商品房买卖合同纠纷起诉状
每一位购房者在签约时都憧憬着不久的将来如约如愿住进新房，然而现实总不尽如人意，违规交房、逾期交房，逾期办证的情况比比皆是。
开发商往往将天气原因以及政府政令作为不可抗力搪塞购房者，拒绝承担违约责任，购房者无奈只能通过诉讼维护权益。
本人近期代理数起相关案件，深感维权路之曲折漫长、结果之不可预测，代理工作之琐碎庞杂，同时也对商品房买卖合同的条款、不动产权登记备案流程、以及司法实践对相关问题的认定有了更深的理解。
01
咨询阶段 商品房买卖合同纠纷通常涉及整个楼盘以至整个小区的业主，人数众多。业主们往往在权利受到侵害后，自发建立线上讨论群或者线下聚集，商量维权事宜。 但由于业主们普遍存在情绪化，缺乏独立思考能力，易被他人言论煽动，且对法律的理解存在偏差，不能够理性认识问题、解决问题，最后使得维权群变成吐槽群。
本人就是在这样的情况下，被拉进了业主的维权群。自从被拉进维权群，就不停地接到各类咨询。
“律师，小区绿化没有达到30%，能不能要求开发商赔偿？” “律师，我拒绝收房会有什么后果？” “律师，我可不可以拒绝交物业费？” “律师，我要告开发商欺诈！” “律师，我能不能起诉开发商要求把我孩子送进对面的学校？” “律师，房产证下不来我卖不出好价格，这部分损失怎么赔偿？”
持续了两周时间，群里渐渐安静，我针对业主们提出的问题一一解答之后，到了正式签订委托代理协议时，起初叫嚣着要维权的大多数业主们突然就沉默了，要么是需要再考虑一下，要么需要和家人商量，要么等其他邻居的结果出来再决定……
到最后，两百人的群里，确定委托的仅有个位数。
02
委托阶段
确定委托后，委托人向我反映自身工作繁忙或者年事已高，不方便到律所签协议，于是我挨家挨户上门签委托协议，收集证据材料。 浏览材料的过程中发现业主们购房时间不同，开发商提供的《商品房预售合同》版本也存在较大差异，直观看，合同文本厚薄不一，从二十多页到八十多页不等。
是否取得购房发票，是否留存收房通知单，是否留存房屋交接单，是否已缴物业费，是否已缴大修基金、是否已缴契税，每位业主的情况也不相同。
更令我吃惊的是，临走时，一位委托人竟然告诉我她至今都没有收房，房子空着两年多。
如此看来，是我想简单了，原以为针对同一个小区，只需起草一套诉讼材料作为模板之后直接套用，实地了解情况才发现，每一户都要重新起草，比预估的工作量多出来数倍。
03
立案阶段
立案庭接收材料后，并没有正式立案，先转入诉前调解程序，两周之后通知交诉讼费，一个月之后分给承办法官，两个月之后安排开庭。案子分给了三个不同的法官，开庭时间不在同一天。
这其中还有一段小插曲，我在群里通知委托人缴纳诉讼费时，有委托人因区分不清“代理费”和“诉讼费”的区别，问我为何交过了“代理费”还要交“诉讼费”；有委托人因不会操作网银无法自行转账；有委托人转账未按要求填写备注信息；还有委托人缴费户名不是本人...想不到缴费环节也是状况百出，我只好一次次前往财务窗口说明情况。
04审查阶段
1.逾期交房
（1）如何认定商品房是否符合交付条件？
业主多以开发商未取得建设工程竣工验收备案证明文件为由拒绝收房，但是如果补充协议里面写明：“房屋交付买受人使用的条件为该商品房经出卖人（建设单位）、施工单位、监理单位、设计单位、勘查单位验收合格”，开发商只要取得工程竣工验收合格报告即符合交房条件。
法院认定开发商承担违约责任的期限自合同约定的交房日期起算至开发商符合交房条件且通知业主收房的日期止，而非业主实际收房的日期止。
（2）政府政令可否作为免责事由？
我代理的八位业主中有三位业主的诉请是要求开发商按照已付购房款日万分之一的标准赔偿逾期交房违约金。开发商的答辩理由是施工过程中遇到“夏防令”、“冬防令”、“禁土令”等政府政令导致延期，属于不可抗力，应予以免责。
第一位业主使用的合同版本较早，逾期交付责任条款的表述为“除不可抗力外，出卖人逾期交付的，按以下方式处理...”未明确约定免责事由，法院判定“夏防令”、“冬防令”“禁土令”等政府政令可预见，均不属于不可抗力，因此全部支持了业主的诉讼请求。
