广州买房咨询：第一套房买错了，如何置换？
以下为来自某读者的咨询：
-----------------------
两年前没做什么功课，就上车了海珠的一套老破小两房，现在对它不太满意：居住环境比较差，开放式管理，人员比较杂，邻里氛围一般，觉得以后升值空间也有限。
现在打算卖一买一，总价预算400万左右。我自己在海珠上班，队友在珠城，希望可以兼顾大人的通勤（自驾和地铁都可以），以及小孩以后的学位。目前还没有小孩，因为考虑到这个房子要长期住，得考虑长远一些。预算有限 小三房最好 两房也可以接受 。
有两个问题想咨询一下Leo
1、是要尽快出手第一套房，置换符合自己要求的房子吗？目前看受首付款的限制大一些，月供压力相对小一些，是否需要过2年，等满5年后再考虑置换？
2、如果置换的话，有哪些合适的选择？
-----------------
Leo答复：
感谢你对Leo的信任。
问题1：是否要尽快出手第一套房子并完成置换？
答：要卖，但没必要在短期内大出血降价甩卖（以图快速出手）。现在二手交易市场比较冷淡，像你买的这个小区本身品质较差，同时二手供应量又比较大的小区，是比较难出手的。一般情况下，这种房子适合在市场回暖甚至狂热的时候卖出的（如去年10月至今年6月）。
但置换，尤其是小换大最适合在市场平缓期进行。因为在市场狂热期的时候进行，当你卖出房子后，要等过一段时间才能腾出名额以及等尾款到位，这中间存在时间差，你要买的房子有可能已经在知时间内涨上天，而你卖出的房子并不能弥补差价。
建议：不用等满5年，也不必急于现在就出手；等到明年初3月至5月观察一下市场是否活跃起来（也可以问问Leo），如果时机适合，再考虑挂盘出售这套房；同时，这个时候市场上也会有比现在更多的具备性价比的房源可以选。
问题2：如果置换的话，有哪些合适的选择？
答：队友在珠江新城，你在海珠上班，Leo认为最适合的区域就是海珠。
理由是：5号线的东边和3号线的南边这两个方向，在交通上同时兼顾了你们两个人；但东边（参考车陂东圃板块）涨得太高，学位也并没有出彩之处；而南边的番禺离市区太远，上班也不是很方便，学位和板块成长空间都很一般。因此，Leo认为海珠是最适合的区域。
你在大方向上考虑大塘和客村并没有错，但问题在于这个区域符合预算又有品质的小区比较少，因此Leo建议仔细研究一下正在建设中的广州地铁10号线和11号线，把目光往海珠西挪一挪。
【PS：也有小伙伴私信建议我拉个qun交流买房经验， 希望能帮助到刚需小伙伴们，一起互助交流，分享小区点评和买房心得。添加：leomaifang，备注来意，通过好友后统一拉 】
重点关注地铁燕岗站（广佛线+11号线）、石溪站（广佛线+10号线）、东晓南（2号线+10号线）和逸景路站（11号线）沿线的小区，参考以下方向：
1、逸景路站的逸景翠园交通方便，有11号线开通利好（两站换乘3号线）；省一级小学逸景第一小学，学位较好；附近有合生广场和万达广场，生活配套非常成熟；但预算可能会稍微超出点（400-450万）
2、东晓南站的英豪花园、锦丽居东晓南有10号线开通利好，将来队友上班直达珠江新城附近更方便；其中英豪花园对口的是南武小学，比较出名，口碑不错；
3、石溪站的第三金碧队友上班方便，将来10号线开通后直达珠江新城附近；学位是金碧第一小学（市一级），不算特别好的学位，但过得去；
4、燕岗站的保利花园、富力顺意和保利百合花园队友当前可以通过广佛线+3号线通勤到珠江新城，未来10号线开通更方便；花园环境优美缺点是学位不算出彩；
这位读者继续追问如下：
-----------------
看完了博主的答疑，分析的比较透彻，十分愉快的知识付费及交流。但现在还有点纠结于什么时候置换的问题：卖一后加上积蓄预计150w，按这个只能考虑400w以下的，我觉得并不能从本质上解决问题，达不到长久居住的条件。
两人现阶段工作比较稳定，是否需要等几年，将首付款扩充至250w左右，再考虑购入600w左右的房产？
无聊的时候在贝壳看了海珠区的中海观云府、黄埔区的君和名城，都是一手房，感觉确实很棒。
----------------- Leo答复如下： 非常理解你想要解决长期居住的条件。 实话说，针对你们的收入和资金体量，持有目前这套房时，你们其实等于还没有上车，可能也就比存银行好一点。 你可以等几年积累更高的首付，但你仍然没有上车，相当于继续骑着自行车赶路，而别人通过置换坐的是汽车或者高铁。
因此，你们现在虽然没有足够的资金体量坐上高铁，但是咬咬牙还是可以置换到汽车级别的。而希望从自行车一步置换到高铁的，是比较难的，除非突然拥有更大的资金体量，弥补这几年的损失；
以上。
你希望Leo下次到哪里踩盘呢？评论区留言
（ps：有小伙伴私信建议我拉个qun交流买房经验， 希望能帮助到刚需小伙伴们，一起互助交流，分享小区点评和买房心得。添加：leomaifang，备注来意，通过好友后统一拉 ）
