我的第一次购房失败总结

时隔四年第一次开始写豆瓣，想了想最近水逆的厉害，抑郁到无法释怀，写在这里，释放缓解一下心情，另外也对自己这次购房失败的经历做一次复盘和总结，下次再买的时候，不至于时间久了忘记了。

2020年11月，因为一直存着想买房子心思，在考完cpa以后，终于可以考虑有大量时间去做耽误已久的事，在朋友的建议下开启了嘉善看房之路。因为上海单身限购的原因，只能选择环沪，了解到江苏花桥，昆山，太仓目前均限购（需要外地人缴纳1-2年社保记录），我只能选择了嘉善。

从一开始看到的嘉善边上的小镇，总价100万，到县城中心地带的房子，单价1.5万精装修79平米，每看一套房子，我都很心动想入手，反复了解了嘉善的规划，城区的大致情况。我却忽略了自身的因素。

1.嘉善城区很小，老城区人多热闹，但是主干道窄小，将来通往城际铁路和G20高速公路都比较拥堵，不适宜在老城区购房，.老城区虽然靠近嘉善火车站，未来城际铁路和地铁规划地带，但到时自驾往返上海会有很大可能性不方便。所以即使老城区新开的楼盘我也没有去看。

2.嘉善周边镇，周边镇比如姚庄，干窑，两地因为长三角一体化，两地疯狂造楼，价格很便宜，但是周边配套实在差劲，好多都是在农田附近。

3，嘉善新罗街道，周围配套浙江师范大学和预计未来要开发的上海理工大学附属中学，算是学区房，但是周围都是工厂。

4.复盘之下最终我选择了嘉善高铁新城。孔雀城开发的新楼盘。离高铁站3公里，离嘉善月里3公里。地段很好，房型也不错。最终我下定决心交了2万定金。从这里可以看出来，我是个很心急的人，没有在沉着冷静的思考以后做决定。经历了三个楼盘人满为患的情形，迫不及待的交了定金。

买房之前的经验总结：一定要谨慎考虑，身边最好有朋友家人陪伴，否则开发商和中介各种花言巧语和套路很容易让人冲动消费，比如现在打折，有的楼盘会送车位，你不提有的销售不会主动告诉你。销售承诺的折扣比例，后续付首付款或者合同时，一定要注意写在纸面上，口说无凭。草签合同有可能会写上另外一个售价。曾经看到一个预售房官司纠纷案例，销售口头承诺买8万元礼品券可抵10万元现金。最终确不承认优惠2万的价格。另外最好提前了解一下开发商的资质，是否拿到预售许可证最重要。有的开发商各种官司在身，比如我看的这家，企查查上面显示最近1年有33个商品房预售官司在身。一般开发商的楼盘大部分是交房后业主维权，交房质量不如开始的宣传。很少有因为预售房合同打官司的。企查查上面的官司让我发现了另外一个点，原来这家开发商18年推出的同样在一楼的房子，单价为1.54万，现在已经20年，今年长三角一体化+沪嘉城际铁路的利好政策，房价竟然和2018年一致，我只能感叹没有再交定金之前利用好企查查这个软件。

了解贷款政策，也是很重要的，两年内连三累六银行会拒贷，五年内尽量避免有大的失信风险。目前存在多头借贷的，银行也会担心你是否不能按时偿还按揭贷款。另外小额贷款在银行看来不如信用卡，比如借呗之类的。之前查到杭州的某些银行有政策，使用小额贷款的也是拒收的。家庭收入最好是能覆盖月供的50%，这样银行多半会通过，如果本人的月收入不足，父母可以作为家庭担保人共同签字贷款，到时父母必须要到场。信用卡平时还是要用，并要养卡，每个月按时还款，才能有一个好的征信。否则白板（征信空白），也容易贷款麻烦。

关于贷款利率，上海基本首套房是基准利率，而上海之外，首套利率也要在基准利率的基础上上浮1.5-2bp，如果本人征信资质不太好，贷款额度及贷款年限，利率上浮点数，都会发生改变。不过有的银行会让你买一些理财产品，然后上浮点数也是可以谈的。毕竟一旦贷款了，很多人都是二三十年，利息很高，能谈判尽量谈判。首付比例压低以后，多余的钱可以买理财用来压低贷款利率，一般6个月内提前还款会有罚息，所以可以等理财产品到期后再进行提前还款，这样即压低利率，又能提前还款。