深圳房地产目前处于什么阶段——人口分析

深圳房地产市场目前处于什么阶段——人口分析看未来

人口对于一个城市的发展意味着什么？听到这个问题，咱们每个人都会自己的理解，例如城市规模、就业岗位、城市吸引力、发展前景、消费需求等等之类的，但其实我们总结一下就可以归为两个词语，人口意味着城市的消费市场规模和城市生产力。这个两个数据也是咱们通常去核定一个城市等级的两大关键数据，世界上知名的大都市都是拥有着庞大的消费消费市场和强大的生产能力的，而这两项能力的具备所依赖的便是庞大的人口基数。例如亚洲最发达城市的东京，拥有着庞大的3700万人口。

人口对于一个城市的发展有着如此重要的作用，C位今天就带着大家一起，结合深圳人口增量情况，来看深圳接下来的发展情况。本文大致分为如下几节：深圳过去人口变化，深圳现今人口情况，深圳未来人口变化这三类。

一、深圳过去40年人口变化

深圳从1990至1999年，深圳平均每年GDP增速在15%以上，常住人口平均每年增长46.5万人。2000至2009年，平均每年GDP增速在13%以上，常住人口平均每年增长29.4万人。2011年至2019年，平均每年GDP增速维持在8%以上，常住人口平均每年增长29.7万人。可以看出，1990至1999年，深圳GDP年均增速最高的时候，也是常住人口增长最多的时候。也就是说，经济的快速增长创造更多的机会和平台，吸引着人口的大量涌入；而人口涌入带来的人口红利也促进了经济的发展。深圳的GDP从1979年的1.96亿，到2020年的2.77万亿，GDP足足涨了14000倍。深圳的经济发展历史，其实就是一个人口增长的发展历程。其中深圳城市定位的几大关键节点亦是人口总量的突破节点时刻，2010年深圳破千万同期深圳迈入新一线城市行列，2015年人口突破1130万同时深圳正式成为四大超一线城市。

二、深圳现今人口情况

至2018年开始，C位就经常在各大网站论坛看到关于，“深圳发展瓶颈来临，大量企业外迁离开”这网这样类似标题的文章与讨论。

首先，C位承认，确实深圳近几年都有大量的制造型企业搬迁离开，其中甚至不乏像华为、创维、TCL、华星光电这类龙头企业，当我们看到这类企业动作的时候也就不难理解，为什么会有人对深圳的未来发展开始存疑和忧虑了，不过老话说的好，事出反常必有妖，今天就让C位带着大家一起去看看这个事件的背后的原因究竟是什么？

从1980年，深圳经济特区正式成立，发展至今，深圳取得的成就非常之多，但是同样深圳目前发展也受到了及其严重的发展制约，其中最为严峻的挑战就是“土地资源的缺乏”，深圳总共面积1997平方公里，这个城市在四大一线城市中面积最小，小到只有排名倒数第二的上海的1/3大小，但同时深圳又是目前全国唯一实现了100%人口城镇化的城市，深圳现今人口密度是上海的1.7倍。

深圳非绿化用地区域的人口聚集程度已经近乎饱和了，深圳的土地资源紧缺问题其实是人口结构问题的体现，深圳的城市容量有限，进一步发展就是人口结构进行重整，要用同样的人口数量创造更大的经济价值。而现在就是深圳人口结构变化的初期阶段。那如何做人口结构变化呢？——产业格局变化。所以归结起来深圳目前就是做产业升级的过程。

三、深圳未来人口结构分析

C位在前面已经提到过了，深圳目前正处于人口结构变化的初期阶段，深圳要追寻更高的人群质量，就需要打造未来更强大的产业园区，接下来咱们看一下深圳未来的人口结构布局如何做？

1、腾地——把土地空出来，占地面积大的劳动型产业企业进行企业转移。

深圳的企业的转移，可以说是注定的，主要有两个原因一是因为深圳土地资源的紧缺当资源不足的时候，供需矛盾出现，那么企业想在深圳继续发展下去就需要付出更高的价格成本，价格竞争以及利润保障，就会在自然选择中迎来第一次转移。二是因为深圳发展想要进入更高的发展阶级，必然意味着产业升级转型，在这个潮流中，早期的集中型劳动制造业，就会迎来被动的产业转移。

2、布局——规划打造新兴产业园，让土地得到更好的利用，迸发出更大的经济产值

深圳14.5发展规划，在2025年实现GDP产值4万亿大关的突破，2020年深圳GDP总产值为2.7万亿，深圳5年时间要实现经济近乎1.5倍的增长，但是深圳市政府的人口增产规划却是从2020年的1756万人到1900万人，人口增长仅有8.2%，这个意味着到2025年，深圳的人均产值、购买力都将会出现指数式提升。

总述以上所做讨论，可以得知，深圳接下来将很难出现大规模的人口增长，但是深圳会进入人口高质量提升的井喷期，购买力将会大幅度提升，所以按照长时间维度来看，C位依旧看好深圳未来的房价。但是结合目前我们想要平稳度过人口结构变化期，必定目前会稳控房价，所以当下至少在2021年的时间中很难出现2020年的大幅度增值，横盘期是深圳市场从人口分析来看目前所处的位置。