【法律vol5】离婚后，父母出资所购的房屋该如何分割？

前 言

2021年1月1日《中华人民共和国民法典》正式实施，其中的婚姻家庭编不失为一大亮点。在房产货币化的热潮下，结婚买房不再仅是中国人根深蒂固传统观念的体现，更成为了一段高质量婚姻中的重要筹码。在当下高房价的影响下，父母为夫妻购房出资的情况并不少见。但考虑到父母子女之间的亲密关系以及子女婚姻关系的和谐，现实生活中父母在出资时往往并不会和子女及其配偶明确约定出资购房的性质。当子女婚姻出现危机或其他家庭原因，父母与子女之间以及子女与配偶之间就此类房屋所有权很可能发生争议。

房产，作为夫妻共同财产中的重要资产，一旦涉及分割往往成为了重大资产的重新配置，尤其是涉及父母出资的房产，更是涉及几个家庭的财产利益。

一、涉及父母出资离婚房产分割的相关法律规定（新旧对比）

（一）《民法典》颁布前的相关规定

1、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）

第22条：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）

（1）第7条：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

（2）第10条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

（二）《民法典》时代

1、《民法典》

（1）第一千零六十二条：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同财产，有平等的处理权。

（2）第一千零六十三条：下列财产为夫妻一方的个人财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。

2、《民法典婚姻家庭编解释（一)》

第二十九条：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的,依照约定处理;没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第—款第四项规定的原则处理。

（三）新法时代的“变”与“不变”

《民法典》婚姻家庭编基本承袭了原《婚姻法》的相关规定及精神，《婚姻家庭编解释（一）》也基本保留了此前司法解释的主要意见，除调整顺序及引用条款变更外，条文内容并未发生实质性变化。

但此次整合修订司法解释对关于父母为子女出资购房的处理意见进行了调整，《 婚姻法解释（二）》 第二十二条部分内容被采纳，而《 婚姻法解释（三）》 第七条最终未被纳入《婚姻家庭编解释（一）》。

二、离婚时房屋分割的重要因素

（一）《民法典》之前房屋分割的考量因素

结合《民法典》颁布之前的法律条文的规定，不难得出此前离婚时房屋权属分割裁判的3个重要的要素：（1）购房时间：取得房屋所有权是在婚前还是婚后；（2）出资情况：房屋购买出资系一方出资还是共同出资；（3）产证登记；房屋不动产权属登记在一方名下还是双方名下。

1、婚前购房

根据《婚姻法司法解释二》婚前购买房屋的，如有父母出资的，父母的出资应当视为对自己子女的个人赠与，除非明确表示赠与双方除外。涉及此种情形的离婚分割时，一般应按男女双方各自拥有的份额分割。父母的出资份额视为对自己子女的赠与，从而一并归属于男女双方对应名下的份额进行分割。

但在实务中，也存在部分法院认为一方父母的购房款出资应当视为对一方的金钱赠与。因此，此部分赠与出资从房屋总价中扣除后，夫妻应对剩余部分按共同共有来平均分割。此种分割使得父母出资的份额无法分割到对应房屋升值应有的收益，引发了不小争议。

除此之外，不少地方性司法解释针对一方婚前出资购房的情况做了一些规定（如《深圳市中级人民法院关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引（2014修订）》第26条等），在一方婚前出资购房但房屋产权登记在双方名下的情形，如无特别约定，房子应认定为夫妻共同财产。似乎与《婚姻法司法解释二》第22条中约定的“份额归属分割”方式又存在明显的矛盾。

2、婚后购房

婚后出资购房的情形相比婚前出资购房更为复杂，双方父母均为子女购置不动产出资的，一般应认定为对夫妻双方的赠与，除非父母明确表示赠与给一方。当出现不动产所有权登记在双方子女名下这一事实时，除非当事人能够提供其他证据证明该出资仅为父母对其子女一方的赠与。否则，应当视为双方父母对双方子女的赠与。当购买的不动产登记在一方子女名下时，不论该出资发生在婚前抑或婚后，该不动产都可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有。简言之，父母出资部分，双方按份共有，个人出资部分，双方共同共有。最终离婚分割份额时，一般按双方自己出资的总额一人一半，再加上各自父母出资的数额，最终确定双方应得的分割比例。

《婚姻法解释三》 第7条第1款明确规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。这一点规定在事件中并无争议。

但若一方父母出资仅为部分房款，如支付房屋的首付款，房屋产权的归属在实践中存在争议：

观点一：该出资视为对出资人子女的赠与，为夫妻一方的个人财产；

观点二：尽管出资人支付首付款并且登记在出资方子女名下，但由夫妻共同偿还余款的，该不动产应作为夫妻共有财产平均分割。

（二）《民法典》之后房屋分割的考量因素

相比《民法典》颁布之前房屋分割的考量因素，新法颁布后离婚时房屋权属分割裁判的几个重要的要素包括：（1）购房时间：取得房屋所有权是在婚前还是婚后；（2）双方约定：是否存在父母与子女、其配偶之间对于出资的约定。

1、婚前买房

《婚姻家庭编解释（一）》中第二十九条规定：“当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。”

