关于商品房认购书定金挞定问题
某日，销售部案场经理来电咨询：现有部分买房人签署认购书并交纳定金后，未按认购书约定前来签订商品房买卖合同、交首付，到期后可否没收定金，是否需要发函予以告知。
白发芬芳没有立即回答其咨询问题，调取了该项目楼盘商品房认购书，认真研究了一下。具体认购书条款如下：
双方就【悦泰·拾光里】项目房屋认购事宜，达成如下一致：
一、认购房屋基本情况
项目地址：大连市 区 ；项目预售许可证号： ;
认购房号： 楼 单元 层 号（下称 该房屋）。建筑面积： 平方米（最终面积以《房屋面积测绘成果报告》为准）；
销售单价（人民币）： 元/㎡(按建筑面积计算)，总房款（人民币）： 元（大写人民币： 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分）。
二、买受人所认购商品房的在建工程设定抵押情况为□已抵押□未抵押。
抵押人： 有限公司 抵押权人：大连银行股份有限公司
抵押登记日期： 债务履行期限： 。
出卖人承诺于 年 月 日前解除买受人认购的商品房抵押手续，解除抵押手续后收取首付款。
三、买受人认购时支付该房屋购房定金人民币 万元整。在双方签订的《商品房买卖合同》生效时买受人支付的该房屋购房定金转为购房款。
四、买受人同意在本认购书第二条约定出卖人承诺解除买受人认购的商品房抵押手续期限届满之日次日起 日内（即 年 月 日之前），携带本认购书、付款凭证及买受人之身份证、首付款等至悦泰﹒拾光里项目销售中心签署《商品房买卖合同》及相关文件（本认购书所述的《商品房买卖合同》均包括《补充协议》、合同附件等文件）。
五、其他约定
1、 若买受人由委托代理人代为签订合同时，代理人应当出示公证处已公证的授权委托书，并携带本人身份证明方可代办各项手续。
2、 买受人未在本认购书第四条约定期限内交纳首付款并与出卖人签订《商品房买卖合同》及相关文件的，期满之次日本认购书效力终止（但发生本认购书第五条第3款约定出卖人解除抵押手续延期情形除外），无需另行通知，视为买受人自动放弃购买，出卖人将不再为买受人保留认购的该房屋，出卖人无须通知买受人即有权将该房屋另行出售予他人，所有相关优惠一并取消，买受人已缴纳的定金不予退还并归出卖人所有。
3、 如出卖人未在本认购书第二条约定期限内解除买受人认购的商品房抵押手续，买受人同意再给予出卖人15个工作日的宽限期，宽限期内，买受人同意在收到出卖人解除抵押手续通知之日起7个工作日内携带本认购书、付款凭证及买受人身份证、首付款等至悦泰·拾光里项目销售中心签署《商品房买卖合同》及相关文件，并交纳首付款，如买受人未按通知期限交纳首付款并签订《商品房买卖合同》，则按本认购书第五条第2款约定处理，买受人对此无异议。若宽限期届满，出卖人仍旧未能解除买受人认购的商品房的抵押手续，则双方均有权书面通知对方解除本认购书，一方书面解除通知送达对方之日起本认购书解除，本认购书约定的双方权利义务终止，出卖人无息返还买受人已付定金，买受人放弃所认购的商品房，出卖人有权另行销售该房屋，除此之外，双方互不承担其他任何违约责任。
4、 本认购书签订后，买受人不得将本认购书权利义务私自转让他人，也不得变更本认购书约定的买受人名称及房号。买受人要求变更的，出卖人一律不予受理。坚持要求变更的，本认购书确定的认购资格及所有优惠自动取消，定金不予返还。
5、 买受人确认本认购书所载明的通讯地址及联系方式为买受人本人有效的邮寄地址及有效联系方式。如有变更，应当于变更后24小时内以书面形式通知出卖人，否则，视为未变更。出卖人发出的所有书面通知，以特快专递发送的，国内邮件自寄出之日起三日内视为送达；国外邮件自寄出之日起十五日内视为送达。如买受人填写的通讯地址或联系电话有误或变更而未及时书面通知出卖人，由此产生的一切后果由买受人自行承担。
