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纠结！科学城vs知识城看完这篇不纠结

犀牛评宅 2021-04-21 11:23:34

2021年广州楼市的热度肉眼可见地持续飙升，数据不会说谎，全市仍处理快速去化的状态，而且黄埔的去化库存已经降至3.6个月，成为全市库存第二低的区域，去年的黄埔的火热延续到了现在，一手楼成交火爆，网签套数相比2019年大增65%，增幅居广州首位，二手房也是量价齐升，房价涨幅排行广州第一。

但是为了防止楼市升温过快，广州接连有了不同的动作，黄埔很多的楼盘已经不承认人才购房政策了，目前的情况贷款额度紧张，很多购房者都是需要排队等待，进一步着手在查违规进入房产的经营贷，这些措施下，未来广州的楼市会不会收紧，会不会限价，真的不好说。

但是这并没有妨碍购房者继续涌入黄埔，有些买家看了科学城和知识城，一直在徘徊该如何做抉择，究竟是科学城好还是知识城好，接下里我们就一起看看究竟选择科学城还是知识城会好些。

我们一起来看看科学城、以及知识城两大板块最为热门。无论是地理位置还是楼盘价格上，都是以满足刚需而著称，备受新老广人的青睐与追捧，犀牛评宅建议科学城＞知识城，目前科学城已经形成规模效应，有不错的购买力和购买需求；而知识城目前仍然处于开荒阶段，需求以及购买力都不足。

5年短线，选科学城 作为新生代表科学城，经济飞速发展，以软实力为主发展方向，作为黄埔的产业主力大将，目前板块内已经有累计落户超过130家世界五百强企业和项目，占全市的四成，科学城的产业发展一直是亮点，诸如LG、三星、香雪制药、宝能、雪松控股等等都已经入驻，目前在科学城世界500强企业超130家，占全广州40%以上。

科学城还聚集了300多家企业研发机构，1000多家高科技企业，陆续建设了科技企业加速器等86家孵化器，吸引了3000多名海归人才在此创新创业，但是这个还是远远不够的而且在科学城大力完善城市功能，强化居住及公共服务设施配套，但由于用地资源紧张和人口规模不足，居住人口分散，片区人口规模不足，反过来使商业、文化娱乐等各种服务设施的建设和利用成本提高，影响了此类设施建设的完善，难以吸引众多人群。

就好比南沙一样，规划了很多产业和高新技术，但是人口吸引能力还是比较的弱，考虑到配套和距离的问题，人都是喜欢扎堆的，喜欢凑热闹的，所以目前来说，人口都会集中地分布在老黄埔鱼珠板块这边，但是随着政府大力地推动产品规划以及政策的倾斜，吸引高精尖人才，未来将会有大量人口的涌入，形成的人口虹吸效应将为板块带来新的活力。

从科学城的发展来看，虽然科学城目前引进了众多人才，建起了多个高大上的总部，但整体上来看教育配套还跟不上，如科学城小学、东荟城小学就存在学位紧缺的问题（之前东荟城小学一直都存在家长对学位的维权的事情，可以参考这篇），目前而言，科学城在教育上选择的是名校办分校模式，已经引进了市二中、华附、广大附中等名校到此办分校，根据规划广州科学城还将打造教育大城，未来将大力引进名校附校、国际学校，名校附小及国际小学占比提升至32%，名校附中及国际中学占比41%，全面提升基础教育品质。

科学城小学改扩建工程通过审批，拟通过新建综合楼，新增教学班12个，还要建屋顶游泳池！硬件好，软件也不差

其中，黄埔军校中学（暂定名）、黄埔军校小学（暂定名）已于2019年3月动工，目前正在加快建设中。此外，华南师范大学附属黄埔实验学校预计2021年秋季开始招生，未来在校生人数将达到5000人。

从黄埔公布的重点项目来看，86个项目中有31个位于科学城。除了在永和板块规划了园区、在核心区还开始治理城中村，完善中心区的配套，知识城的配套真正成熟还需要时间。科学城板块拥有尖峰岭公园，广州科学城公园，玉树公园。三个公园是相邻的，这一点比起公园分布太散的鱼珠板块优秀得多。

虽然科学城已经是很靠近天河的区域，但是片区依然很依赖地铁。科学城的轨道交通优势集中在地铁6号线、21号线以及有轨电车，这些线路的开通大大减少了沿线居民的出行时间。但科学城目前的交通线相对还是薄弱。

而且现状交通与周边区域的衔接不充分，出入口不够，导致交通阻塞问题严重。而现状路网密度整体不高，仅为5km/km²，“宽马路-大街区”的街区尺度和空间感受也不适宜人的宜居需求。