该条解释表明在父母无明确表示的情况下，婚前为双方购房出资的，该出资视为对自己子女一方的赠与，相对应的房屋份额也应当属于子女婚前个人财产。

2、婚后买房

（1）父母与子女及其配偶有约定的，按照约定处理。

父母与子女及其配偶既可约定房屋的权属，也可约定出资的性质。

房屋权属可约定为：归父母或子女所有/双方共有/约定子女及其配偶之间的各自份额；

出资性质可约定为：借款/赠与/或家庭单独、共同投资等。

（2）父母与子女及其配偶没有约定的，属于夫妻共同财产。

在父母无特别说明的情况下，父母出资属于子女及其配偶共同受赠的财产。但如果父母表示出资仅是赠与给子女一方，则该部分出资及对应的房屋份额不属于子女的夫妻共同财产。

三、离婚时父母出资购房分割的理论学说及司法实践争议

（一）父母为子女购房出资的理论学说——赠与说/借贷说/共同购买说

关于父母为子女购房出资的性质，目前理论界主要有赠与说、借贷说、共同购买说三种。

1、赠与说

赠与说认为，父母为子女购房出资是基于双方之间的血缘亲情，一般并不期待子女支付相应的对价，因此，本质上是以亲情为基础的赠与，子女结婚之前，父母出资购房的情况一般视为对自己子女的个人赠与。如果登记在对方子女的名下或者双方子女的名下，离婚时房屋一般按照夫妻共有财产处理，出资部分视为对双方的赠与。

2、借贷说

在当今的高房价和高离婚率并存的情势下，很多父母为了给子女买房，倾注毕生积蓄，甚至向亲朋好友借钱，预支今后的养老费用。然而，大多数父母都没有想到日后有一天子女会离婚，更没想过会因为自己的出资款项性质的认定而对簿公堂。父母通常不愿子女在离婚时让子女配偶分走其出资部分，但在争议出现时，针对该部分父母出资往往难以举证，如将出资推定为赠与，不利于保护父母的合法权益。故部分学者认为应将该出资视为借贷关系。

3、共同购买说

有关父母出资的性质认定需父母有明确的赠与意思表示，否则若父母和离婚当事人共同生活即认定归父母和离婚当事人的家庭共有。

（二）司法实践争议

2017年江苏法院发布的家事审判十大典型案例之案例九【陈某、胡某某父母婚后出资购房纠纷】中，表述如下观点：婚后父母为子女购房出资在未明确表明出资性质时应认定为对夫妻双方的赠与。

2018年青岛市中级人民法院发布的民间借贷典型案例之五【辛某某、官某父母婚后出资购房纠纷】中，表达如下观点：在未明确做出赠与意思表示的情况下，父母为子女婚后购房出资的行为应当认定为借贷。

从司法实践来看，父母出资为子女购买房屋的情形，往往容易被认定为借贷关系或赠与关系。

笔者通过威科先行数据库，以“父母出资”、“父母借款”为关键词检索案例时，关联案例分别为23259个、9729个。其中，大部分案例中，请求返还出资一方所主张的基础法律关系通常为借贷：如【(2018)京0105民初90847号】：原告请求判令被告立即偿还购房借款4557 563元及自2013年6月30日起至实际支付之日止按照年利率6%计算的利息、【(2019)鲁1002民初1458号】：被告初某某、陈某于2013年3月19日登记结婚，于2018年8月7日登记离婚。被告初某某自2010年3月12日起多次向原告及原告的父母借款，原告及其父母通过银行转账方式向被告初某某转款19977000元，被告初某某、陈某通过银行转账的方式先后向原告及其父母偿还借款本息19683900元等。

法院在认定出资购房属于借贷关系还是赠与关系，通常考量下述因素：

1、当事人意思自治原则优先。

对父母出资性质的认定原则上应以父母的明确意思表示为依据。

如果父母与子女之间在出资购房的当时约定为赠与或者父母明确表示为赠与，即为赠与关系，父母在出资时作出赠与的意思表示，则赠与关系成立生效。

2、借贷关系的成立的举证应严格遵循“谁主张谁举证”的原则

在父母出资购房这一情形中，在出资性质处于真伪不明、较大争议时，应将出资为借贷这一事实的证明责任分配给父母一方。

从赠与与借贷的本身分析来看：

（1）赠与行为系单务法律行为，而借贷为双务法律行为，相对于证明借贷关系，赠与关系明显更难证明；

（2）借贷关系中往往存在借据，而赠与关系中一般较少存在证明赠与关系存在的证据；

（3）中国国情、父母子女之间的血缘关系，子女缺乏购房经济实力等也决定了父母出资为赠与的可能性高于借贷关系。

对于父母出资购房为借贷或赠与，应根据双方提供的证据及查明的案件事实来确定。在处理结果上，若确系父母赠与出资购房，离婚纠纷中分割房屋时可考虑一方父母出资事实，在份额上可适当多分；若认定为借贷关系，且属于夫妻共同债务的，则在房屋份额分割时应考虑夫妻均等享有产权份额。

四、风险规避建议

在当下法律规定及司法实践之下，父母在为子女婚后购房出资时应当与子女及其配偶提前沟通、主动交流，以免未来发生争议。

如出资的父母希望子女基于父母出资的权益有所保障，可考虑采取如下方式：

1、房屋所有权登记时载明按出资比例为按份共有；

2、通过签署婚内财产协议、赠与合同等方式对房屋等婚内财产进行约定；

3、购房出资时向子女及其配偶明确出资的性质为借款，在不便签署借款合同时，可留存关于表达借款意思的证据（包括微信聊天记录、电话录音、转账留言等形式），未来可根据子女婚姻稳定程度再决定是否追索该部分借款，保障出资安全。