良俗的合同；行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的合同。下列合同为可撤销合同：重大误解的合同、欺诈的合同、受胁迫的合同、显失公平的合同。可见，无效合同是严重欠缺合同有效要件的合同，且都是从外观上可以确定的；而可撤销合同仅是意思表示有欠缺的合同。两者相比，无效合同的违法性显然大于可撤销合同。

据此，在善意取得的适用上，无效合同与可撤销合同也不能等同对待。例如，在上述无效合同中，除无民事行为能力人订立的合同外，其他无效合同的双方当事人都存在明显的违法故意或重大过失。在此情况下，如果适用善意取得，显然有违法律初衷。而对于无民事行为能力人所订立的合同，相对人也往往存在过错。因此，对于无效合同而言，如果允许适用善意取得，则会导致利益失衡，有保护违法者之嫌。对此，我国司法解释明确规定了无效合同不能适用善意取得。而对于可撤销合同而言，因其仅是当事人的意思表示有欠缺，违法性程度较轻，故是否撤销交由当事人决定。在此情况下，若当事人不行使撤销权，当然有善意取得的适用；若当事人行使撤销权，能否适用善意取得，还需结合撤销权的行使情形而定。其三，应当区分可撤销合同的撤销权行使情形。按照《民法总则》的规定，在欺诈、受胁迫以及显失公平的可撤销合同中，只有受损害方（受欺诈方、受胁迫方）享有撤销权，而重大误解合同的双方均享有撤销权。对于可撤销合同能否适用善意取得，有一种观点认为，如果受让人行使了撤销权，则发生恢复原状的效力，应无善意取得的适用。而我国司法解释却采取了如下态度：可撤销合同中受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销的，不适用善意取得。也就是说，如果转让人行使了撤销权的，则不能适用善意取得。对此，基于撤销权人的不同，合同被撤销后能否适用善意取得可以区分如下两种情况考察：受让人行使撤销权的，表明受让人不想取得标的物的所有权，故应排除善意取得的适用，否则会有损受让人的利益（通过善意取得强加了受让人须取得标的物的义务，同时也会限制撤销权的行使）；转让人行使撤销权的，尽管撤销的原因可能在于受让人（重大误解的情况下，撤销原因可能并不在于受让人），但因其违法程度较轻，故撤销的后果不应排除善意取得的适用，以保护交易安全。我国司法解释也表明，在重大误解而撤销合同的情况下，并不影响善意取得的适用。当然，如果撤销原因归因于受让人，则说明受让人在主观上存在一定的过错，但该过错并不构成善意取得中的恶意，故不应影响善意取得的适用。同时，应当指出的是，即使合同被撤销而适用善意取得的，受损害方的赔偿请求权并不受影响。

2.一房二卖

首先，在目前民法理论和司法实践方面，均已认同一房二卖情形下两个房屋买卖合同均为有效合同的观点。

其次，一房二卖情形下的预告登记。《民法典》第221条对原《物权法》第20条预告登记的规定原文沿用。而预告登记系法律规定的“可产生物权效力的情形”，权利人可以阻止一切因该不动产产生的物权行为，具有“排他性”，系有效防止“一房二卖”的重要措施。

第三，在履行顺序方面。“一房二卖”甚至“一房数卖”的情形下，目前比较权威的观点就是在《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第13条第一款中进行了规定。该规定为：“出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人： （1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。”

3.小产权房

小产权房的问题较为复杂，包括但不限于小产权房买卖合同效力、宅基地买卖问题等等多种事实情况下的法律判断。涉及的领域亦非常复杂。本次讲座也只是简单的进行了评述。后续会单独进行学习和总结。

4.买卖型担保

在讲座中，老师以公报案例“（2011）民提字第344号，朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”为例进行了评述。

本案裁判摘要为：1.双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期，偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期，不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下，应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。2.借款到期，借款人不能按期偿还借款。对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。

其裁判本意还是在于探求合同订立人的本意，并为之回归真正的法律关系，同时秉承民法中“法无禁止即自由”的原则。进行相应的裁判。