东晓南踩盘笔记：万华花园和南洲名苑
东晓南板块二手供应量很大，虽然我去了好几次踩盘，但还是有很多小区没有照顾到。继上篇东晓南两大刚需盘踩盘笔记：晓港湾和侨诚花园后，有读者让我去看看万华花园、金玫瑰苑等。
某个周六下午，我把靠近东晓南地铁的万华花园、尚东峰景、南洲花苑，近南洲地铁的金玫瑰苑和南洲名苑一起踩盘了，今天这篇我先写万华花园和南洲名苑，下篇写另外3个小区。
（有小伙伴私信建议我拉个群交流买房经验，所以我拉了个群希望能帮助到刚需小伙伴们，中介勿扰，面斥不雅。微信：leomaifang，备注来意，通过好友后统一拉群）
万华花园
万华花园建于1997年-2005年，位于英豪花园对面，周边配套非常成熟。
旁边就是三甲中山二院，大超市沃尔玛，KFC和M记，各种美食店，小区内就有幼儿园和小学。
走路到东晓南地铁9分钟，到南洲地铁15分钟，10号线开通后就是妥妥的三地铁交汇了，到珠城通勤在30分钟内，交通方面是没得说的。从小区门口到地铁口的路上也一直是直路。
每一个门都有保安驻守，封闭式管理（这点在老小区里非常难得了）
为了方便大家了解万华花园的布局，我又找来东晓南这边的相熟中介要来了平面图：
要说万华的最大缺点，就是步梯楼和电梯楼混合。其中只有其中11栋楼是电梯楼，即上图中的六星台A/B/C栋和五福阁的1-8栋。
虽然步梯楼居多，不过我踩盘的当天有看到小区在组织加装电梯服务（就是施工方在现场提供咨询。
上面中站在帐篷前咨询的小哥是lian家的中介，后面还特意走到跟前问我是不是要买房，因为我一直在东张西望，举着手机拍照......
Leo假装业主咨询了一下负责加装电梯施工的大叔，得到信息如下： 万华很多单元都可以加装电梯，但是一楼有商铺的希望不大。一栋楼只要有50%的业主同意即可加装电梯，一二楼赔偿，三楼每户可能要给1万，4楼以上每户需要给3-3.5万左右。我问如果一二楼不同意怎么办？答：街道居委会协调。（以上仅供参考，毕竟是施工方在回复，不代表官方）
小区里面有一间幼儿园，有市一级瑞宝小学，成绩一般，但好在读幼儿园和小学都不用离开小区。
户型方面，成交量比较多的是57平和62平比较方正的步梯两房，楼层好户型方正的目前单价会去到3.6-4万左右，高层电梯楼中户型有好坏，单价在4万~4.4万之间。 也就是说，如果你当前拿200万出头的总价想在东晓南买环境好一点的小两房，金碧是买不到了，晓港湾和侨诚的户型和环境又不喜欢的话，那么万华花园还有挺多选择。它的定位又跟对面英豪花园相近，都是步梯电梯混合，但是后者入读成绩更好的南武小学，关注度更高。
小结一下，万华花园这里还有挺多户型方正的两房，而且还有加装电梯的条件，避开步梯1-2楼和7-9楼买入即可，住起来还是很舒服的。 甩开lian家小哥哥后，Leo离开万华花园，接着来到下一站——
南洲名苑
南洲名苑的楼龄在市区还算能打的。其中美菊阁建于1997年（只有这3栋是步梯楼）；紫荆阁、牡丹阁和红棉阁建于2000年；南平阁、南望阁和南安阁建于2003年；最新一期名俊阁和名彦阁建于2005年（18楼）
交通便利。步行5分钟到双地铁口（2号线和广佛线南洲站），换乘3号线也方便。
学校配套方面，小区内有幼儿园，入读隔壁小区里的晓港湾小学（瑞宝花园校区）。
小区内还有游泳池，篮球场，园林绿化率高，Leo踩盘的时候看到有小孩在玩篮球，父母陪伴孩子打羽毛球，居住气息真的很浓。
值得一提的是小区对面还有盒马鲜生，妥妥的盒区房
但是如此一个市区成熟板块的地铁口大型电梯小区，为何关注度，成交量都上不去呢？
嗯，它最大的缺点来了——当初建广佛线线导致的地陷，墙体有开裂。
但是呢，地陷只是出现在南平阁的C栋（见上图），但却间接影响了整个小区的房价和成交。
其次南洲名苑也有步梯楼，即建于1997年的美菊阁A/B/C，其余都是电梯楼。
户型方面，主要是以50多平的两房为主，大部分是厅出阳台，全明屋。目前240万左右在金碧买不到好的小两房了，来南洲名苑看看吧；
其次，部分75平以上的北向两房去到300万出头（这个时候很多人宁愿去买英豪花园了）
总的来说，除了地陷问题，不考虑学位的话，这个小区对刚需来说非常完美，交通方便适合居住。
诡异的是它虽然是大型小区，但是放盘量并不高，难道真的是住户住得舒服不想换走？评论区求真实业主补充。。。 额外再提一下小区旁边中海拿的地，目前正在火热朝天地开发中。
据之前的新闻，拿地楼面价为3.86万，将来一手至少到7万+了（其实还可以再大胆想象~），到时或会带动周边楼盘上涨。
最最最后，来个总结：
在当前行情下，关注这两个小区的大部分刚需预算应该都在180-250万之间，因为低于180万可能只能看南洲花苑这种老破小，高于250万都可以去看看金碧了。
那么180万-220万之间，建议上车万华花园，避开步梯1-2楼和7-9楼；230万-250万，可以考虑南洲名苑电梯小两房，避开地陷的南平阁C座即可。
以上。
下一个周末，你希望Leo去哪里踩盘呢？评论区留言，点赞高的我会优先考虑哈。
（有小伙伴私信建议我拉个群交流买房经验，所以我拉了个群希望能帮助到刚需小伙伴们，中介勿扰，面斥不雅。微信：leomaifang，备注来意，通过好友后统一拉群）
