番禺广场踩盘笔记上篇：东华花园和尚东尚筑
Leo的踩盘选择，基本上是跟着大家的需求走的。一开始写离珠城比较近的海珠，海珠涨起来之后就写白云（中间也穿插着新塘板块），而白云也踩得差不多了（精力有限会优先去踩一些热度比较高的盘），所以最近便来到番禺。
【ps：更多内容点击>>Leo买房故事+踩盘笔记合集+进交流群方式（2021年11月更新） 】
整个番禺成交量最大的就集中在3个板块，分别是番禺广场、万博CBD和祈福-金山谷，这一次先从3号线始发站番禺广场开始踩盘，第一站便是板块内成交量靠前，适合刚需上车的——
东华花园
从番禺广场地铁C口出来，首先看到的是车水马龙，地铁口围着很多推广哈啰打车的兼职，也停满了好多电动单车，看来这个地铁口承接了周边大量的通勤需求。
甩开推广的兼职，花了12分钟从地铁口走到东华花园南门，而远离南门的单元就要花更长时间了，比如走到最北面的四期就要花30分钟了。
从地铁口走到小区的路程主要是路上要等红绿灯比较麻烦。坐地铁上班的话，从南门出发到珠江新城大概需要45-50分钟。
楼龄方面，小区由南到北共分四期建于02年-06年，最靠近地铁的是一期，建于2002年，最新的四期在单独一个园区，建于2006年。
建筑外立面看起来还比较干净，不会有老破小的那种感觉。观察了一下，一二三期没有地下停车场，都是停在地面，其中一楼是架空停车的，没有用来做底商（临街除外）或者住宅，最新的四期有地下停车场。
小区房源大部分是步梯楼，但很多单元都有加装电梯的位置，据中介说一二三期正在慢慢加装电梯，四期虽然有电梯位置，但加装机率不大，原因是加装电梯后会影响部分业主的采光，而且没有电梯补贴。协调难度较大，所以关注东华花园的读者要注意了。
Leo逛了一圈，其实小区绿化环境还过得去，上图一张：
户型方面，由于都是6-7层的步梯楼，实用率较高，基本都有85%以上甚至90%，且户型比较方正，以小三房和大三房为主，两房比较少且面积都比较大，基本是80平以上的大两房了。（目前250-300万可以挑很多步梯三房，2021年9月）
物业方面，据中介说物业费才5毛一平，可以说是非常便宜了。但换个角度看，物业服务水平可能不太好（待求证）。。。
再来说说配套，地铁口对面就有大型商业综合体永旺梦乐城。
有了永旺梦乐城，生活配套方面基本是过关的。但小区东面却被城中村围绕，所以这一边的环境一般般了（另一侧没有去看）。
小区南边的市莲路大货车比较多，且车流量也比较大，望马路的朝向还是比较吵的。
配套的小学是东怡小学（市一级），距离小学比较远，但是有校车接送。
小结一下东华花园
优点：
近地铁，通勤上可以直达珠城不用换乘，而且还是首发站有座位。
附近有大型商业综合体，生活配套较成熟。
居住密度较低，都是6-7层高的楼栋为主。
大部分楼栋预留有电梯加装位置
能蹭上番禺广场这个超级交通枢纽的利好，未来去哪里都方便。
缺点：
步梯楼，没有原装电梯楼
小区周边环境一般，城市面貌待改善。
停车位非常紧张，物业管理一般。
租户较多，人员比较杂
接着来到下一站，在番禺广场板块内品质较高的——
尚东尚筑
严谨地讲，尚东尚筑其实是属于番禺客运站板块，目前并不近地铁，需要公交或者打滴滴接驳到地铁番禺广场站（也许这就是地铁口为什么那么多推广网约车）。
公交-地铁通勤到珠江新城需要1小时左右；距离未来的3号线东延段步行10分钟（预计23年底开通），开通之后到珠江新城能缩短时间至45分钟左右。
因此尚东尚筑最大的预期就是待开通的3号线东延段，以及能蹭到番禺广场站即将开通的18号线，22号线，尤其是代表城市新中轴线的18号线，极大地提升了前往琶洲和珠江新城的便利性。
尚东尚筑分为三个区开发，其中B区建于2008年，A区和C区建于2009年，算是板块内的次新盘了。
小区绿化方面在Leo踩过的盘中算不错的了，称得上是花园小区，但低层就要注意采光了。
户型方面，总价最低的那种小两房（目前在240~270万之间）面积在56平-66平之间，但都是两梯12户的酒店公寓型产品（住宅性质），租客比较多，梯户比低不说，过道体验非常差，上图给大家看看：
一条长长的走廊，只有住酒店的感觉
70平以上两房是两梯4户，相对比较舒服，但目前的价格要去到300~350万）。
对比两房，三房户型比较多，85平~96平的平层小三房价格在350-400之间，户型都比较方正。
生活配套方面，小区楼下就有一个金港湾购物广场，里面有大型超市、肯德基，二楼也有茶楼，但算不上超级商业综合体（参考番禺广场地铁附近的永旺梦乐城）。
学校方面，尚东尚筑幼儿园就在小区内，小学是石岗小学（离小区比较远，有校车接送），初中是大龙中学。
小区四周环境还OK，比我预期中要好，不会出现举目望去被城中村包围的那种感觉。
但亚运大道堵车也比较严重，下雨天马路积水比较深。
小结一下尚东尚筑
优点：
1、有地铁预期将来能直达珠城，且能蹭到18号线和22号线的利好
2、商圈配套能满足基本需求。
3、板块内的次新盘，花园绿化环境不错。
缺点：
1、目前还没有地铁，需要等到2023年或者2024年初。
2、教育配套一般般，且小学离小区比较远。
3、上车门槛不算低了，正儿八经的两房都要300万左右，性价比较低。
4、板块缺乏中高端产业配套，只靠交通枢纽的利好，成长天花板有限。
最后，惯例送上Leo的买房建议
1、番禺广场板块适合珠江新城、万博或将来到琶洲上班的刚需。 2、预算在200-300万之间，建议考虑东华花园，尽可能买有电梯加装条件的小三房，这样性价比更高。 3、预算在300-400万，建议考虑尚东尚筑，预算充足的尽可能上车性价比更高的小三房，预算不足又追求品质的可以考虑两房。
【ps：更多内容点击>>Leo买房故事+踩盘笔记合集+进交流群方式（2021年11月更新） 】