第二位业主使用的合同版本在后附的补充协议中针对逾期交付责任条款进行了补充说明：“双方约定因下列情形导致延迟交房，出卖人有权据实延期交房并且不承担违约责任：（4）政府行为（如雾霾等天气原因导致的政府下发的停工令、戒严令、高中考交通/噪声等管制措施等原因导致逾期交房的...”，法院据此支持了开发商的答辩理由，将“夏防令”、“冬防令”、“禁土令”等政府政令认定为合同约定的免责事由，因此驳回了原告的诉讼请求。
第三位业主与第二位业主情况相同，我在庭审中发表了如下代理意见：“补充协议中约定的免责条款将雾霾及政府行为等可预见、可避免、可克服的情形列为免责事由，擅自扩大了不可抗力的外延，不合理地免除了出卖人应承担的违约责任，属于无效的格式条款。
被告出示的“冬防令”“夏防令”以及中考、高考噪音禁制令等政府政令均不属于不可抗力，且以上政令均非针对被告楼盘的停工令，并不必然导致被告停工，因此与被告逾期交房之间不具有因果关系，被告作为专门从事房地产开发的公司，具有专业预见和判断能力，能够对施工过程中可能出现的天气情况及政府政令进行充分的预估和判断，所以不能作为免责依据。”
庭后法官联系我问我是否同意调解，说他与我持相同的观点且认为开发商提供的证据与延期交房之间没有因果关系，但是同案不能不同判，之前已有驳回判决，他不可能在这个判决中支持我的诉讼请求，让我做做委托人的工作，通过调解折中处理一下。委托人当天收到部分赔偿款之后，同意撤诉。
三个案件，三个不同的结果：支持、驳回、撤诉。
2.逾期办证
（1）可否直接诉请开发商在一定期限内完成产权备案登记？
完成产权备案登记，业主取得房产证需要经过初始登记及转移登记两步。
初始登记即开发商将办理房地产项目整体登记的手续报产权登记机关备案，进行首次确权，取得登记分户表（“大证”）；转移登记则是由开发商与购房人共同申请，开发商协助购房人将办理转移登记需要的的资料递交至产权办理机关。
因此，请求开发商在一定期限内完成产权备案登记是不恰当的，因为完成产权备案登记需开发商、购房者，以及产权办理机关的共同配合，非开发商独自行为。开发商的义务是积极创造条件，提供产权备案登记的相关资料，尽早完成产权备案登记，因此诉请应为请求开发商在一定期限内将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案。
（2）合同约定的逾期办证违约金过低时，调高违约金的诉请能否得到支持？
本案逾期办证违约金的计算标准是“按已付房价款的银行同期活期存款利息”，经查，银行同期活期存款利率仅0.35%，计算后得出每位业主平均每天仅能得到4元—6元/日的赔偿金，开发商已逾期办证近三年，业主能够获得的赔偿少之又少。
业主委托我时，对调高违约金抱有很高的期待，我也与业主说明我们只能努力去争取，但是结果不一定。
关于逾期办证违约金的下限，并无法律和司法解释规定，仅有《江西省高级人民法院关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知》可供参考，《通知》明确下限为日万分之零点五，并且结合合同履行情况，违约方的过错程度、违约时间的长短、双向义务的对等、公平原则等酌情调整。
我为此也是颇下了一番苦心，在法庭上举出五组证据证明违约金过低，包括《央行历年存款利率变动表》、GF-2014-0171《商品房买卖合同（预售）》示范文本、同区域其他小区的违约金计算标准、并对合同条款双方权利义务对等性进行了分析说明，又从格式条款无效的角度作了论述，遗憾的是判决书里对上述证据以及说理未作任何引用和评述，直接以“原告未提供证据证明延期办理产权登记给其造成的具体损失”为由，未支持调高违约金的诉求。律师主要的工作在判决书里几乎没有体现。
庭后我了解到，在我们之前起诉的第一位业主，调高违约金的诉请得到了一审法院的支持，后开发商不服提起上诉，二审调解结案，因此一审文书未生效，无法在文书裁判网检索到。后面诉讼的规模渐渐扩大，法院不再支持。审理我代理案件的法官也认为违约金约定过低，但是已有判决在先，同案不能不同判。薛素华律师15210511387 /16601232889