6、 买受人声明并确认已详细考察并了解所认购的该房屋状况、该房屋所在项目地块情况及周围环境；出卖人已向买受人出示《商品房买卖合同》、《不利因素影响告知书》等相关文件，买受人与出卖人对《商品房买卖合同》等文件的条款及内容均已沟通完毕，并达成共识。买受人声明对所购该房屋之状况、《商品房买卖合同》条款以及其他公示资料、文件和交易条件、房屋认购时银行抵押之情况等均充分了解并接受，自愿签署本认购书且同意于约定期限内交纳首付款并与出卖人签署《商品房买卖合同》及相关文件。
7、 买受人选择按揭贷款的，应按贷款银行的相关规定（买受人申请按揭贷款或公积金贷款必须符合该项规定）携带银行所规定按揭贷款或公积金贷款所需资料到本售楼处签定《商品房买卖合同》及补充协议及附件，办理按揭等相关手续，办理银行按揭所需费用、文件资料等由买受人直接交付具体经办银行，由买受人自行负责办理并承担责任。
8、 本认购书签订前，买受人已完全了解国家、省及市有关部门对新购商品住房包括套数、贷款政策、税费等规定、政策要求，买受人已充分考虑相关因素影响，仍决定购买该房屋。买受人在此承诺其具备签定本认购书、购买该房屋的资格及条件；如因买受人不符合国家、省、市已有规定、政策，导致买受人无法在认购书约定期限内与出卖人签署《商品房买卖合同》、继续购买该房屋的，本认购书于第四条约定的期限届满的同时终止，出卖人无须通知买受人即有权将房屋另行出售予他人，所产生的影响将由买受人承担，买受人已付定金不予退还并归出卖人所有。
9、 出卖人所提供的项目信息，最终以政府审批及相关法律文件和双方签订的《商品房买卖合同》为准。
10、 出卖人对本《认购书》享有最终解释权。因履行本认购书发生争议的，则任何一方可以向悦泰·拾光里项目所在地有管辖的法院提起诉讼解决。
11、 本认购书壹式肆份，经双方签字（或盖章）且买受人支付定金后生效。本认购书出卖人执叁份，买受人执壹份，均具有法律效力。
出卖人： 买受人（签字）：
委托代理人（签字）：
年 月 日 年 月 日
经过研究以上认购书条款，白发芬芳认为根据上述认购书第四条、第五条第2款的约定，买房人违反约定，可以没收定金，并另售房屋，无需通知。为了更好的控制公司风险，避免涉诉，白发芬芳又咨询了公司的法律顾问单位，顾问律师给出的意见是：按认购书约定是可以没收定金，房屋另售，但在实务中，法院通常不支持定金罚则，法院会站在买房人一边，积极主张条件，建议开发单位退换已收取的定金。基于此，顾问单位不建议没收定金，协商处理，避免日后涉诉。
白发芬芳经过论证，将上述意见反馈给公司销售部门，建议销售部门与客户协商处理，以免涉诉，导致涉诉成本。
公司销售部门取得咨询法务部门的意见后，也进行了内部研讨。经过研讨，销售部认为应当没收定金，原因有三：一是买房人签订契约，应当遵守契约精神，诚信履约，如果违约应当受到契约的惩罚；二是如果有约不依，则势必会给其他客户诚信履约的侵害，造成负面影响；三是公司未按约定处理，则体现公司对待契约的不尊重，对法律的不尊重，从而失去签署认购书、确定定金罚则的效果。基于以上三点，公司销售部申请公司没收定金，房屋另售。后经公司专题会议研究决定，采纳销售部门意见，决定没收定金，房屋另售。但如何操作，此等没收是否会引起诉讼，是否需要发函通知，确保降低相关风险。于是，公司销售部门再次要求公司法务部门出具意见，是否需要发函予以确认。
