人民需要怎样的中介？
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作者｜周越
房产中介要倒闭了？从最近的舆论来看，似乎是这样的。
8月18日，杭州二手房交易监管服务平台上线“个人自主挂牌房源”功能，房东可以在该平台上将自己的二手房挂牌待售，有购买需求的个人也可以通过该平台直接获得相关信息。
该平台基于房管部门的信息优势，不仅在信息上保证了买卖双方的真实可靠，同时还将房产中介隔绝在外。而重点是，作为一个绕开房产中介的官方交易渠道。它所提供的服务与动辄几万十几万的中介费相比，还是免费的。
受此影响，8月19日晚间，中介行业龙头企业贝壳找房股价就暴跌了15%左右；而到了8月20日，话题#房产中介有望被取消#直接登上微博热搜，获得3.7亿次阅读。
这个过程中也有相关报道显示，官方售房渠道其实早在2011年就已经有了，甚至不局限于杭州，像北京、深圳等城市也有相似的平台。某种程度上来讲，这似乎昭示了未来房产中介行业的艰难，而从网友的讨论中，人们也大多期望如今的中介能够被这样的官方平台所替代。
那么，现如今的中介真的会被这样的平台替代掉吗？或者说，未来中介又该以怎样的方式存在呢?
为什么都想打倒中介？
杭州“官方售房平台”上线的消息发布后，在很短时间里，网络上围绕这个话题就产生了充分的讨论。在这些讨论中，关键的话题其实也只有两个，即对中介服务的批评和对整个行业的唱衰。
很容易看得出来，就房产中介来说，绝大多数消费者对他们的态度都算不上友好。这种不友好在我们看来，它其实代表着一种情绪，即消费者对房产中介这种形式和它所提供的服务的不满。
为什么会这样，经过简单梳理后，我们大致可以将这种不满归结为这样几个原因，它大致包括价格、服务和它们之间的对等关系。
以成都为例，目前成都链家二手房交易为房屋成交总价的3%左右，其中卖方1%，买方2%，按成都平均房价15000左右，一套90平左右的房子卖方中介费大概在1.35万左右，买方则需要支付2.7万左右（如果成交金额特别高，中介费通常能打七到八折），以成都平均5000左右的工资来算，这大致相当于一个人半年里的全部所得。
而在北京，链家的中介费为2.7%，并且这笔钱通常由购房者支出。以北京6万左右的均价计算，想要购买一套90平左右的房子光中介费就需要支出14.5万左右。而即使在北京这样的地方，对于绝大多数打工人来说，14.5万也并不是一个小数目。
但相比于中介颇为昂贵的收费来看，对于大多数购房者所接受到的服务却并没有什么不同，带看、约谈、签合同、走流程。也就是说，不同的房屋、无论成交价的多少，中介付出的劳动其实是一样的。
因此，有网友就认为，现在的中介按房屋成交价提点的收费规则并不合理。他们看来，既然服务是一样的，那么合理的收费方式也应该按套来计算。
而比按成交价收取高额佣金更让人不满的，则是部分地区的中介两头收钱。如成都的链家一样，同一个客单，中介即向买方收钱也向卖方收钱。这在很多人看来，它其实违背了中介的原则。
他们认为，那它本质上应当是交易双方中某一方的代理人，需要站在委托人的立场上，为委托人争取最大的利益。
但中介同时向两方都收钱的情况下，也就意味着中介需要对双方的利益同时负责。但这里面的悖论是，委托双方的利益本质上是冲突的。基于这种情况，加上买卖双方的信息不对称，中介就会演变成两头通吃的角色，在所谓的撮合中选择自身的利益最大化。
也就是说，如果中介想要扮演撮合成交的平台，同时向交易双方收取费用，它其实就应该按成交套数收取固定费用，这相当于消费者给中介的信息服务费。
而如果中介想要按成交金额提点收费，那它就应该成为某一方的代理人，尽可能地为委托人争取最大利益。因为这种利益在标的足够大的情况下，遇到一个好的经纪人，浮动空间可能高达数百万，提点收费也就变得合理。
但问题是，现在的中介一边扮演着交易平台吃完买方吃卖方的角色，同时又按照委托人模式，从客单的成交金额中提点收费，相当于好处被它一个人吃尽了。
