海外房产投资：9个热门投资国家分析（美国）
海外房产投资哪个国家好？
这是一篇全网最全的热门海外房产国家分析、帮你走少弯路的回答。
从房产投资的底层逻辑入手，分析优劣势、适合的投资人群，再具体到楼盘的选择标准。相信每个海外房产投资人都根据自己的实际投资需求，从这些分析中找到适合的国家和标的。
这篇文章历时两周，总计2万字，篇幅较长，全是干货不说废话，建议先马再看。
老规矩，先上目录。
目录
1、房产投资的底层逻辑分析 2、海外房产投资的9个热门国家分析 美国 澳大利亚 英国 日本 菲律宾 泰国 马来西亚 柬埔寨 新加坡 3、 选盘的10大标准
结尾有彩蛋哦～
1、房产投资的底层逻辑分析
在正式开始分析每个国家的房子之前，我们需要制定下统一的评判标准。这里我们用经典的房地产分析框架 —— 长期看人口，中期看土地，短期看金融。
至于为什么是这个，我先简单分析完以后再说。
长期看人口 - 需求
如果没有人，就没有房地产。房子最后一定是给人住的，所以人口=需求，人口一定是房地产的长期、决定性因素。
这也是为什么“房住不炒”的政策希望把房子的需求最后落在刚需上。
人口的增加有两个渠道：一是自然增长，看出生率；二是人口迁移，看城市的吸引力。
如果人口多、结构还年轻，那么住房的需求就会上升，房价自然上涨。
此外，丰富的劳动人口，也为经济发展拉满弓，经济发展了、收入变多了、对生活品质的要求也提高了，从平房换到高楼、从2居室换到大平层的需求就出来了，房价自然也就上涨了。
说个反面教材，东北几个城市的房价出现下跌，最终原因就是人口撑不住房价。东北人口净流出，导致住房需求降低，房价自然走低。
中期看土地 - 供应
这里看的主要是土地供应、住房供应。
如果土地有限、房子的供应数量也有限，供不应求的不平衡下，房价也会上涨。
这里可以看香港。香港就是一个典型的人多地少、人地矛盾巨大的城市，房子不够住，哪怕大多数人只能住鸽子笼一样的房子，房价依然居高不下。
短期看金融 - 政策、经济
看短期、即时的调控政策。比如是否限购、贷款是否容易。
如果像上海一样有严苛的买房调控政策，那么房价连续暴涨的可能性就不大，所以上海在过去两年出现了一定情况的横盘。
这里我想说一个有趣的房产定律：国家人均GDP在3000到8000美金的时候，正是房价的黄金上涨期。
以中国为例吧，中国房价从2008年开始疯涨，彼时正是迈过了3000美金的大坎。在2017年房价开始横盘，也是正处于8000美金的关口。
这条定律，已经被多个国家验证，地产大佬冯仑也坚信不疑。
为什么正好是3000～8000呢，因为在这个阶段的经济发展，让居民对居住品质的要求出现了跨越式的提高，所以房价上涨幅度更大。一旦迈过8000美金，基本就进入了中等收入国家的陷阱，不管是否能迈得出来，住房的更新换代已经基本完成，难以再出现爆发式的增长。
总的来说，这套“长中短期”的理论，是从需求和供应关系来看房地产的投资价值，没有其他花里胡哨的指标和理论。
最简单的才是最真实最有力量的，任何商品的价格最后都是回归到供需关系。
这套框架可以说是房地产投资的底层逻辑，放之四海而皆准。
恭喜大家，看到这里已经了解了房产投资的底层逻辑。
接下来系好安全带，我们发车，正式进入热门国家的分析。
为了方便大家了解接下来的逻辑，我先把每个国家的分析纬度列一下，大家分析其他国家的时候，也可以按这套逻辑来操作。
为了方便大家一目了然清晰对比每个国家，直接放大招，上个大图：
下面我们就开始今天的重点。
美国
作为全球第一大经济体的美国，为全球投资者提供了最宽松的买房要求，所以配置美国的房产，一直都是海外房产投资者的心头好。
美国主要的4个房地产投资热门城市包括：纽约、旧金山、洛杉矶、和西雅图这四个城市。
这里我们分析美国的第一大城市 —— 纽约。
人地钱
投资门槛
- 可投资的房产类型
外国人在美国买房没有特殊的房产类型限制，别墅、公寓都可以购买。
但是公寓中有一种产权为合作公寓（co-ops）外国人很难购买。合作公寓相当于国内的经济适用房，总量占到了七成，公摊面积大、融资、专卖、转租都不容易，所以价格更加便宜。
但是并不适合外国人投资用，所以我们这里讨论的都是私有公寓。
- 市中心房价
2021年4月，纽约在售房子的总价格中位数是59.25万美元，折合人民币约380万投资门槛。
至于单价中位数是$238/平尺，折算成人民币是，16.5万/平方米。
- 付款方式
期房：定金1.5万美元，交房后支付首付、尾款
二手房：现金 & 贷款（首付20%）
没有美国绿卡、不在美国工作（也就是说没有美国的信用记录）的投资者，想在美国申请房贷是比较难的。
能够提供贷款的机构比较少，而且额度有限，大约能贷款60%。
- 起投资金
以纽约在售房产的总价格中位数来看，首付至少需要76万（$380万*20%）。
以30平米的公寓、16.5万的房价中位数计算，首付至少需要99万（16.5万*30平*20%）。
- 其他费用
在美国买房每年都需要缴纳房产税。纽约的房产税是每年1.14%。
每个州以及州内各县市征收房产税的标准都不同，税率在1%-3%不等，并且每年都会根据地方政府的预算需求而改变。
据统计，美国家庭平均每年要缴纳房地产税$2,471美元，折合人民币1.5万。
每个州的房产税可以看这里：https://www.dealmoon.com/guide/954911：
同时，不同地区每年征收房产税的频率也不一样，例如费城每年只收一次，而新泽西州每年则会征收四次。如果停止缴税了，房子所有权就属于美国政府，政有权对长期迟缴、不缴纳房产税的物业进行相应的处置。
购置过程中的其他费用如下（不完全费用）：
投资收益
- 租金收益
在纽约的中央公园一带，毛租金收益大约是3.3%，扣除房产税、物业税、保险费等，净租金收益大约只有1.3%。
曼哈顿的净租金更低，只有1%左右。
- 房价收益
过去十年，纽约年均房价上涨4%。
从图中可以看到，从2007～2012年期间，美国整体房价是走低的。此后一直保持着3～5%的年涨幅。
总结
美国的人口结构成熟（人口中位数是37岁，65岁以上的人口占比16%）。纽约的人口多，且一直是人口净流入，加上城市面积狭窄，人口密度非常大。
再加上是美国经济体量大、人均GDP高，纽约的住宅需求大，所以房价稳定且小幅上升。
纽约的房价非常贵（¥16.5万），是北京、上海的2倍以上。这就导致即使是购买小面积的公寓，投资金额要求也非常高，起投资金在百万以上。
而且没有绿卡、不在美国工作的外国投资者，申请房屋贷款比较困难，贷款额度有限，更加剧了起投资金的要求。
从收益的角度来看，美国的房价涨幅比较稳定，在保值增值方面比较出色，但想要出现暴涨是不太可能的。
租金方面，纽约可以实现2～3%的毛收益，1%的净收入，表现并不好（受到纽约高房价的影响）。
总的来说，美国纽约的房产，适合可投资金在百万以上，想要实现资产保值、处于分散投资风险的投资人。