再看看新建住宅和收楼不久的次新盘，距离地铁都不太近。以香雪站为例：中海誉城3公里，时代春树里1.8公里，万科东荟城1.1公里。

从科学城核心片区的情况来看，区府地铁周边科创企业密度高，大量用地为商业、产业类型，居住属性的用地比较少。

另外，科学城规划的写字楼是写字楼，商业地块是商业地块，住宅是住宅，规划比较分散，难以形成规模效应，致使商业氛围也不足。

目前，科学城主要的生活配套集中在香雪-苏元一带，商业以万达广场、奥园广场为主；医疗主要有中山大学附属第三医院岭南分院、萝岗中医院等。相对于老黄埔鱼珠板块的医疗配套还是差得有点远呀，而且未来随着科学城居住人群越来越庞大，公共配套显然供应不足

科学城-香雪板块价格稍微“亲民”一点，6年前开源大道一带楼盘单价低至1.2万元/㎡，

绝大部分的宅地出让均与旧改有关，2020年5月份出让的第一宗宅地就是华标•峰湖御境附近的HBPQ-D1-1地块，竞得人为融创+翔龙，成交总价达34.54亿元，折合楼面价为17321元/㎡，此次拍地创了科学城地价的新高。

去年下半年以来，黄埔科学城房价“飙升”的新闻我们已屡见不鲜，其中，尤以板块热门小区东荟城的涨势让人十分关注。目前科学城在售的新盘已经不多了。

数据显示，3月东荟城的最新二手均价为46648元/㎡，而且小区热度一直不低，近30天的带看次数高达444次。

另一黄埔科学城热门小区，最近不少新挂牌房源价格达到5.8万、5.9万甚至超过6万/平。

而且科学城核心位置的新房只有大壮名城（三地铁+华附+万达+三甲医院），均价近5万元/㎡，虽然有地铁，不过距离市区开车挺远的；越秀两大TOD项目也比较受购房者青睐，

如万科金色梦想房价为每平米39385元，融创广府壹号每平米44038元等。均价4字头，而处于科学城边缘位置，没有地铁的新房，3万元+/㎡可以入手。

科学城即使是自住或者是投资都有一定的价值所在，建议大家掂量一下钱包之后，再实地评估一下是否要入手。

值得注意的是，发展这么多年，目前科学城主要地铁线、产业等已经落成，利好处尽是利空，科学城的房价上涨空间有，但肯定是不如从前了。

科学城去年房价的步子迈得有点大，部分项目定价过高，购房者并不买账，如果刚需的话，或者在科学城上班的话可以考虑买科学城的房子，但是要从交通和地段来考虑。

总的来说，科学城“科技味”浓郁，经济效益好，配套也不错，目前科学城片区常住人口已将近10万人，预计接下来还将继续虹吸效应

8年知识城

知识城，以知识经济为创新模式，汇聚高端产业与人才。引进企业包括宝能智能汽车研究院、京东华南物流总部（自动化运营中心）、广电运通AI智能设备基地等皆与知识经济和生物技术有关。

经过10年的雕琢，知识城地铁开通，大型购物中心绿地缤纷城开业，知识城南小学动工建设，甚至华师附中还将在知识城建设新总部。而且知识城的崛起，在医疗方面，知识城南方医院在今年1月封顶，中山大学附属肿瘤医院将在今年3月正式启用，位于镇龙的萝岗红十字会医院正在大手笔升级。

政府在这方面可是没少下功夫，据不完全统计，知识城目前已引进165个重点项目；在建企业投资建设项目79个，预计达产后产值超3800亿，2020年9月，知识城再次”扩容“，黄埔区、从化区官方发布，由国企科学城集团操盘，打造黄埔—从化产业共建合作区。

知识城未来城市更新将以土地征收和旧村改造相结合的增存联动的土地整备模式为主，以产业园区土地征收为动力。

知识城板块将以九龙大道沿线为轴线，结合产业园区的土地征收工作，重点推进东部快速—永九快速—广汕公路范围内的旧村改造，支撑重点产业园区的建设。

知识城红利触角再次蔓延，成为带动一个板块的明星区域。

而且近日，广州开发区规划和自然资源局发布《中新广州知识城2021年土地征收成片开发方案》。本次规划范围为中新广州知识城（广河高速以北部分），面积123平方公里，包含3个居委会和28个行政村，338个经济合作社。

可以说，知识城的配套不仅越来越醇熟，城市界面也在不断焕新。

交通方面知识城建立层次分明、功能明晰的综合交通体系，打造“1+1+3”的多式联运客运枢纽体系和“五轨四高一城轨”

“五轨”指五4102条地铁线路，分别是在建的知识城支线、地铁14号、21号线、规划中的“机场-知识城-广州东站”专线，规划中的“知识城-广州第二金融城-南沙”地铁快线。 “四高”指广河高速、花莞高速（在建）、北部高速、北三环高速（在建）。 “一城轨”指穗莞深城轨，未来发班频次大，预计5-10分钟一班，连接白云机场、东莞、深圳宝安机场。

知识城现已开通地铁14号线知识城线，但与其换乘的地铁14号线及地铁21号线预计今年年底才能开通，目前这条地铁线是一条孤线。待与其换成的地铁线路开通以后，从知识城前往珠江新城也需先换乘21号线，再换乘5号线，耗时预计会超过1个小时。当然，未来穗莞深城轨北延段（计划2019年开通）通车后，该板块的交通条件有望进一步改善。