但人们对于中介的不满仅仅是因为收费昂贵吗？显然并不完全是，毕竟同样是中介，美国和日本的抽成比率是6%，台湾为5%，香港加上1%的预支费用，整体也在3%左右，而在整个东南亚，大体上的数据也都在3%~5%左右。
所以对于国内市场来讲，中介与消费者的矛盾本质上并不是收费昂贵的问题，而是在收费昂贵的基础上，提供的服务又太基础，以至于让消费者产生了我上我也行的感觉。消费者对中介的不满，最终来自于消费者支出的价格与其在购买过程中的获得感并不匹配。
由此也就导致了杭州“官方中介平台”出来之后，大家纷纷一边倒的认为中介应该，并且能够被取代的原因。
信息平台，干不掉中介
那政府的房产交易平台真的能取代房产交易的中介吗？
答案显然是不可能的。因为政府的房产交易信息平台并不能完全解决住房交易的问题，也不能完全满足交易双方的需求。
一般来说，完整的二手房交易通常会经历这样几个流程，它包括确定买家（卖家），达成协议和完成过户。
在房产交易早期，确定买家（卖家）的过程其实就是向外推广和向外征集标的的过程，卖家需要让更多的人知道我要卖房子，买家需要通过“货比三家”来匹配自己的需求。
因此，房产交易中“挂牌”本质上是一种广告和聚集。因为有许多购房者通过这个平台购房，在这个平台挂牌才有意义，反过来只有同时拥有众多房源才能吸引更多的买房者进来。这就是从买家和卖家角度的所谓流量。而作为一个政府的信息平台，如果没有流量，信息再真实，平台再免费，也注定难以促成有效的交易。
例如，2011年北京就曾上线首个免中介费的官方二手房交易平台，但当时的功能并不全面，没有形成有效的影响力。2015年，北京官方直接上线了二手房交易网站，响应者仍然寥寥。甚至于，如今在房产中介行业里引起轰动的杭州二手房交易平台，也是在2016年就已经上线的，而在这么长的时间里，知道它的人也并不多。
当然，对于二手房交易来说，好的交易渠道只是整个交易的第一步，在这之后的环节里，专业的知识和服务成为影响成交更重要的因素。
例如，在筛选或确定购买一套房子之前，我们往往需要了解许多价格之外的信息。这其中，大到国家二手房交易政策和宏观市场的发展趋势；中到当地城市政策、发展规划以及区位优势和周边配套对当前房价和未来增长的影响；小到房屋结构、朝向，房产背调，贷款利率、物业和小区住户情况等等。
这些复杂的知识结构决定了一个普通购房者很难面面俱到，但每一个细小的错误却又很容易造成巨额的经济损失。除此之外，在确定购买的过程中，购房者还需要预约看房，同时面对少则数个，多则数十个卖家（买家），这也是个人精力所无法覆盖的。而这个时候就需要中介作为专业的角色进入。
到房产交易的最后，中介往往还扮演着风险缓冲和解决繁琐的事务性工作的角色。
首先是风险缓冲，由于房产交易无法做到钱货两清，为了避免卖方卷款跑路或者买方拒不付款，购房资金往往都会先被打入到中介的账户，当所有手续完成之后，中介才会将房款给到卖方。这个过程中，中介相当于承担了一个担保的作用；而一旦真的发生违约，或者房产出现意料之外的问题，中介也将成为那个兜底的角色。
其次就是事务性的工作，房屋成交不只是签完合同，这背后还涉及到备案、过户、缴税等一系列问题。这些流程往往需要辗转在各个政府部门之间，不了解门路的人往往会四处碰壁，浪费许多时间，中介的出现也就恰好解决了这个问题。
总的来讲，政府信息交易平台的出现解决了二手房交易过程中信息流转的部分问题，但房屋交易并不完全是信息沟通，撮合买卖双方那么简单。归纳起来，中介的本质是服务，是替买卖双方解决问题。因此，只要这个底色没有被替代，中介就不可能被打倒。
如何成为人民需要的中介
一方面是中介的不可替代，另一方面又是现在消费者又对中介存在的巨大不满。那这种矛盾的背后，消费者到底需要什么样的中介呢？
在房产交易行业比较发达的美国，房产交易的服务者会具体细分为提供信息的房产中介和提供代理服务房产经纪人。在房产交易中，房产经纪人就像律师一样全权代理雇主的事务。所以在美国买一套房子，很多时候基本上不需要购房者亲自出面。
