个人住房贷款的违约分析
个人住房贷款被认为是商业银行“超低风险”的优质资产。银监会2019年年报显示，商业银行贷款总体不良率为0.95%，信用卡不良率1.11%，而个人住房贷款不良率仅为0.29%。
书中对个人贷款的违约风险进行了剖析，更清晰的看到了违约的影响因素。
违约的出现主要是因还款意愿造成的理性违约与因还款能力不足造成的被迫违约。
一、理性违约分析
如果房价不断上涨，违约情况一般不会出现，即使房屋持有人出现了个人经济危机，卖掉房屋仍有收益。所以理性违约的触发条件就是房价下跌至低于个人房贷余额，即出现“负资产”：房屋现价-贷款余额<0
进一步分析上述负资产的组成因素可以发现，触发理性违约临界值的因素有：房价、贷款成数、贷款年限、贷款利率。
书中以100万购买商品房，贷款10年与5年，年利率7%作为案例进行了理性违约的临界值分析：
1、 若贷款5成，还款1年后违约的临界值是房价下跌56.51%，还款3年后违约的临界值是房价下跌68.28%，即还款时间越久，违约风险越低；
2、 若贷款5成，还款1年后违约的临界值是房价下跌56.51%，若贷款7成，还款1年后违约的临界值是房价下跌39.11%，即贷款成数低，违约风险低；
3、 若贷款5成，还款1年后，贷款年限为10年的违约临界值是房价下跌56.51%，贷款年限为5年的违约临界值是房价下跌61.1%，即贷款年限越短，违约风险越低。
二、被迫违约分析
被迫违约与个人还款能力有直接关系，而在房价、利率、还款年限等因素中，直接影响还款能力的就是利率，在浮动利率制度下，利率的上升会导致还款能力不足，当然这种情况发生的大前提仍然是房价下跌。
结语
通过以上的分析可以看出：
1、在房价不断上涨的形势下，违约风险几乎不会发生，这对房屋持有人、银行、社会都有好处，因为房价一旦下跌到一定程度，就会触发理性违约；
2、结合深圳近期推出的市场指导价，相当于变相提高了购房者的首付比例，进一步降低了银行的贷款风险；
3、现实中房贷违约率低，也说明了房价的稳定，现阶段不会出现房价大跌的可能。
参考文献
[1]董藩，李英.房地产金融（第五版）