华附强势入驻，知识城教育版图更是“群星闪耀”。不过在知识城还是存在着村小和小区配套小学这两者，中学的话除了原有的三所中学（九佛中学、九佛二中和镇龙中学）在2020年新增了一所中学（二中会元初中部）对口是新建小区的配套小学，生源以重视教育的新广为主。

而且知识城全面推进广州实验中学（预计2021年部分开办）、南洋华中学校等学校建设工程，已建成会元学校等23所中小学。玉岩实验学校、知识城中学是区属优质中学，2020年7月份正式挂牌成立。

中新广州知识城新侨国际学校

新加坡南洋华侨中学校群首个海外成员——中新广州知识城新侨国际学校明年9月开课，首届预计招收约300名小学和初中生。学校几年后全面投入运作后，学生总人数可达2500人。

这是知识城目前唯一的国际学校，暂名为新侨学校。它将秉承华中校群办学模式，以及双语双文化教育理念。新侨学校会沿用华中校训“自强不息”，至于校徽和校服会以华中校群现有的设计为基础，重新设计。

广州实验中学

根据进度，学校计划2022年7月底竣工完成交付，明年9月高中区域需达到开学条件，初中区域在2022年9月需达到开学条件，投入使用后，将解决4500多名学生入学需求，惠及黄埔区乃至全市的广大市民。

广州实验中学位于审协广东中心东侧，万科幸福誉三期西侧，开车到创新大道与石迳四路的交汇路口，也就到了。从天河市中心到广州实验中学，估计五十分钟左右。

华附知识城校区

9月10日，“广州市黄埔区人民政府与华南师范大学附属中学合作办学签约仪式”在华南师范大学附属中学隆重举行，正式宣布华附落户黄埔区，将在中新广州知识城开办省属公办中学，覆盖初中、高中阶段。

华附知识城校区位于知识城新一代信息技术园区开放大道以西，属黄埔区龙湖街道辖区。目前尚不知道华附知识城校区的确切位置，大约的位置是在康大龙祥汇的后面。从天河市中心车程到华附知识城校区，大约四十分钟，在知识城下了广河高速，差不多就到了。

南洋华中学校

南洋华中学校位于知识城南起步区地块，是新加坡南洋华侨中学在其境外开办的第一所学校，学校最大的特色是6年制直通车综合课程。

会元学校

会元学校是二中系的成员学校，开办了初中部。

黄埔区会元学校是2015年12月经黄埔区教育局批准设立，属于教育行业事业单位，是一所优质的小学、初中学校。小学部已于2016年9月开学。

从基础教育到高等教育、科技研发的多元化发展，知识城逐步升级。今年5月，位于知识城中部区域的科教创新城启动建设，规划面积2平方公里，计划引入13所科研院所聚集，成为高科技人才培育、高校科技研发和高等教育资源集聚地。

启动区面积450亩，目前已引进西安电子科技大学广州研究院、研究生院，广州大学黄埔研究院、研究生院，广东外语外贸大学黄埔研究院、研究生院以及大湾区生态环境科学中心等一批研究院所。

知识城近五年的房价已经在不断地上涨，在知识城各种配套逐渐完善之下，地铁的开通，购物中心，工业园区以及办公楼项目的陆续引进，因为在2014年到2017年之间全国放松限购限贷等楼市调控政策，导致了房价的大幅度上涨。

数据显示，在2020年成交面积达3万平的板块5年房价涨势变化当中，知识城板块涨幅高达101.14%，不仅领跑黄埔，在广州多个板块也仅次于南沙北、明珠湾和机场路板块。

在一众热门板块中，知识城成交速度居高不下，与广钢、白云新城、黄阁、科学城等板块相比，仍是去化最快的区域。而且2021年之间，知识城仅上新74套住宅，可售新房只有2136套，而且知识城很大程度上是作为广州传统的刚需板块，而且交通的相对独立，知识城已经8年期间没有供地了，一直都在内销库存，在上一轮多盘售罄后，目前知识城在售的一手楼，就只剩下凯德中新里、保利拾光年、地铁上盖的越秀星汇城和时代印记，还有三个盘还得等待半年的时间才能推动（城市领隽花园和旧改升龙学府、奥园旺悦城）

记得当时的时代天韵在2014年开盘到2016年中期都一直在在10000-13300元/㎡徘徊，随着地铁的开通，涨至15000-16000元/㎡，到2017年初直接升至23000元/㎡，到了2019年中旬再次推新之际价格涨到了27000元/㎡，之后几个月之内一度冲上33500元。这是由于21号线后通段工程（员村站至镇龙西站）开通，将天河至黄埔、增城的东西走廊打通，到2020年7月，时代天韵最后记录的带装修交房均价录得2.95万元/平方米。6年时间，时代天韵一手价格涨了约127%。

万科幸福誉2015年5月幸福誉开盘均价8800，如今成交价已去到了3.5万，翻了4倍！！

在刚需能够承受的范围，而且地铁何棠下A口就在小区门口，学位有幼儿园和二中会元。