投资买卖复盘｜三线城市170%+增幅 （上篇）
【坐标】嘉兴海宁（三线城市）
【户型】两室一厅 78.7㎡
【进货】2017 春天 37W首付+48W商贷
【出货】2020 夏天 146W
【关键词】挂牌一周，最高价出售。
它是我投资房产进阶中比较特别的一套，最终完成了一个闭环，现在进行复盘。
从买房—贷款—装修—出租—跨城市打理—增值溢价—出售挂牌—高价出售，每个环节遇到的问题，包括我如何思考解决，进行360度全方位拆解。你有没有不小心买了3-4线城市房子，不知道怎么资产打理，可以看看我的分享。
它教会了我，跨地投资，0-1装修经验，第一次异地管理房源等等，很多方面的0-1，我感受到了选好了房源和位置，通过时间的力量，可以躺赚的魔力。这套房相当于一个种子的力量，裂变出了未来更多的种子，谁能想到几年后，我经历装修了20多套毛坯房子。再次让我想起易经提到的一生二，二生三，三生万物。
【买入篇】
2017.1-2月份，我感受到了，一线房产增长的狂热再逐渐锐减，二三线城市稳步增长的感觉。我当时还在公司上班，下班后和周末时间我都在搜集相关相关行业信息和数据。嗯，没错，当我身边朋友和同事周末放松和shopping的时候。我和他们做的事情不一样。
当时我发现嘉善离上海很近，嘉善高铁到上海才23分钟，房价相差4-5倍。感觉很有增值潜力，而且也不限购。当然那个时候，很多上海人都已经在嘉善投资大量房产，感觉至少一半的房源都是被上海人扫掉。像捡白菜一样，市场很疯狂。我入场的时候已经要10K/平了。
新房和二手房几乎持平，这个时候买新房的税费少，而且无中介费。我在网上聊了一位中介A，了解了当地限购方面信息，当天去现场，也与售楼处销售C聊这个高铁旁的楼盘。这期是离高铁最近的一个新盘，大概1-2公里就到高铁站。聊到6点左右，差一点要买这个嘉善新房，3室110平，130W+。因为反佣的事情，卡住了。（属于行话，不方便透露太多，中介也不容易）
中介A和他老板B，坚决不给反佣，场内销售C说可以反。就在我们决定拍板的时候， 老板B说他在另一个地方—海宁投资了一个房子，性价比很高，最近还有剩余房源，要不要去看看。优势是比这里配套成熟，价格便宜1000/平，同时还是现房，嘉善这个交房时间还要推后1.5年。
海宁这个城市我第一次听说，也没去过，只是被他描绘得不错，同时说他也买了，给我看了一些购房资料。我抱着试一试的态度，晚上7点跟着他的车，去到海宁。差不多1个多少小时车程。
他围着楼盘和周边配套开车绕了好几圈，给我们介绍，他买这边的底层逻辑，一定要围绕着银泰城这个商业中心买，不会错。去了售楼处，只剩下一期，楼王位置，总高33层，24和25楼可以选。
楼王位置也是最贵的，离周围的楼栋距离最大，视野进入20多层后，是最开阔的。剩下25楼，后来才知道价格是最贵的。这个房子每户都送一个5平米左右地下室。算是额外赠送部分。算好总价，想着2个月后现房交付。
刷卡的时候发生了一个小插曲，和我们一起看房的一对小年轻，和我们一样犹豫不决。最后两套了，24和25楼，我们优先一步拿了信用卡刷了定金，他们看见好楼层被挑走了，非常遗憾地离开了。当时中介一直怂恿我们2套全买了。贷款可以做并发。人无法赚到认知以外的事情，几年后我们都后悔当时没有多买几套。
【划重点】
1。【50%权重——人】这个中介小老板90年，他说他前几天刚买了，还拿购房发票给我看了。聊天过程中，得知他投资了好几套房，收益颇丰。当资深中介说他也买了的时候，你可以多关注一下。中介级别越高，你关注度也要越高，别人在这个行业里投入的时间比你多，多数中介是赚佣金的，只有少数中介自己也花真金白银去投资。这个是让我投资这个房子的权重的50%原因。
我们身边是不是很多人说的头头是道，但是行动力为0？结果也为0？我记得有次我约大学同学吃饭，朋友A成功减肥80斤，另一个朋友B体重200多斤，然后朋友A和我说减肥心得时候，朋友B也插进来聊，怎么怎么减肥有效，我真的屏蔽掉他的声音，因为没有说服力啊！
