黄边踩盘笔记：金碧雅苑，时代玫瑰园和云山诗意
上一次踩盘中，Leo提到由于这一轮行情的走向，白云西北方向的地铁沿线盘成交量开始起来，就来到了石井板块的金碧新城。在为Leo的读者客户筛选房源时，Leo还注意到另一个靠近地铁的刚需大盘——位于白云黄边板块的金碧雅苑。
哪里有适合刚需上车的小区，Leo就往那里去踩盘
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于是Leo找了一个周六来到了黄边板块，把金碧雅苑和附近的时代玫瑰园、云山诗意一起踩了。
从黄边地铁口出来，首先看到了绝味鸭脖和旁边的美食广场。
火锅、酸菜鱼、音乐酒馆和咖啡馆等等，种类比较丰富，旁边还有一个家鸽宴（可以宴请那种）。
另一边，白云设计之都正在如火如荼地建设之中：
第一站，Leo首先来到——
金碧雅苑
如果在珠江新城上班，直接走路到3号线的白云大道北站似乎更省时间，全程约35-40分钟。
而Leo实测从黄边地铁B口走到金碧雅苑的西南门约6分钟，这是从地铁口走到小区的路上。
小区门口是一个大型停车场，另一边是教育机构、菜市场等，环境略显凌乱。
小区是封闭式管理，半人车分流（因为地面还停了很多车）。
金碧雅苑建于03-06年，约2300户，但保养较好（比同时期的金碧新城还要好），墨绿色的玻璃和暗黄色调的，不容易显旧。
小区内道路整洁，园林绿化不错，娱乐休闲设施比较齐全。
比如基本的儿童玩乐设施，
还有乒乓球桌，羽毛球场，篮球场。游泳池，休息的石凳等。
一楼基本上都是底商（标准的恒大金碧风格），好处是方便业主日常生活，不好的地方是人员稍杂，观感一般，比如发廊晒在外面的毛巾、无处不在的小广告等。
每个单元都有门禁，按密码才能进入。
梯户比方面，一期一梯四户，其他两梯6户。户型上，恒大的标准户型设计中规中矩，好在没有老金碧暗卫暗厨的硬伤了。
由于通勤珠城方便，66-72平的两房总价去到260-290万之间；三房在83-98平之间，总价在340-400万之间，97平就有两卫，性价比较高。
学校方面，小区内配套幼儿园，小学是加禾小学（市一级），距离有点远，上学不太方便。
最后来小结一下优缺点：
优点：
- 近地铁口，到珠城通勤在40分钟内。
- 电梯+合格户型+小区环境较好+园区内设施齐全
- 总价较低，刚需还有机会在这里上车。
- 有设计之都的产业规划，目前封顶的楼宇过半，预计23年一期开始招商入驻。
缺点：
- 12-18栋北向靠近华南快速比较吵
- 小学比较远，恶劣天气接送上学放学很不方便。
- 目前周边配套一般，大型商场比较远，需要去附近的安华汇，不过将来在地铁口附近有设计之都的商场配建。
- 车位紧张
看完金碧雅苑，接着来到下一站——
时代玫瑰园
三期离地铁口最近，小区半封闭（有些大门要求登记，有些大门直接进来）。
红白色外墙，外面看起来还好，但走进去近看会觉得很显旧，保养一般，听闻开发商当年还配建美术馆，但给我的感觉是浓浓的工业风，不太像住宅像公寓。
小区分三期，分别建于2004年、2006年和2008年。
与金碧雅苑不一样的是，小区首层架空，没有底商。
三期的园林中还建了一连空中连廊，但好像没什么用处荒废了。
绿化环境还是可以的，踩盘当天也看到有人在绕着小区跑步。
一期这里还有一个泳池，几个年轻人刚刚游完在悠闲地聊天，是Leo想过的那种生活。。。
还有一个网球场，不知道业主使用要多少钱一小时。
配套的时代玫瑰园小学就在小区旁边，半公立半私立性质（即业主入读是公办小学的费用）。
户型方面，一期都是钻石户型，由香港设计师设计，不太符合内地人审美，后来的二三期由内地人设计，户型相对正常点。
还有跃式设计（中介说是假复式），就是上面箭头的位置，有两级梯，我觉得真的不太实用，对老人家也不友好，容易摔倒/踩空。
不过在踩盘的时候，Leo发现一期的每一层都有一个小小的空中花园，跟那些楼道没有什么采光的对比起来非常舒服。
在一期西南向的一套房源中，可以看到隔壁的设计之都已经封顶了部分楼宇（中介说视野内的楼宇不会再加层了，不会造成遮挡）
问了一下中介，说一期的成交量会更高，因为总价低。我看了下一期的两房总价也在260-300万之间，但是房源相对金碧雅苑少一些。
三房户型中，稍微正常一点的小三房挂牌价去到400万以上，性价比一般般。
小结一下时代玫瑰园：
优点是近地铁，一期的小两房总价低适合刚需上车，学校近，坐地铁去市区上班比较方便，封闭式管理还OK，周边生活配套满足基本所需。
缺点是一期低总价的两房户型不方正，二三期方正的户型放盘少且总价又比较高，性价比一般；其次是外立面显旧，配套学校一般。
接着来到最后一站——
方圆·云山诗意
其实云山诗意并不适合低总价的刚需，因为两房户型非常少，且总价去到350万以上（单价4.6万+），三房户型去到450万+
但Leo注意到它对口是小学是黄边板块最好的省一级——黄边小学，所以就顺便来逛逛了~ 走近云山诗意的楼下，Leo发现有很多中介店，说明金碧雅苑和云山诗意的交易量还是可以的，至少能养活动几十位中介。
封闭管理，进门便感受到岭南建筑、园林的风格，每个单元门口都是独立一个前门。
但这种灰白结合的风格同样会有一个问题：显旧。感觉白墙经历多年风吹雨打后容易发黄。
小区分三期分别建于04年-06年-08年，人车分流，徽派建筑的风格可能是为了吸引以前白云这边做生意的老板买入。
由于房源不多Leo只看了一套两房，但忍不住要逛一遍小区感受一下这种中国风。
小区内还配套一个泳池，但踩盘的时候没有开放，据说是疫情的原因。
户型方面，以三房为主，两房只有靠北面靠黄边北路的一排，其他楼栋很少（80+平的大两房）。 再来小结一下云山诗意： 优点： 省一级学位+近地铁+中国风园林特色 缺点：靠黄边北路一侧有噪音、灰白色外墙显旧、车位紧张、周边大型商场不方便（需自驾）。
最后是Leo对于黄边板块的买房建议：
1、交通方面：3个盘差不多，其中时代玫瑰园3期离地铁最近。
2、教育方面：云山诗意＞时代玫瑰园＞金碧雅苑（主要是考虑到金碧上学不方便）
3、生活配套：差不多，基本都靠小区内或周边的配套，大型商超有一小段距离。
4、园林舒适度：云山诗意＞金碧雅苑＞时代玫瑰园
在天河、白云机场上班的刚需买入是可以的，通勤时间在40分钟以内，260万就能入手保养较好的地铁口电梯两房，优先考虑金碧雅苑。
如果要追求学位的话，买云山诗意就对了。
以上。
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