断崖式下跌！南京核心地段警告：不要太乐观

近期小组成员在南京各地探盘，发现南京新房整体行情并不是很理想，不仅是远郊板块去化速度较慢，就连部分核心地段的新盘，也在发出警告：不要对市场行情太乐观，做最困难打算。

和这些楼盘交流过程中，我们发现一个共同特点：就是上半年和下半年，南京市场行情反差特别明显！

要知道，今年上半年南京新房认购+成交超过8万套，高达2020年整年成交的76%，三成多楼盘开盘还能售罄。

但进入下半年，形势风云突变：7月开始至发稿时，3个多月时间，南京新房认购+成交数据只有2万多套。按照这个趋势下去，整个下半年新房成交量，预计和上半年相比大幅缩水一半。

这还不是可怕的。令人焦虑的是：南京不少楼盘，包括一些核心地段的焦点项目，售楼处内可谓门前冷落车马稀，和上半年时门槛被买房人踏破的场景相比形成鲜明反差。仙林一家楼盘营销负责人这样告诉我：下半年，尤其是疫情过后，售楼处到访量可谓是“断崖式下跌”。

下半年楼市的凉意，从关联行业从业人员目前苦苦挣扎的情况就能可见一斑。一位从事新房销售的朋友告诉我：她最近刚刚离职，目前正在温饱线上挣扎，离职理由是“已经四个月没开过一单了”。

这些楼盘发出疑问：“消失”的购买力，到底去哪里了？

①、实际上，南京新房总体趋冷不是个例，而是和全国房地产市场转凉节奏同步。

目前，一些过去高烧不退的城市和区域在持续退烧，原因在于密集的房地产调控措施持续发力，调控效果不断显现，市场逐步回归理性，回到正常秩序。

就连北上深等一线城市，也因为密集的调控政策导致房价下行，更别提其他城市。大规模房地产调控政策影响了人们对楼市的信心。至少从目前的来看，南京买房人信心仍然在筑底回升。

以南京河西板块为例，从早期的5000元/㎡，每隔一个周期就翻倍上涨，一直到如今的6万/㎡，这给了不少人带来巨大信心，但这种现象随着楼市调控深入出现改变，人们不再相信房价“只涨不跌”，这是很罕见的。

②、南京调控政策并没有放松，贷款额度紧张、贷款周期无限拉长普遍存在

具体到南京，上半年收紧人才购房政策堵漏洞，5月份开始集中土拍，7月开始热门楼盘集中开盘，宁小通正式上线，剔除水分后的真实购房数据逐渐展露出来，江北核心区、燕子矶等板块报名人数均呈现不同程度的降低。

报名人数降低带来的直接效应就是中签率下降，热门板块的去化率下降明显，远郊板块的甚至降至冰点。而房企“三道红线”和房地产贷款集中度管理等手段，让部分高杠杆企业激进拿地受到限制。

同时，当前市场降温比较重要的原因在于金融调控下银行贷款收紧，一些银行房贷额度紧张，贷款周期拉长，购房者从银行取得购房贷款需要排队。此外，一度有传言要出台的二手房指导价，也对稳定二手房市场预期，避免违规资金进入市场炒作房价起了积极作用。

③、疫情冲击等原因，导致买房人收入预期下降，消费意愿下降，买房周期拉长

疫情冲击+部分行业调整，影响部分家庭实际收入，进而影响消费预期。

和去年年初疫情冲击不同，相比于改善客置换需求、资产配置等需求，刚需客群因为资金相对有限，买房比较克制，因此去年疫情影响的是刚需，改善乃至终极改善客群影响并不大。

但今年不仅有疫情，还有部分行业调整，金融调控政策叠加，使得过去如狂飙突进一般的买房意愿慢慢降温，影响的不仅是刚需，还有投资、改善乃至终极改善。

最近流行一个词叫“躺平”，好在我们看到并不是每个楼盘都在躺平，工抵房、特价房、低首付等优惠项目逐渐增多，部分热门地段的一些楼盘也开始采用降首付、大力度分销导客等手段吸引买房人到访。

对于现在市场行情下还要不要买房，如何买房最安全，本小组有几个建议分享给大家：

①、南京新房调控政策预计已经见底？

调控政策的终极目的是稳定市场。无论是抑制过热还是促进需求释放，目的均在稳定市场。房地产调控不应也不会放松，其必要性早已不言而喻，当前调控成果来之不易，应进一步巩固。

同时，新房不少板块供应量偏大导致产品同质化严重、去化困难，二手房市场由于信心和预期的变化导致成交量惨淡，热门小区个别房源成交价大幅下跌，土地市场由于楼市热度下降导致地块流拍或拿地热情下降…这样的市场，需要呵护，而非打压。

②、对于资金没问题的自住客群来说，市场下行期是买房好时机

近期就有买房人告诉我，自住需求，首套房，上半年在中意的某个楼盘摇号，一直摇不到。下半年得知该项目此前加推房源还有一些剩余，很轻松就买到了。市场遇冷的时候，真正的自住需求反而更好上车。

③、买央企盘相对更安全：目前，大部分曾经高杠杆拿地的房企，普遍在遭遇资金链紧张，国企和央企则具备融资优势，可以获得低成本融资，现金流相对更充裕，后期楼盘出问题的概率较小。

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