租房与买房哪种更划算？

为了简化，先做两个全局假定：1、交易成本为零。2、不考虑“自家房子住着更舒服”的心理效用。这两个假定在整篇文章的分析中始终遵循。

再做一个局部假定：3、普通人的资产年收益率是2%。这个假定，有时候会放松。另外，在文章的分析中，有时也会做些临时的假定。

假设张三有200万，他可以拿200万买房，租出去获得收益，年租金是3万块，这就相当于租金率是1.5%；他也可以不买房，直接获得2%的资产年收益，也就是4万块。这种情况下，显然买房是不划算的。

有人会说：张三买房是自住。——自住也是一样：张三不买房，每年靠200万得到2%的利息收益，也就是4万，花掉其中3万租下一模一样的房子，手里还能落1万。所以说，在不考虑交易成本、心理因素等情况下，租金率如果低于资产年收益率，就说明租房更划算。

上面的模型是最简单的，它包含了一个并不符合现实的假定：房价不变。在房价变化的情况下，买房的收益就等于租金率加房价上涨率。如果房价上涨很快，比如每年10%，那你就是买回来不出租，收益率也远远高出其他渠道2%的年化收益率。

实际上，我们买房的资金中，相当一部分不是自有资金，而是银行贷款，这样一来，资金成本就不一样了。完全用自有资金的话，成本是2%，也就是“机会成本”——你通过其他渠道能得到的稳定年收益。

如果张三只有100万，买200万的房子，需要贷款100万，贷款利率假设是5%，那么，张三的购房成本相当于多少？——我们说的“成本”，指的是利率，也就是资金的使用成本。

——是（2%+5%）除以2，即3.5%。也就是说，其中100万的成本是2%——是正常的年化收益率，“机会成本”；另外100万的成本是5%，也就是房贷利率。综合起来，是3.5%。

这么算，张三贷款买房就更亏了。不管是自住，还是出租，都一样。自住的话，正常的居住成本（租房成本）是1.5%，而张三的居住成本是3.5%，吃了2%的亏。出租的话，张三买房的资金平均成本是3.5%，收益是1.5%，还是吃了2%的亏。

亏主要吃在哪儿呢？主要吃在贷款上。贷款比正常年化收益率高的部分，就是吃的亏。当然，在资产年化收益率超过贷款利率的时候，就可以赚到便宜，但一般人赚不到这个便宜。因为普通人年化收益都高的时候，贷款利率也高。除非你个人的年化收益远远超过普通人年化收益，你贷款才是划算的。

为什么前些年很多人买房？——前些年，租金率也是远低于贷款利率的，还按刚才的假设，是1.5%和5%的差距，那么，买房中的贷款部分，就要吃3.5%的亏；自有资金部分，要吃0.5%的亏。而人们着急买房“上车”，是因为当年房价是上涨的。只要房价每年能上涨3.5%，亏就补上了，超出的部分，就是赚的便宜。而在房价不涨或者涨不到3.5%的时候，就得吃这个亏了。

为什么租房收益要比平均年化收益低？因为，把房子租出去，是一种没有多少风险的投资——本金损失的可能性几乎可以忽略，如果对方不交房租，可以及时解约。但对普通人来说，200万拿在手里，想找稳定而无风险的收益，并不容易。很多人就是活期存款，而活期存款的利率只有0.3%，炒股、把钱借给别人投资又有风险。所以，租金率之所以低，是因为它是稳定而无风险的收益。如果有租金率7-8%的“项目”，可以断定是骗局。

最近，有不少人选择提前还房贷，为什么提前？因为，钱放在手里，只能给你带来2%的年收益（工商银行的一年定期存款利率才1.75%），而那边要支付5%的房贷利率，每年都要吃3%的亏。多还一年，就多吃一年亏，所以要提前还。

什么叫给银行打工？——资产在你手里的回报率，低于成本（对贷款部分来说，就是房贷利率），就是给银行打工。由于很多老百姓的资产主要由房产构成，那么，对这部分资产来说，回报率就是：租金率加房价上涨率。当租金率加房价上涨率低于房贷利率时，就是在给银行打工。

如果你买的房子大部分时间空置，租金率就可以不考虑了——由于现实中你还有交易成本、物业费，以及装修的折旧费用等，简单起见，拿它们和租金回报相抵——这种情况下，房子的收益，就来自于房价上涨率。而一般人买房的时候，考虑的是当时的房价上涨率和房贷利率，比如当年房价上涨率是15%，而房贷利率是5%，那么，对那一年来说，贷款买房当然划算——直接就赚10%。

但问题是，房贷利率往往是持续未来20年甚至30年的。而未来20年、30年的房价，不可能按照每年15%的幅度上涨（拿过去20年、30年的经验相比是非常愚蠢的）。所以，你真正需要计算的是还贷期间房价的年平均增长率。只有在整个还贷期限内，房价的年平均增长率超过房贷利率，买房才是划算的。——这里仍然有个假定：始终持有房屋。如果你有本事在房价涨幅掉到5%以前把房子卖掉，你还是赚钱的。

所以，要保证两点，才能让买房成为不亏的投资：一是，把还贷期限压缩到房价涨幅大于贷款利率的年限内——具体来说，如果房贷利率是5%，那么，你预计从买房时起，当地房价还能有多少年保持超过5%的涨幅，你就在这些年内，把房贷还清；这只是第一点，还有第二点：在持有房产的收益率低于正常资产回报率之前，把房子卖掉。持有房产的收益率，就是租金率加房价上涨率，还按前面的假设，租金率1.5%，资产年化收益是2%，那么，如果房产能每年上涨0.5%，你就不算亏——哪怕你把房产换成货币持有，收益也是一样的。但房产涨不了0.5%，你就要亏了，就该卖了。

如果考虑房产税，成本中就要多一项房产税率，假设房产税是1%，持有房产的成本就是年化收益率加房产税率，也就是3%；这时候，租金率加房价上涨率要超过3%，买房才划算——这是说自有资金买房。如果贷款，持有成本就是贷款利率加房产税率。

经常有人说，买房比租房划算，因为租房你得交房租，买房虽然还房贷，但房子是你的，租房你月月交房租，房子也不是你的。——这是没有考虑，虽然房子不是你的，但现金是你的，现金仍然可以带来利息收益。而且，你买房时贷款的那部分，其实也等于是交给银行的“房租”——有时候你算算还了很多贷款，但还的只是利息，而不是本金。你交给银行的“房租”，其实比你租房子的房租还要贵，贵出的部分，就是贷款利率和租金率之差。针对这些贵出的部分，你只能说，“自己的房子住得舒服”——这就是心理满足的成本。