荷兰买房大事件~ 第一次竞价

今天看了一套房子，感觉还不错。

难得有这么新的房子外立面挺可爱的

建筑：2002年建成，外观设计是阿姆斯特丹运河典型老房子的样式，一共三家住户。

位置：东部外围，离火车站很近；小区不大，比较安静；一楼带花园，楼上两家邻居。

结构：面积41m2，虽然不大，但结构狭长：卧室、客厅、厕所厨房，空间利用得很好。院子70m2，带一个储藏室。

圆弧的部分很迷 但也改不了什么

房主情况：根据交易报告，房主在2005年以18万买入。卖房中介说，房主现在已经搬出去了，在住的是他的朋友，预计三月底搬出，四月就可以交付。

综合考虑，房子本身我还挺喜欢的，但是我对一些事情有很多不解，总觉得有些怪怪的。

第一，开价似乎有些低（……）。参考点有市政府的估值WOZ；同一条街相似房型的成交价；区域内相似房型的开价。以上三个参考点都可以通过政府公开信息Kadaster.nl和房产交易平台Funda.nl查到。

WOZ：每年年初，阿姆斯特丹市政府向房主提供它们按照不动产价值法Wet Waardering Onroerende Zaken估算出的房屋价值。计算方式基于房屋市场走势、上一年其他出售条件相似的房屋售价，结合房屋的特性，建筑许可证等信息，由特定软件换算参考价值。在2019年1月，对这套房子的估值在2019年就已经是37.8万欧了。楼上两个邻居建筑面积和这个房子差不多，但多了阳台，没有院子，在2019年的估值一个是29.3万（2018年为32.8万），一个是34.5万。WOZ决定了贷款的上限、租金的上限这些对我都没有多大影响。WOZ也决定了房产税等市政方面的税费，越高越贵，但也不至于太贵——根据房市参考网站eigenhuis.nl计算，37.8万的税费一年比31.5万的贵36欧。虽然这套房子的WOZ比邻居的贵很多——算上院子的价值也可以理解——但房子本身的开口价是30万欧，每平方米7320欧。

同一条街相似房型的成交价：记录显示，楼上邻居面积相似有阳台没院子的房子在2019年8月的成交价是31万欧。

区域内相似房型的开价：我最近在这个房子附近看到一个类似配置的，37m2，开价也是30万，但每平方米8110欧。

我觉得这套房子如果一切正常的话，开口价按照市场来看完全可以涨到至少31.5万欧。房主选的中介是荷兰比较大的一家，在这方面应该是很靠谱的。除非房子不正常，或者我自己误判断。

开价是我最大的不解，第二点并不是很重要：房子里面的布置很简单，不像是自住15年的家。卧室里只有临时的衣柜架子，床，沙发和餐桌这些常用的家具都可怜兮兮的。我在书架上看到一张全家福，儿子都快十岁了。照片会是暂住的朋友的吗？不大可能是房主的，除非他一个人住——这里住不下有大孩子的一家三口。所以，大概很长一段时间都是用来出租的吧——不管是不是，也不算什么「有效信息」。只是因为我没问房主为什么买房子，现在只能自己瞎想了（虽然得到中介给的答案也可能瞎想）。

院子很大但没有怎么打理呀

篱笆不大行的样子

接下来就是竞价了。看房是周五下午，出价截止时间是下周三中午。

潜在买家出价的同时，会给出价理由和交房时间等信息。出价的参考点一般有一下几个。

一，遗留物品。房产中介已经给出了房主的「物品清单」，厨房套件，马桶窗帘等都会保留。家具不在内，但家具本身没有什么价值。

我不喜欢厨房的柜子的颜色哼哼

二，翻新修缮。这套房龄还没有二十岁的房子总的来说够住了。厨房，厕所的基础设施，以及墙面可以稍作调整，但不是必须。地基据说没有任何问题。院子的篱笆和地面更有翻新的必要，但成本并不是很高。买家一般会在出价书中列出一个条款：「在（花300欧）请专家勘察房屋之后，如果必要的翻新修缮费用达到多少欧的话，我有权放弃或修改出价。」

交房时间的话，四月对我来说没有问题，或许略有优势。房市冷清的时候，碰上交房时间合意的，房主甚至愿意接受非最高出价。现在的话，很难说前三高的出价差会有多少。更难说的是，我能不能打入前三高的出价。

前一阵子我在ebay全透明出价模式的买房网站上看到一个房子，和这一套条件很相似：都是40m2左右的大小，都有院子。那套房子出价也是30万，在潜在买家们查得到所有出价记录，可以反复出价的情况下，最终成交价是31.95万（最高出价）。但能作为多大的参考也很难说：第一地理位置和房屋状况不同；第二竞价机制截然相反。

我觉得这房子成交价得有33万；我感觉我给不出最高价。很难说是因为贷款的客观原因给不出，还是因为主观的原因不想给。33万真的靠谱吗？只是我全面浸淫房市一两个月根据各种信息综合判断的，和盲猜可能也没多少区别。荷兰房市，尤其阿姆斯特丹，很难给出一个万能的导向函数，比如，「至少加价10%」，或者「至少加价3万」。我只知道，几年前的竞价可都是低于开口价的呀。

P.S. 关于泡沫：瑞银2020年全球城市房地产泡沫指数中排名报告显示，阿姆斯特丹排名第六，击败了伦敦，纽约和新加坡。阿姆斯特丹已经连续第三年在该指数的评定上超过1.5，面临房地产泡沫的风险。不过，2020年阿姆斯特丹的泡沫指数从1.84下降到1.50；在2019年，阿姆斯特丹与香港并列第三。

虽然但是… 喜欢的房子，住着是家呀。

我也不知道有多想要个家，多想要这个家。