北京楼市：领涨10年，这才是地段特好的改善盘

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提问：您好，看您推荐朝阳公园附近的房子很少提泛海的房子，想请教一下，能详细介绍下泛海这几个园怎么样，和周边的盘比哪个好一点，有投资价值吗？泛海和星河湾的优点和缺点投资价值和自住性价比哪个高，感谢。

回答：你好，感谢付费！ 朝阳公园因公园地产的概念兴起，一直是公认的城市核心区的富人区。 经过了十多年的沉淀，朝阳公园板块仍然受到高端改善者的认同与热捧，区域价值首先体现在抗跌属性上。 这是因为朝阳公园区域是对外开放较早的区域，投资居住两相宜。 2001年入市的棕榈泉国际公寓吸引了众多演艺圈明星和互联网大佬，开启了区域豪宅化时代。 朝阳公园位处核心地段，有高端国际氛围也有浓厚的人文气息。这种文化底蕴并不是每个板块都能具备的。 区域代表楼盘有： 棕榈泉国际公寓 公园大道 泛海国际 观湖国际 明星大腕多偏爱棕榈泉国际公寓，而且棕榈泉国际的物业也确实是最好的，尤其小区内两栋VIP楼。加上紧邻朝阳公园，地理优势明显。 但是小区外的环境还是有点差强人意，没有拆迁的老破建筑仍然不少。而且小区南侧和东侧外围道路被车辆占道停车，影响了业主出行的心情与品质。 公园大道，这个社区在设计上属于美式高层公寓，楼间距80米，社区整体设计给人很舒服的感受。小区配有健身会所和游泳池，另外还有4000平米的儿童游乐设施，每一户都带有阳台。社区外籍租户较多，这一点对于很多人也是意见不同。 相比之下，位处四环外的泛海国际社区，周边的环境更好。泛海国际当初在新盘上市的时候就频登销售榜首，如今仍然是二手房销量最高的。一方面是因为体量大，另一方面就是源于综合品质较高。 最后，观湖国际相比其他几个项目来说户型偏小一点。 综合分析，朝阳公园板块几个项目略有差异，可以根据个人的需求选择。 朝青是十年前发展起来的区域，生活配套齐全、繁华，朝阳大悦城带了不少人气，以星河湾为代表的豪宅也聚集了不少明星大腕。 第一梯队豪宅：星河湾 高端住宅星河湾，众多名星、大腕、知名企业家、艺术家等高端圈层人士都住在这里。这种小区都是先建园林后盖房子，所以居住体验非常好。 小区内绿化率达到了50%，东边有上千亩的园林，周边不仅环境好，而且很安静，没有太多的嘈杂人群。 2007-2008年入市的时候，这个楼盘的装修标准就达到了1.5w\/㎡，小区内配备泳池、蝴蝶泉、高端会所，地下车库尽是豪车，物业服务也是一级棒。 总之泛海和星河湾都是终极置业的板块标杆盘首选，至于买哪里，就看你个人喜好，喜欢公园买泛海，喜欢商业买星河湾。 至于性价比，还是要看每套房的价格。 我个人更倾向入手泛海系列。

提问：房姐好！子弹350到400发，工居刚下，全球名下现无房但曾有一套贷款记录，不便用本人和先生名字办理dy贷，不考虑学区、交通、小区环境、周边配套。因为这点钱买不起有前途的大三居，计划先拿一套有前途的，两、三居都可以，将来换个大三居，顺便把老公踹了。月供2w左右无压力，能否给个选筹建议？个人喜欢东面（可以忽略），同时你们如果有选筹服务或者中介服务，麻烦安排人员联系我，可以进一步。

回答：您好，400的首付，2W的月供，可看总价800内的标的，望京涨幅过大可选筹的标的并不多了，从板块轮动来看，现在建议看四惠，朝青、大望路 、九龙山。 例如 苹果社区南区、东恒时代二期、爱这城一期、华纺易城、润枫水尚

提问：房姐你好！新人首问:本人在丰台张仪村路康馨家园有一套一居（62平），现打算出售置换一套刚需两居（婚房）资金在450万左右可全款。之前看过枣园的中建国际港和红木林感觉不错,但是看到您说的北京郊区支撑力不足,所以纠结是买靠近市区的老小区还是郊区的次新房。本人现工作在西单无车，想选一个近地铁的小区，不知房姐有什么好的小区推荐？

