天津房地产项目更新迭代
如今，在“三道红线”管钱，“两集中”控地，叠加银行“房贷集中管理”的市场环境中，房企内部对营销、产品品质和品牌价值正在进行重新排序，产品被重新提到一定高度。城市化进程由原来的“野蛮扩张”模式，迈向“精细化经营”模式。房地产也从粗暴式的“拿地-盖楼-回款-再拿地”模式，向城镇运营服务商模式转变。房地产行业是迈向了一个理性、稳健前行的新阶段。
对项目而言，产品是决定项目去化快慢和利润高低的根本。对企业而言，产品是影响企业业绩的首要因素。在行业层面，如今的市场已进入产品竞争时代。
2020年开始，天津产品“内里”变革进入新时期，从户型的大宽厅，跑道式阳台，进门消杀，多功能空间升级，到全屋智能化系统，精装配置精细化等等，真正上演了一场“产品力角逐赛”。除了产品“内里”变革，“外面”变革也开始发生质的变化。几个标签：落地窗，窗墙比，玻璃幕，铝板，微笑曲线。这一波流行始于来自津城和滨城的代表，比如中海天空之镜和旭辉滨海江来，可见津滨双城联动，献给天津一场划时代的新产品。
天津房地产市场近几年一直处于横盘期，无重大利好政策促进楼市加速，开发商拿地利润薄弱，在市场和客户的倒逼之下，孜孜不倦的开拓新纪元。高端项目想方设法在客群中“掐尖儿”，可是这“尖儿”多慧眼，能够动心的只有好产品。当产品力竞争到越来越白热化的阶段，普通的外立面风格已经无法满足高端建筑群体的表达。从早期的法式、英伦，到如今的新中式，产品在迭代，外立面传达出的是一个建筑作品最直观的诉求。
今年从津滨双城第一批次集中土拍之后，新项目排队面市，多个项目都紧跟了这波现代风，甚至是一直保持中式风格的格调，也在滨城新项目中尝试现代风格建筑。
市内六区入市的项目，招商江山玺采用顶级现代艺术风格，超窄铝板线条，大幅玻璃立面，拥有客厅全景式落地玻璃窗。
中海十里观澜是写意东方建筑风格，大面积玻璃运用，局部窗框及屋檐运用金属铝板及线脚，并且配有大玻璃落地窗。
中交春风景里汲取新东方主义建筑精华，又对标世界建筑宽幕美学。
西青区主要以绿城的项目为代表，绿城御用设计单位主创，将不同产品定位的项目分门别类的展示出经典向现代进阶的美学体验。绿城柳岸晓风和绿城桂语朝阳都是绿城二代高层的进阶版本，尤其是柳岸晓风南立面几乎满铺的玻璃，不仅是南向窗地比大，连南向窗间墙、窗槛墙也都敷设了玻璃。
绿城水西云庐则为轻宋风，金属线条勾勒层间线脚，二层整体深色墙面，三至六层为斜面铝合金大套框，宽大落地玻璃窗也是一个亮点。
北辰则以融创为创新代表，打造全新产品迭代升级—全景天幕作品。融创宸光壹号整体立面采用高级灰色调，配以超现代感的玻璃幕墙，极窄边框设计，还有全景落地窗；融创宸阅和鸣采用现代新中式建筑，产品以简单的线条及窗套增加建筑的细节感。
滨城，旭辉打造的经典微笑曲线建筑和双270°景观视野非常符合现代的流行。在之后格调也从中式风格中转变而来，打造第一个回文徽章的现代外檐，可谓是前所未见。
通过上述案例，可以看到在产品竞争白热化的市场上，“内外兼修”成为各个项目必须锤炼的过程，这也反应出目前天津市场在产品端的进步和迭代发展。购房者在买房的时，最敏感的前三大因素为：价格、品牌、产品。在当前一手房销量直线下滑、各大牌地产商纷纷打出价格战的天津房市中，产品变革仿佛是一道光，让居住在这片土地上的人在迷茫的观望中找到方向。
未来市场会有何种变化尚未可知，但有三点犹如放之四海而皆准。一是，市场短期内很难回到2011年-2017年热卖的年代。二是，只要产品能卓绝群伦，就不愁卖；只要不愁卖，企业就能支撑现金流平稳穿越周期。三是，我们不能左右市场变化，但我们能左右自己的产品。
注：1、三条红线——（剔除预收款后的资产负债率上限为70%，净负债与股本之比的上限为100%，现金与短期债务比的上限为1）
2、两集中——（第一是集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次，实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡；第二是集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期。以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动）