白发芬芳经认真研究，认为按照认购书约定，可以不予发函，直接没收定金房屋另售，因为合约中有明确约定，此约定对于买卖双方具有约束力。但白发芬芳为了安全起见，又咨询了公司聘请的法学大咖顾问教授。教授认为在此种情况，需要通知卖人人，予以告知。同时教授提出是否有必要在此种情况下是否需要在给予买房人一次机会。白发芬芳的意见是：不需要再给买房人机会，认购书已经明确约定了签约和交纳定金的期限，如果再次通知延长签约期限，则属于对原约定的变更，就会没完没了，如果对后期通知变更的期限证据保全出现问题，涉诉会对公司很不利。但对于是否需要发函告知的问题，白发芬芳又咨询了同行，了解其他大的房地产开发单位通常做法。咨询意见如下：
白发芬芳:冯大律师好。方便吗？咨询请教个事，关于认购书，客户逾期签约，是否有必要发函再催告其签约、或告知其没收定金、房屋另售。我的观点是认购书到期效力终止，我无需告诉即可没收定金房屋另售，这样做法是否可行？大的地产公司通常做法是怎样的？
冯律师:大公司的合同中首先有不通知的告知，但即使有告知的内容，好多公司也都会发另售的通知白发芬芳:那么发另售通知的时，直接告知另售，还给这个客户机会吗，限期再来签约，是否包含这样的内容。
冯律师:不给机会，直接是另售通知
白发芬芳:好的，谢谢。现在我和公司其他人有争议了。
冯律师:我的意见最好是发通知
冯律师:即使有不需要通知的约定，也要发通知
冯律师:因为单方解除合同，要有通知
白发芬芳:认购书不是属于附期限同时附条件的合同吗，期限到、所附条件也没成就，合同就效力终止，不可以这样理解吗。
冯律师:这样理解也行，但条款约定得跟上，表述应一致
白发芬芳:谢谢。按照您的意见执行，我也建议公司发个告知函吧。我也认为不需要再给机会了，再给我这认购书期限就乱了。
冯律师:对，是的，如果还给他机会就先别发，等着真要另售时，再提前发出
白发芬芳综合了各方意见，最后给公司的意见是：同意发函，鉴于购房人违约在先，告知认购书效力已经终止，没收定金，房屋另售。并拟定《挞定函》一封，如下：
通 知 函
尊敬的 先生/女士：
年 月 日，您与我公司签订了《***********项目商品房认购书》（以下简称“《认购书》”），认购了我公司开发的“********”项目第 幢 单元 层 号商品房（以下简称“该房屋”）。您于《认购书》签订的同时交纳了定金 元。按照《认购书》第四条约定，您须在在商品房抵押手续解除之日次日起三日内（即 年 月 日前），至我公司与我公司签订《商品房买卖合同》及补充协议并支付首付房款。《认购书》约定期限内，我公司多次催告您按约定履行，但您至今未与我公司签订正式《商品房买卖合同》及相关文件，已构成违约。
《认购书》第五条第2款约定，买受人未在本认购书约定期限内交纳首付款并与出卖人签订《商品房买卖合同》及相关文件的，期满之次日本认购书效力终止，无需另行通知，视为买受人自动放弃购买，出卖人将不再为买受人保留认购的该房屋，出卖人无须通知买受人即有权将该房屋另行出售予他人，所有相关优惠一并取消，买受人已缴纳的定金不予退还并归出卖人所有。故依据《认购书》上述约定，我公司正式通知您：您与我公司签署的《认购书》效力已经终止，您所交纳的定金不予退还，您认购的该房屋由我公司另行出售。
特此函告。
***********房地产开发有限公司
年 月 日
白发芬芳拟定上述函件后，将其发给公司销售部案场经理，要求其按要去给购房人发函，同时提出如下注意事项： 1、按认购时购房人签字确认的地址确认书地址发函；2、通过EMS发函，尽量不用其他快递；3、发函时快递单中备注事项需明确：“告知认购书效力终止、定金没收，房屋另售”字样，并保留存档，同时要求快递公司给予送达回执；4、发函后关注EMS网站，及时下载快递单号送达踪迹记录。