回答：你好，枣园可以入 枣园最好的事中建国际港，虽然以前大风有负面，但价格支撑力比较强。 中建国际港>红木林 中建国际港户型设计不错，不过楼间距太近影响采光，6层以下回避。

提问：房姐你好， 新人首问，求解答，85后，IT民工，首套朝阳区东坝常青藤小三居（市值625W），还有大概150W贷款，目前手上子弹350W，已婚，计划明年要小孩，北京工作居住证，家庭收入150W+（预计未来还有涨幅，长期看好）。爱人在东城区上班，我公司海淀后厂村（上班时间比较灵活）。 目前考虑到货币贬值，想做投资，打算出手，两个大概方向： 1）置换靠近爱人单位的大面积，比如朝阳东四环大郊亭附近，考虑自住，环境好一些。 2）出手二套（2-3居），投资为主要目的，目前想买东坝首套附近的房源，方便要孩子以后老人来住。 求房姐指点哪种情况更具投资潜力，推荐一些小区，利用杠杆的话，摸高多少总价合适。

回答：东坝当前价格已经偏高。建议置换一套 1000上下的标的，考虑双井 大望路 四惠板块，例如 首城国际、珠江帝景、风度柏林、爱这城、东恒时代等。未来3-5年你们还需要考虑学区需求，可以将自住抵押+手中现金入一套小面积学区房。这样的配置会更好

提问：房姐先生，您好，bj首房首贷资格，首付300万，只能走按揭贷款方式，工作地主要在国贸和金融街，自住为主兼顾投资，没有学区需求，预计最高能买总价多大标的？可以推荐几个小区或者片区吗？（户型、朝向、面积等微观指标再另行考虑）考虑自住和品质的话，新房南海子旁边的和园和绿城的和锦城园值得入手吗？

回答：为什么说只能走按揭呢？ 以300万现金，选筹选对，做好评估和贷款，可以买到总价900左右的标的，最佳的选择是可以买到望京双井这样核心地段周围的次新3房或标杆2房。 如果按揭贷款，受限于避税只能贷303，也就是最多买到550出头（减去交易成本）的标的，那么最佳的选择是可以买到常营的两居次新。 南海子附近风险比较大，在于没有太多卖点。 自住的话，一般可以拿出资产的10%考虑自住。

提问：业主说为了方便贷款，把房子挂在了别人名下，应该是亲戚关系，但没法确定是什么样的亲戚。 买卖双方通过一家小的房产中介公司，定金和购房款打给了中介，签合同的时候中介把定金转给了真正的业主，完成房子产权过户后，其余购房款由中介再转给真正的业主的，目前房子已过完户，但是想想后怕，这里面有什么风险么？以后不会有什么麻烦吧。

回答：除非是你常年御用中介，否则为什么要把定金和房款给中介? 业主怎么这么笨，把钱给中介收，过完户才拿钱? 最安全的方式是，合同上写谁，定金打给谁，或者做银行账户资金托管。 打给一个无关联的第三人（法律上就是无关联），有可能财房两空。

提问：新人首问，房姐好，我和老公京籍，首房首贷，购房需求为自住+保值，尽量二室一厅或三室一厅带电梯，暂不考虑学区，北三环已有一套父母的房子自住，不打算出。我们俩40岁，首付预期350-370w左右（目前储蓄存款180w、公积金账户存款60w，打算卖掉父母在昆明的一套房子大概190w，不敢全部用来首付，留一部分装修和给老人），月收入28500（其中两人国管公积金每月共9000、两人税后收入共19500），月供计划在1.6w。 问题1：以我们的情况看多少标的的房子合适？ 问题2：房子位置，老公在西四环永定路附近上班，我在南五环外上班，都是开车，目前想考虑石景山的西现代城、远洋山水、诗景长安；不知道这几个小区是否合适？ 问题3：除了以上小区，房姐有没有别的建议，其他几个区都行，只要离老公单位别太远太堵就行，另外我们更倾向于次新、停车方便及交通方便； 问题4：关于购房顺序，是等昆明的房子卖出拿到房款后再持币看房购买？还是看房及卖房同时进行？就怕看好了房子，昆明的房子一时半会儿未出，来不及。

