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闲聊青岛房企：分手大师奥园的心思，你别猜！

楼策千里 2021-07-05 13:15:21

有人说，中国奥园堪称地产界的分手大师！

很多地产大佬都笃信，在两个领域相交的部分，最容易产生丰硕的果实。于是在地产之上，嫁接一些产业的概念，成为一种有“派”的开发商玩法。这种玩法即满足了地方政府对产业的喜好，又透出一股不同凡响，实在标致极了。比如万达的商业地产，华侨城的文旅项目，实地的智慧社区，还有，奥园的体育和养生。

今天就来聊一聊奥园。

奥园的全称是奥园集团有限公司，从广东番禺起家的一家房企，最新的2021年上半年房企排名中，奥园集团以半年675.8亿元的销售额，位居第29名。

2017年11月28日，奥园青岛公司正式成立。此前两个月，奥园公司开始以并购的方式进军青岛：9月20日，即墨星海湾庄园项目的股东由青岛星海湾置业变更为奥园；9月21日，奥园以4.45亿元向盛季及青岛金茂收购项目公司51%股权，涉及青岛胶州的两幅地块。

为什么都是收购的方式？因为奥园拓展的主要手法，就是并购。

奥园这一奇特的发展思路，离不开他们的掌舵人郭梓文一以贯之的执着。

复合地产的先行者

九十年代初，郭梓文承包了债务缠身的番禺建安装饰公司，并以此为契机，在1996年进入房地产行业。两年后，获得中国奥委会授权“奥林匹克概念”的中体产业被郭梓文说服，一起开发“广州奥林匹克公园”项目。

这个项目是早期广州房地产市场的一个神话，开盘后，购房的市民们排队排了三天三夜。一战成名的郭梓文，当然心情喝汽水也会醉。

接下来的2001年，北京申奥成功，在奥林匹克概念的风口里，郭梓文和他的地产公司进入满风满帆的高速发展期，在广州、上海、天津、北京等众多大中城市开发奥林匹克花园项目。2002年，郭梓文进入《福布斯中国100富人榜》。

美好的时光总是短暂的，在逼人的富贵面前，奥园和中体的矛盾终于还是爆发了，并最终分道扬镳。

坊间传闻，分手的原因是中体产业按照每平方米30元到50元的价格收取品牌管理费，价格每年一定。到了后期，中体认为是自己的金字招牌无坚不摧，郭梓文则认为运营和管理不可替代，遂谈不拢了。

分家后，奥园集团立足华南，退出北京、天津、上海的奥林匹克花园。奥园集团宣布，此后新开楼盘项目不再用奥林匹克花园命名，代之以奥园新城命名，并且不排除进入北方市场的可能。

这次分家，除了分得南方的市场，郭梓文还获得了“复合地产鼻祖”的名头。在中国房地产商依然以功能性作为主要卖点的年代，郭梓文便开始把房地产与体育概念相结合，引入复合地产概念，确是领风气之先。

分手是否体面不好说，但郭梓文显然不后悔，因为在此后的日子里，合作与复合地产，始终是奥园的主要手法。

大概在郭梓文心里，分手是因为逐利的碰撞，本身的运营策略是没有问题的，毕竟，这种模式的结果风靡大江南北。

此时的郭老板，做地产还像一个认真的少年。

与女明星犯冲？

接下来，郭梓文就没有那么顺利了，两次合作都踏进了坑里。

与中体分手后，郭梓文想借壳上市，选择的合作方是诚成文化，当年的诚成文化，具有“中国文化产业第一股”的文化产业背景。2003年2月16日，广东奥园置业集团以6400万元的代价借壳诚成文化上市。

奥园表示，在入主诚成文化之前的两个月，已宣布与中体产业分手。

郭梓文说为了谋求上市，秘密辗转了一年，多方挑选才圈定资产质量最好的诚成文化。而在相关的新闻发布会上，奥园集团总裁游文庆称：“从与诚成文化高管见面到签约，不到一个月时间”。

体量如此之大的项目，从见面到签约不到一个月，一方面可能是郭老板雄才大略，另一方面，也可能是还没从“心情喝汽水也会醉”的醉意中清醒过来。

诚成文化的老板叫刘波，对于普通大众而言，他最出名的事情，是和著名影星许晴的爱情故事。当年诗人刘波与书香门第之女许晴的坎坷情史，算得上轰动一时，有兴趣的读者可以自行去搜索。多年后，许晴在《鲁豫有约》中说：我跟刘波确实谈过恋爱，他带给我很多美好，结果真的不重要。

