海外房产投资：9个热门投资国家分析（澳洲）
这是一篇全网最全的热门海外房产国家分析、帮你走少弯路的回答。
从房产投资的底层逻辑入手，分析优劣势、适合的投资人群，再具体到楼盘的选择标准。相信每个海外房产投资人都根据自己的实际投资需求，从这些分析中找到适合的国家和标的。
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澳大利亚
澳大利亚，南半球唯一的发达国家，人口主要聚集在更加适宜居住的东南沿海。
澳大利亚的主要经济支柱是，服务业、制造业、采矿业和农业。
作为一个移民国家，澳大利亚目前一半的人口要么是出生在海外，要么父母至少一方出生在海外。
多元的文化环境，也吸引着更多的海外人士前往工作、学习、居住、投资。
这里我们主要分析澳大利亚的第一大城市 —— 悉尼。
人地钱
澳大利亚是出名的地广人稀的国家。
究竟人有多少呢？
澳大利亚的总人口只有2500万。连澳洲的国宝 —— 袋鼠，的数量，都比人多出一倍。
澳大利亚的人口结构和美国差不多，都是37岁的人口中位数、16%的人口老龄化。
即使在第一大城市悉尼，人口密度依然很低（1124人/平方公里）。
澳大利亚是全球第12大经济体，近10年的经济增速维持在2～3%。
投资门槛
- 可投资房产类型
外国人在澳大利亚买楼花或一手房是不受限制的。
但如果想买二手房，则必须具有澳大利亚临时居留身份（居住在澳大利亚、且持有的签证允许在澳教育居住超过12个月，比如留学生），但只限用于自住，在签证到期前必须卖掉。
外国人在澳大利亚买房之前，必须向FIRB（即外国投资审批委员会）提交网上申请 （如果开发商已获批允许售房给海外买家，可以不用申请）。
- 市中心房价
澳大利亚统计局的数据显示，2020年第一季度，澳大利亚的住宅平均总价为69万澳元，折合人民币约345万元。（较去年同期上涨6.8%）
悉尼在2020年Q1的房价均价是89万澳元，折合人民币445万元。悉尼市中心公寓的单价在2020年4月达到2万澳元每平，折合人民币10万元/平。
- 付款方式
澳大利亚的四大行已经不再对外国人开放房屋贷款。
所以唯一的贷款渠道是非澳银行，一般来说，贷款额度约是60 ～ 80%。而且贷款利率高，十年期的利率大约是7%左右。
- 起投资金
按20%的最少首付来看，在悉尼购置房产的平均起投资金是89万。
如果要买市中心的公寓（面积最小的是40平左右，单价¥10万），那么最少需要80万。
- 其他费用
税费方面，主要是印花税，根据总价分梯度收费，各个州税率不同，大约是4～5%。
但是外国人买房要收附加的印花税，所以计算下来，外国人的印花税大约是12%。
土地税是每年0～2% （每个州的情况不尽相同）
针对澳大利亚的海外买房者，还有一个额外的空置税。
如果外国人在澳洲买的房产是空置的，每年要交5500澳元的空置税。如果隐瞒不申报，就要另外再交52500澳元的罚款。
买房时申请的FIRB，也有费用要求。100万澳币以下的房子，要付6,350澳元，而100万澳币到200万澳币的，要缴纳12,700澳元，折合人民币分别是¥31,750元、¥63,500元。
投资收益
- 租金收益
澳大利亚的租金收益率正在下降。
CoreLogic RP的数据显示，2020年第一季度，全国总租金收益率为3.76%（低于2019年的4.1%）。
在悉尼，2020年Q1的租金收益是2.96%，创历史新低（2019年是3.5%）。
尽管如此，悉尼仍然是澳大利亚最昂贵的租赁市场，租金的中位数是每周577澳元(约合人民币2,885元/周)。
- 房价收益
澳大利亚的房价、成交量，在2018年后出现了明显的下跌。
根据澳大利亚统计局的数据，二手房的购买量在2018年下降7%，2019年下降10.6%。
二手房的成交总价，2018年下降了3.2%，2019年下降7%。
新房市场也出现下降趋势。2018年下降了9.6%，2019年新房的购买量下降了13.8%。
住房需求在2018年和2019年同比分别下降9.6%和13.8%。
但是在2020年，因为货币放水、全球资产价格暴涨，澳大利亚的房价出现了3年来难得的上涨。
但例外的是，悉尼和墨尔本市中心的公寓，价格还是持续走低，甚至一度达到2017年前的价格。
总的来说，从这几年的澳大利亚房价走势来看，房价跌幅明显。
总结
澳大利亚是典型的人口稀疏的国家，即使在第一大城市悉尼，人口也不算密集。
虽然有着发达国家的人口通病 —— 人口老龄化，但是澳大利亚的人口出生率保持不错。
同时澳大利亚是一个移民大国，来自全球各国的年轻人在这里学习、工作、居住。人口的净流入一定程度上，弥补了年轻劳动力的不足。
但是整体来看，澳大利亚的住房市场趋近饱和，住房需求下降，这也是近年来房价、租金一路走低的原因。
对于外国人来说，在澳大利亚买房的投资金额要求高（房子总价高、单价高），贷款难，利息高，所以起投资金在百万左右。
此外，外国人买房有额外的税费，导致外国人的购房成本上升（更高的印花税、FIRB申请费、空置税等）。所以如果想要转卖房子，外国人在二手房市场是没有竞争力（买房成本高，安全边际低）。
这里我想重点说一个有意思的点，一个国人的中式买房思维在澳大利亚的失败案例。
澳大利亚的房产市场有明显的本地人、外国人的区别。也就是说，本地人买的房和外国人（尤其是在中国投资者）买的，完全不一样。
国人在澳大利亚买房，首选的一定是大城市、市中心的高层公寓。因为市中心是学校、医院、办公楼的聚集地，买在市中心就像是买在北京二环一样。
但是澳大利亚本地人的生活、买房习惯和我们不一样。他们虽然在市中心工作，但是出于隐私考虑，更愿意住市中心以外的独栋别墅。即使买公寓，也不愿意往市中心去。
结果就是，市中心的公寓基本都是卖给海外投资者。租的人也都是留学生、外国人等这样的短租人群。
所以澳大利亚的公寓在经历了2016年之后的购买热潮后，在2018年出现了需求饱和，房价和租金都一度回落，很多海外投资者被套牢。
在2020年，因为疫情和国境封锁，市中心公寓的主要租客——留学生、海外白领等都离开了，所以尽管澳大利亚的别墅开始涨了，市中心的公寓依然持续走低。
总的来看，澳大利亚因为人口总量的原因，住宅的需求量有限，且经过多年发展已经趋于饱和。尤其是市中心的公寓，刚需不是本地人群，不管是出租还是转售，都没有需求作为支撑。
但是澳大利亚气候宜人，是很多人理想的养老国度。如果是作为退休后自住的投资，还是一个不错的选择。
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还是那句话，但是看了不等于懂了，懂了不等于会了。
