【民宿思考05】疫情之后是否可以抄底城市民宿？
我的想法是可以。
为什么呢？
抄底成立的本质是，
在市场悲观时，凭借见识与智慧购入优质资产。
而对于民宿行业来说，最重要的，
就在于能否认识到民宿行业的核心竞争资源是什么。
以下从这几点阐述：
1.为什么优质房源是最重要的资源？
2.疫情开始前的房源情况怎样？
3.疫情开始后的房源情况怎样？
4.现在是否可以抄底城市民宿？
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一，为什么优质房源是最重要的资源？
我是一个资深Airbnb团队运营者，
在北京Airbnb拥有上千条评价，排名在北京34000套中前11，
入住率与盈利率都远高市场平均水准。
（为什么是北京，是因为我们在许多地方做过民宿，
但后期引用爬虫技术后，发现北京是最好的地方后，
国内就只专注于北京了）
只要房子位置好，就不愁订单。
只要房子硬装好，就能少投入成本，加快回本。
只要房子体验好，就能获得更好的评价，循环推高出租价格。
不停积攒的运营经验，
手里不停积攒的爬虫数据，
让我们更准确地判断房源的好坏。
让我们在入手之前就可以准确地推断出民宿的利润，
我们手里现在的房源，
基本上都是在一开始内部评级都到S级的。
秉承着非超优质房源不入，以精品少量的战略慢慢扩张的我们，
才能维持远超市场的超高回本率与高利润率。
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二，疫情开始前的房源情况是怎样的？
但这些年扩张一直都很困难。
原因就是，在优质的地段的优质房源，太少。
基本上我们团队每天刷，不停看房，
大概两三个月才能出现一个可以入手的房源。
而且在疫情出现之前，情况是，
1.成本增加问题：
北京的房租不停上涨，按5%的速度在增长。
不停压缩利润空间。
2.房源稀少问题：
一旦有好房源出现，很快就会被签下。
甚至有时候我们通过业主委员会等获知的新房源，
还能上挂租赁平台，也能被其他竞争者抢走。
3.房子投入成本问题：
一旦房子的硬装不够好，就意味着前期投入成本的增长。
也意味着资本回笼周期的增加。
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三，疫情之下的房源情况如何？
而自从疫情开始，我们团队依然密切关注着周围的房源情况：
2月末：
疫情刚开始，房源情况没什么变化，
这时候疫情刚开始，市场受到影响，大家遭到许多春节订单退租。
但小区未封禁。
证明市场对于恢复依然有信心。
3月末：
小区开始封禁，平台也封禁称到5月解封。
这时候开始出现半年一年才出现一次的S级房源（硬装，位置与低价）。
A级的也有，租赁平台的数据开始减缓。
证明市场购入民宿几乎停滞，没人继续扩张，
整体呈继续观望态度。
4月末：
Airbnb宣布要延长平台封禁到6月底。
从这时候开始，市场开始涌现了巨多房源。
S级的挂在平台几周都没人要。
证明大家已经开始止损出掉相对较不优质的资产，
大家对未来判断为悲观，在撑着。
5月末：
价格回到了2016年。
从照片看，许多房源都是民宿退出的，
甚至有些一看就是投入巨大资本的，估计连回本都没有。
证明已经开始有资金链断裂，不惜大出血也要止损。
这正是入手优质资产的好时机。
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四，是否可以抄底城市民宿？
这要看市场，政策与房源情况。
我们是一个沿用谨慎扩张战略的运营团队，
所以保守地分析为：
1.房源情况
已经上面分析过了，现在优质资产已经很多，完全可以入手。
但接下来是否会更多，这个不好判断。
我个人认为到7月后，刚好是暑假期，
根据经验，那时候房租市场是一年最热的时候，
可能优质房源会下降。
6月应该是入优质房源性价比的最好时机。
2.政策情况
自从5月北京降为低风险地区后，
小区已经部分解封了，入住问题逐渐在解决。
我们也尝试着接待以前老客户订单，
也验证可行。
我个人认为在两会结束后，政策后更为利好。
从开放路边摆摊等政策，也可以看到引导消费是接下来下半年的政策导向。
民宿作为提振房地产房租市场的重要力量，
在疫情好转的情况下，会回复到之前的情况。
3.市场情况
这个是最不好判断的。
我们从自身判断看，四月几乎没有订单咨询，
但从五月降为低风险地区后，就开始有订单咨询。
在平台已经封禁的情况下，依然有订单咨询，
我想市场的需求并没有被完全遏制。
无需质疑疫情铁定会影响大家的消费习惯，
但北京作为人口流动刚需大城市，
我们平时接待的客人旅行只占一半不到，
更多的是来学习，出差，考试，培训，甚至办签证等的人员。
这类人群是民宿消费的“刚需”。
就像房地产的刚需在抑制后，四月迎来大增长，
我自己的看法是，在平台解封后，这类人群被压抑的需求会被释放。
毕竟该来北京是办事的，该来还是得来。
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综上所述，
我认为 现在抄底城市民宿是可行的。
而且现在的时机是最好的。
而对于纯粹的资金投入，就想趁这个机会抄底的朋友，
建议要慎重考虑。
抄底的基本是需要有对优质资产的判断能力，
对于无后期跟进的个人，现在进入的风险过大。
抄底需要勇气，也需要知识。
对于民宿行业来说，
就是要有对优质资产的判断能力。
不然盲目进入很容易血本无归。
以上。