但是结果对郭梓文很重要。

刘波因为诈骗罪成为红色通缉令目标，留下的一地鸡毛，都在诚成文化的壳里呢。

随之而来的，上市遇阻、资金链断裂、人员动荡、在建项目停滞，每一项都令郭梓文头大不已。

好在高速蓬勃发展的中国房地产市场容错率还是比较高的，郭梓文和他的奥园最终还是爬出了这个大坑，代价是失去了几年的好光景。

缓过劲来的郭梓文，急于找回这几年的好光景，又开始了寻找新伴侣的旅程。这一次，他选择贴着叫卿卿的人，是王志才。

王志才的身份是长安8号的老板。长安8号，就是北京CBD那个著名的烂尾楼，具体位置在大望桥东南角。

他还有两个身份，名气也不小：《还珠格格》中扮演晴格格的影星王艳的老公，周迅前男友王烁的父亲。

为什么是王志才？

因为长安8号项目是长安街上最后一块拥有70年产权的土地，说起高端，谁能比这条街高端？对于和前前任中体分手后一直想开拓北方市场的郭梓文而言，长安8号这样的绝版高端项目，正是最好的宣言书。

恰逢08年金融危机导致王志才债务缠身，主动抛出了橄榄枝，双方一拍即合。

在这个项目上，急于找回好光景的郭梓文是真下了功夫。不仅委托了最顶尖的设计师，甚至还搞了不少噱头，比如风水大师在销售中心为客户“答疑”，比如最美售楼小姐。噱头的效果如何且不说，这份认真的劲头是很明显的。

认真也是有动力的：在2010年，长安8号尚未建成便以8万元/平方米的高价预售，超出周边楼价数万元。

但是销售情况并不好，高端项目不缺买家，只是长安8号撬不动这个群体，公开的说法是因为调控的原因。

销售不及目标的十分之一，郭梓文有点慌了，提出降价，王志才不同意。本来就是郎财女貌的组合，郭老板的投入成本，据说在十个亿以上，而王老板的预期，是三年内卖到15万元/平方米的价格。郭老板资金紧张，而王老板自持姿色不减，咬定高端不松口，双方产生矛盾。

有媒体称，其时长安8号项目所欠各路贷款高达30亿元，而且，与长安8号相关的资产均已被抵押。

财郎不财，红颜必弃，古来如此。奥园方面否定了资金紧张的原因，但还是在2012年将项目股权转让了出去。几经转手，长安8号最新的主人是佳兆业。

郭老板始终认为与长安8号结缘没有错，只是彼时整个北京受调控影响明显，导致未能结出好果子。用流行的网络语言来解释，就是在错的时间遇见对的人，只能感叹我命油我不油天。

我爱你不后悔，也尊重故事结尾，郭老板看人不准，分手话说得倒是挺雍容的，可能是锻炼的机会比较多吧。

两次和女明星背后的男人分手，都没讨了好，但是郭梓文并没有被击倒。不仅没有被击倒，还成熟了，因为方寸未乱，还能得体的给这两段合作盖棺论定。

小孩子才说喜欢，成年人只讲分寸。

不再是那个少年

从2002年到2012年，跟两个女明星身后的男人合作，郭梓文虚掷十年。

这十年是楼市黄金期的钻石十年，错过了就不再来的年华。当年的小弟恒大、碧桂园已然成了头牌，而往日的粤企老大奥园，已经泯然众人矣。

但是事物都有其两面性，有时候，挫折也会成为战斗值提升的催化剂，而战斗值的提升，对拓宽人生道路有意想不到的功效。

久经挫折的郭老板，此后就很少踩坑了。不仅不踩坑，发展道路好像也变宽了。公开的数据显示，奥园缓过来之后开始突飞猛进：2016年至2019年，合同销售额分别为256亿元、455.90亿元、912.8亿元，1180.6亿元，平均复合增长率达到66%！还是这四年，其净利润分别为8.81亿元、16.4亿元、24.09亿元、42.01亿元，利润年均增长率超过60%。

是因为没有再碰到女明星，还是因为开窍了？连高周转不能兼得高利润这样的行业金律都能破了？

答案来得并不迟。

2020年3月，一份 “中国奥园做空报告”发布在网络上。该报告质疑奥园在长达5年的时间里，大举通过明股实债注资子公司，更甚至通过旗下金融平台为项目自融。

一时掀起无数风波。

而奥园对此报告的回应，被专业财经媒体挪揄为越描越黑。争议的具体细节不再赘述，从资本市场的反应看，疑问应该是没有解开。

作为此事的背景，奥园地产的负债成为焦点：2017年至2019年，奥园的负债总额分别为986.80亿元、1581.24亿元、2528.84亿元，负债规模增幅惊人。剔除预收款项的负债率约为80.85%，净负债率约156.5%，现金短债比约为1.45，踩中两道“红线”。