约定无效！开发商承担了逾期交房责任后无需承担逾期办证责任的约定属无效条款

案例索引

韩飞与百花公司于2012年11月15日签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：

1、出卖人应当在2012年12月31日前，将符合条件的某小区403号房产交付买受人使用；出卖人逾期交房的，应按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。

2、出卖人应当于2013年3月31日前，取得相应的土地、房屋权属证书，交付给买受人，并代买受人办理该商品房转移登记；出卖人逾期交付权属证书的，应当按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。

3、若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同。

后韩飞支付了全部购房款。但直至2013年9月，百花公司仍未能依据合同约定书面正式通知韩飞交房，也未依约交付土地、房屋权属证书。韩飞诉至法院请求百花公司交付房屋及产权证书并承担逾期交房及逾期办证的违约责任。

百花公司在庭审中抗辩，因为合同已约定：如果百花公司承担了逾期交房的责任，则逾期办证的时间相应顺延，因此，百花公司不应承担逾期办证的违约责任。

法院裁判

百花公司存在逾期交付房屋的行为，应承担逾期交房的违约责任。对于逾期办证的违约责任，合同中约定“出卖人承诺于2013年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”，明确了百花公司应当于2013年3月31日前取得土地、房屋权属证书，并交付给韩飞，现百花公司已逾期交付房地产权属证书，应当承担违约责任。

至于合同中关于“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

该约定的格式条款系百花公司提供，并没有采取合理的方式提请对方注意，而其内容显然对韩飞的利益不利，导致韩飞权益处于不确定状态，免除了百花公司按时交付房地产权属证书的义务，应当为无效。

因此，百花公司应同时承担逾期交房和逾期办证的违约责任。

本文援引案例仅为学习交流使用，并不能完全表明本律师的观点，且相关案例对同类案件的审理和裁判并无约束力。