当然，这其实也对房产经纪人提出了更高的要求。在美国，房产经纪人不仅需要看懂专业和合同条款和房屋质检报告，还需要从市场行情到建筑材料应懂尽懂。有相关数据显示，在美国100多万的房地产经纪人中，拥有大学及以上教育经历的占达到92%。
对比而言，中国房产中介市场还处在比较初级的阶段。在早期，国内中介就曾因为从业者整体素质水平过于参差导致“坑蒙拐骗，卷款跑路”的事情时有发生，以至于在很长一段时间里，人们提起中介首先想到的都是“黑中介”、混混、骗子这类的代名词。
为了改变这种状态，2018年开始，左晖领导下的链家提出将更多精力投入到统招本科生招聘中，期望以此来提高服务水平，扭转消费者对中介行业的认知。2019年12月，上海链家对外公布其经纪人统招本科生率在全国城市中率先突破51%。到2020年10月份，链家全国经纪人的统招本科生比例达44.4%。
按理来说，随着高端人才的引进，中介的服务水平和服务方式也应该同步转变。但实际上，即便在本科生占比大幅提高的情况下，国内中介仍然做的是信息差的生意，赚着最基础的跑腿服务费。
一个比较典型的例子是，笔者年初的曾因买房与某链家门店的经纪人联系，在聊天过程中提到房产税的相关问题，而该经纪人却表示从未听说说房产税为何物。这其实就表现出一个问题，即对于中介行业来说，仅仅招聘更多高学历的员工并不能将这门生意从赚信息差的钱，赚跑腿费向高端服务业转型。
实际上，由于国内中介人员流动性大，大多从业者从业时间较短，导致整个行业缺乏沉淀，许多从业者不了解基础知识也就成为常态。
据58安居客房产研究院2021年的数据显示，在房产经纪人当中，在当前公司工作不到一年的占比53.8%，1~3年占比28.2%；而从从业年限上来看，从业一年一年的房地产经纪人占比41.1%，1~3年的经纪人占比27.3%。
而据一位刚刚从成都某链家门店离职的朋友介绍，他们门店几乎每个月都会有人离职，其中大多数入职时间都不超过半年。
人员流动性大，能在行业里长时间沉淀积累资源的人也就更少。对比而言，在美国房产经纪市场中，从业者平均年龄57岁，平均从业年限11年。在美国，许多人认为房产经纪人四五十岁才开始进入职业的黄金年龄，因为他们前期需要花很长时间去积累客源和经验。
但在国内，这种长期性的投入显然并不被人们所理解。以刚刚从中介离职的小贾为例，作为应届毕业生，当初入职中介仅仅是因为没有想好要做一份什么样的工作，而恰好同时，链家又给出了对于应届生来说颇为诱人的薪资，所以他才决定试一试。
但入职中介之后他却发现，除了工作与自身所学毫无关系，现在的中介还很难积累其自己的专业壁垒。他说，现在中介是一个四十岁都能干的活儿，如果你在别的行业没有赚到钱，那你随时可以来中介，但如果在中介四十岁都没赚到钱，只有销售经验的你还能去哪里？
想清楚这个问题，在入职不到两个月的时间里，小贾便匆匆从中介离职。
据58安居客房产研究院数据显示，目前房地产经纪人的主要工作内容包括在网站发布/更新房源信息，打电话寻找房、客资源， 带看、约看等等。房产经纪人绝大部分时间都在从简单、机械、没有创造力的工作。
面对行业这种普遍的工作状态，一方面留不住如今试图自我实现的年轻人；另一方面也导致绝大部分房产经纪人，在从业许久之后仍然只能停留在中介服务的最表面。
结尾
而产生这种问题的原因，很大程度也在于中介能够依靠信息差吃完买方吃卖方；有简单方式钱挣，行业自然也就失去了向高端转型的动力。
所以反过来看杭州的信息发布平台。我们会发现，政府通过官方平台让房产挂牌信息公开透明本质上是要解决当前的中介行业普遍存在的信息的不平等问题。
这不是要革中介的命，而是要革赚信息差的中介的命；让中介没有简单的钱赚，实质上是在推动行业变革，通过可持续的方式赚更多有价值的钱。
当然，在这个高端化的过程必然也会充满许多挑战。除了外部环境的推动之外，行业也需要从内部下定决心走出舒适区。但无论怎样，这都注定不是一条平坦的路。
▪ 封面：Photo by Hunters Race on Unsplash