回答：1. 能看一套总价600上下的标的 2. 石景山自住来说还不出错，比较符合你们的需求，到西四环和南面交通都算便利。 西现代城人口密度太大，靠近交通主干道，不是太好 远洋山水，是石景山为数不多的品质盘，近年涨幅能跟上大盘， 距离八宝山地铁站非常近，注意回避下最南侧楼栋临近莲石东路，会受噪音影响。 诗景长安挨着依翠园，小区很小，几栋楼。 优点在，这片的次新房很少，诗景长安有一定对比优势。 顺序上 远洋山水>诗景长安>西现代城 3. 这个预算看石景山就不错，其他只能看下丰台的马家堡和角门、丽泽板块了。 4. 同步看着，昆明的房子一但确定买家，北京就同步买进

提问：本人房产投资小白一枚，错过了几轮房产增值机会，实在缺乏眼光。最近和一个管规划的朋友聊到望京有个老小区近期要拆迁，不知道买这种老破小等拆迁是否合适？另外买两个小户型还是买一个大户型合适？如果拆迁能否获得超额收益？假如未能如愿拆迁会不会砸手里？烦请投资大神指点一二。 PS：周末特意去考察一下这个小区，典型老破小，周边楼盘较高端。交通不错，步行5分钟有地铁，开车5-10分钟能上四环和高速，小区门口一个综合商场配超市，位置很不错。 请指点！多谢多谢！

回答：管规划的朋友——这种属于接触不到核心资源的圈外人。 强调一下： 北京买房，不要赌拆迁 北京买房，不要赌拆迁 北京买房，不要赌拆迁 北京的城市建设非常克制，即使是确定的拆迁项目本身推动极慢，更不要说新的拆迁项目。 消息灵敏，俗话说谁家还没有个当官的亲戚呢？当真有拆迁动静，一丁点的消息很快就会导致整个小区抬价： ——想要博拆迁，先把拆迁赔偿款代付了。 当然，还有一种是做笼子的，和你的描述有些类似。

提问：新人首问：房姐您好。现在有2000子弹，用于投资。在国贸和朝青片区犹豫，国贸这边看了新城国际、世贸国际、世茂宮园、瑞安君汇、圣世一品；朝青看的星河湾。感觉国贸片区居住品质很一般，但是价格高，尤其新城国际，换手率高，价格一直涨。星河湾居住品质好，单价比国贸低，但是涨的空间不好评估。请房姐指教，到底如何选择？另外，请教房姐，学区房不利于投资的具体原因是什么呢？

回答：国贸商圈固化，这一片总价高、户型一般得房率低、出租的多、小区就一两个楼、大塔楼、物业费不低、早期很多是涉外公寓，投资不是好的选择。星河湾近年涨幅不大，价值突显，相比更值得入手。 学区房受政策+成绩的影响，风险不可控。你入手一套好的学区房，一但成绩下滑或政策变动，直接贬值10%以上，一般投资需要回避。 如果想投资学区房给两个建议： 1）选择有潜力成为优质学区的板块，需要运气成分，没有学区下跌风险。2）选择学位已被使用降价出售的标的，因为包含套利机会，风险也会小。

提问：房姐您好，最近一直在关注您在星球里的各种问题的回答，之前也咨询过您一次非常幸运得到您的指点，但是随着最近的深入看房又有了新的问题希望可以得到您的指点。我和爱人都是北京人，预算一千买房后不住出租，租金用于在孩子学校附近租房，希望这次购买的房子可以保值以后考虑自住对小区有品质要求，不考虑南城。问题一:上次您建议看望京，东湖湾三期93平米1080和融科橄榄城三期108平米1010，这两个怎么选？望京区域还有推荐小区吗？问题二：我本人很喜欢万和城但是这个预算只能买89的小两居，凤凰城可以买双南向103的大两居，这两个小区想听您建议怎么选？第三个问题：就我目前的预算和需求，房姐还有没有其他的更好的思路，满足保值增值，好租的需求。希望房姐赐教

回答：1. 融科橄榄城升值效果会更好点。宝星国际、慧谷阳光、北纬40度也可以淘下 2. 这两个品质自住盘，保值属性偏弱。凤凰城如果是4期就选凤凰城 3. 还可以看看 珠江帝景、首城国际、苹果社区南区

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