2. 【20%权重——感觉&经验】
a) 价格低，在预算范围内。不用交社保，不限购。
b) 一期，往往买一期的房子，就等着涨，二期会比一期高，但是都同属于一个小区，共享绿化，这样就很划算了。一期价格会优惠，同时也往往质量更好，因为要打出口碑，后面二期，三期会做的粗糙，偷懒一些。
c) 楼层好，在小区中心楼王位置。楼层好，最后售出的时候，同样户型和面积，不同楼层也许价格就差了10%。总价越高，价格差的越多，当时买入的时候也许低楼层和中间层相差几百元/平，总价顶多也就几万元。售出的时候，你会发现多几百元/平，买个好楼层有多么划算！
d) 准现房，过3-4个月就可以交房，然后装修就可以出租了。租金马上可以回补一点月供，真香！期房的话，你会折损很多时间和利息。买过期房的小伙伴应该懂我在说什么。
e) 位置，配套。说实话当时天色太晚，我真的不怎么知道位置和配套。只是看到小区环境还不错，周边的确有一个银泰城。
f) 规划，学区，地铁3年后建立，直接连到杭州，未来的事情谁都说不准，不过有总比没有好。
Bug）这个城市我当时买完都是慌的，说实在，现在都觉得是当时一时间冲动。选房地产一定要选城市啊！！！这点小伙伴一定要切记！
3. 【30%运气】
有时候未知的时候，反而有可能赚到钱，你越是精明，越是会放弃一点机会。知道越多越胆小。我现在回想都很害怕，当时去这个陌生城市只是凭着感觉，然后2个小时就买了。这种城市换现在投资标准，是跳过的。也许这是老天爷撒钱，我刚好在下面拿了一个碗接住了。
【装修篇】
装修是一件很头疼的事情，特别是对于小白，各种卡点和恐惧。我记得当时我买了2本装修的书籍，翻了2-3页，就放弃了，太多文字和专业术语，真的非我所长。怎么让自己快速了解一个行业呢？1.付费找专家 2.自己摸索是效率最低的一个办法，生命诚可贵，别浪费时间。
空置还是装修？
取决于是否好租。如果周边很偏，没产业，就暂时别装。因为你装了，也没法租。
当时出于对装修的好奇，长这么大没装修过。叫上我家人，帮我把关。我之前约装修公司报价要大概6-8万全包。于是我决定到58上面约了2-3个电工，然后报价，然后电工又介绍了一个水工。
【半包】
水电工改水电报价为3000元，人工费。
泥工报价为3000元，人工费，
木工忽略，没做吊顶，也没打柜子
设计师忽略，自己顶上
【材料】
黄沙，水泥，中建管材，开关，插座，瓷砖，吊顶扣板，复合地板，套装门，刷漆，洗手盆，地漏等
【安装】
各种设备的组装——灯，热水器，洗手台，厨房柜子等
【总费用】
3-4W左右，具体忘记了
【时间】
因为异地管控，有点麻烦。如提前安排好时间，其实2-3周应该紧凑搞定的。
最消耗时间的地方在于定制，0-1会遇到的问题就是，完成一个环节才会想到下一个需要什么。户型图和尺寸量好，比如门的定做时间，淋浴房定做，窗帘定做等。
【摆件】
淘宝买货，装饰画，沙发，茶几，餐桌，床，床垫。当时还想不到用绿植，地毯，装饰品来点缀效果。
【出租篇】
首次挂牌中介，非常顺利的以2600元租掉。恩，我非常满意，80W的房子，有这样的租金，租金比算不错了。而且这只是三线城市啊。可以顶上一些非知名省会了。后来租客违约，我为了快速接上，换了一任长期租客，一直租了有2年，租金2300元/月。
【异地打理】
电子签合同，省的坐火车来回跑了。平时就微信沟通。
【划重点】
1. 减少空置，一年回本。然后后面都是收益。而且未来可租可卖。未来人工和价格都会随着通货膨胀上涨，其实早装修，早出租，可以获得时间的嘉奖！你身边有没有买了房子，一直放着，毛坯甚至精装修空关好几年的朋友。。。恩，好浪费，好多钱就这样白白流逝了，只是因为自己不想操心。上班不操心吗？
2.如果租都不好租，已经给你一个强烈信号了。就是未来接盘侠也很少。这种房子，我都懒的装，干脆毛坯放着，等未来上涨，赶紧抛售。
建议，目前不要购买三，四线城市房产。除非你是刚需自住。城市是第一要素，然后是区域，再是小区。未来城市一定是强者愈强，弱者愈弱。马太效应。
下篇预告：
