长租公寓

最近看到新闻，蛋壳公寓陷维权风波，房东，租客，甚至是蛋壳员工都很紧张蛋壳会不会因资金问题而跑路。然后我在朋友圈看到一些点评蛋壳或长租公寓的视频号，什么揭露内幕，什么看懂暴雷真相，什么XX才是罪魁祸首。几分钟看下来，把大环境描述一下，把事情经过简单谈一遍，然后就没了。有些视频主甚至连普通话都说不标准（或者是故意的），真是教人好笑。

我觉得长租公寓这东西没什么太新鲜。找房东谈租房—租下房子—装修—找租客—后期服务，很简单的东西。如果要玩出新花样，无非是大量收房规模化管理成本控制；或者租下厂房大楼改造，宣传属于年轻人的公共区域社交属性；再有就是金融的玩意：让租客使用信用贷款预付房租，然后把收来的钱租下更多房子，迅速扩大规模，同时也可以利用这点来包装一下忽悠投资人。暴雷无非就是一路扩张太快没有外来资金（无论是租客的还是投资人的），或者有些人一开始做长租公寓就是为了诈骗。这跟以前共享单车和做外卖的公司一开始的策略没什么区别。

不过再怎么玩，也要看这个东西本身好不好，赚不赚钱。租房这东西，首先房东就要拿掉50%甚至70%以上的利润（除非做租房的自己有地有房，那就另当别论了），其次，租房利润低，收回周期长，装修维护成本，后期服务成本，政策不明朗等等，让租房的利润一减再减。赚是赚钱的，但时间久，很需要控制成本；然而同时租房又是刚需……

几年前，我到上海几个长租公寓去做一些了解，然后写了一点看法，到现在好像也还是一样没有变化。

(2016-12-14）长租公寓的市场潜力大，而且也是刚性需求，可为什么不赚钱？

美国日本的长租公寓市场早已发展成熟，中国的长租公寓才开始火热没几年。蛋糕还可以画的很大；国内这几年也有陆续出台相关支持的政策，不过主要仍得看各地政府的态度；租房的群体庞大，目前以80，90后为主；主动消费观念不断提升；而2016年大学毕业生已超过700万，去北上广找工作是大多数人的首选，不仅是由于机会多发展快，还因为小城镇太依靠走关系；另外，北上广的交通网络发达，上海有在营14条地铁，在建4条，规划中有6条；还有，各地区的限购政策增加了买房的难度，上海的购房首付比例从30%升至35%。买不起房子，租总可以吧。

但是长租公寓也有许多问题。租金成本高，现在已很少有1块5，2块钱租金的商业房屋了；利润薄，扣除占约60%租金的成本，还要考虑到装修改造成本（重资产），管理成本，营销推广，出租率，纳税等等情况，七扣八减下来，利润就没多少了；收回周期长；在未来市场被看好的情况下，涌入大量公寓品牌，有互联网投资的，有酒店业的，有外来的，即便没有看到可观的赢利点，却已经有众多竞争者拼杀；另外还有重要的一点：政策缺失，前景不明朗。

为什么大家都觉得长租公寓市场潜力巨大，除开是刚性需求和市场尚未成熟外，大家还看到了Uber的成功。心想，出租车行业还能有如此的发展，为什么租房行业就不能效仿呢？毕竟私家车和私房都有空置的，需求方也同样有很多人。所以很多长租公寓不仅做自己的品牌，同时还希望做好互联网租房平台/租房管理软件这方面的事，做到轻资产。

就算已经有很多公司开拓了很多分店，他们重点考虑的仍是控制成本，包括拿地的成本和管理服务的成本。毕竟，在暂不考虑服务产出的价值外，固体经济不可能像开发游戏软件那样复制黏贴复制黏贴无穷尽。现在很多公寓除了说研究公共区域能带来的额外收益，还在金融服务方面探索，比如说跟银行签信用贷款，提前收租客几个月或者一年的租金，再用这笔钱做投资。

租房市场说到底还是和房屋买卖有很大关系，国内的制度决定了不会暴跌，但如此涨下去也使人提心吊胆的。即便是刚需，怎么赚钱，怎么平平稳稳地走下去也还是要一路小心翼翼啊。

PS：其实过多的强调公共区域的社交属性也不是什么好方向。在大学宿舍呆过3年的人出来工作几年后，对大学集体生活确实仍然是带有好感的向往的。不过到了社会，住一起会有许多问题，不是光卖情怀就有用的。我觉得长租公寓的公共社交倒更像打篮球之间的球友关系。我每周都会跟一帮人在同一片篮球场打球，大家几乎都不知道对方的真实姓名，只互相留了一些外号，加了个微信群。而球友之间的关系，不是需要每天都在微信群里发些搞笑表情多聊天来促进友谊的，那样反而使人觉得厌烦。我只需要在打篮球那天，在群里呼喊一声，然后出现在球场上，可能坐场下聊天时会聊些生活工作NBA之类，但并不会聊得很深入。偶尔有比较兴趣相投的也能发展成好朋友，不过球友之间始终有一层愉快却不能过分亲密的薄纱在那里。