样板间有两层交付后不许搭建，为啥不算虚假宣传？
样板间与实际交付不符是业主维权的重灾区。
在购买期房时业主无法眼见为实，开发商于是会将房屋的未来面貌以样板间的形式予以呈现，以此提升业主的购房意愿。
既然是“提升”，难免就会加滤镜，这就是争议的源头。
那么，滤镜加到多少，会触及司法底线呢？
一起来看一则案例吧。
我的楼梯呢？
正值中年的青岛市民乔先生，2018年6月初以约1.9万的单价，在位于崂山区深圳路的青铁华润城买下一套40平方的公寓。
至于购房原因，乔先生说，当时看到样板间分为楼上和楼下两层，感觉颇为精致，自己挺喜欢。
因为开发商是品牌房企，所以没有太多考虑。喜欢就买了。乔先生说，看房、交钱的过程很快，想着项目有央企大品牌背书，自己并没有太在意细节。
最多就是一些小问题吧，大不了自己好好整饬一下，动手能力颇强的乔先生是这样想的。
乔先生的这种“不在意”，其实是很多购房者的常态。因为面对动辄数十页的合同，以及拗口晦涩的专业名词和数据，无力感会油然而生，理不清也应付不过来，只能选择自认为安全的方式来应对，比如看开发商的背景是否强大，和售楼处里的其他购房者交换一些信息，到网上搜一些项目的评论等等。而多数情况下，这些方式的所得有限。
于是就会出现乔先生这种情况，仅凭自己对样板间的“好感”就不明就里地买房。
是无奈也是赌运，跟开盲盒一样侥幸：我的运气没那么差吧？
两年后交房时，乔先生赌输了，要为“不在意”付出代价：房子不允许搭建，楼梯没了。
这让他极为不满，认为开发商涉及虚假宣传，并将青岛地铁华润置地开发有限公司（以下简称青铁华润公司）诉至法庭。
不算虚假宣传
对于诉争，青铁华润公司倒是很坦然：说我虚假宣传，证据呢？
乔先生提供的证据包括青铁华润城公寓样板间视频和电子照片，想以此证明青铁华润公司销售时样板间允许搭建两层，现实交付的涉案房屋不允许搭建，属于虚假宣传。
对这些证据青岛华润公司一概否认，理由是：其一，视频和照片证据无法证明拍摄的位置为涉案房屋的售楼处，也无法证明青铁华润公司曾作出涉案房屋可以搭建二层的承诺；其二，该视频中拍摄的网站仅为第三方网站，且上面载明的照片是针对整个青铁华润城项目，并非青铁华润公司就涉案房屋及所在楼层作出的宣传，无法证明青铁华润公司在涉案房屋销售过程中存在虚假承诺的行为；其三，视频的拍摄时间为2021年6月份而涉案购房合同的签订时间为2018年，因此该视频也并非于涉案房屋销售时所拍摄的内容。
青铁华润公司的反驳直击要害：咋证明视频中显示的画面是当时的售楼处？咋证明售楼处做出过可以搭建二层的承诺？
法律是重证据的，而且是确凿的证据。
法院审理后认为，虽然视频显示相关房屋样板间为搭建两层装修设计，但该组证据不能证实系青铁华润公司针对涉案房屋户型在销售时作出可搭建二层等承诺或宣传。鉴于双方合同未约定样板间系涉案房屋的交付标准，乔先生未提交充分、有效的证据证明青铁华润公司曾宣传及承诺允许搭建两层，青铁华润公司对此亦不予认可，因此，不算虚假宣传。
此后的二审，维持了一审法院的判定。
法律逻辑
法院的判决中提到，双方合同没有约定样板间就是涉案房屋的交付标准。
对于类似纷争来说，这是一个很重要的点。
在司法实践中，审理类似纠纷的关键证据是购房合同，按照意思自治原则，只有在合同没有约定、约定不明或约定内容违反法律强制性规定的情况下才适用法律规定。
比如本案这样的。
根据商品房销售管理办法，如果合同对样板房与实际交付房屋是否一致未作说明，那么视为实际交付的房屋应当和样板房在质量、设备及装修方面都一样。
也就是说，是否一致未做约定的情况下，如果不一致，那么开发商要承担违约责任。
但是，要证明“不一致”，举证责任在购房者。如果购房者没有证据或者举出的证据不足以证明事实，那么开发商就没有违约责任。
本案中的乔先生，就输在没有充分、有效的证据证明事实。
顺便说一下，在理论上，对于“一致”的认定也有不同的认识。
一种观点认为“一致”就是实际交付的房屋与样板间全部一样，如果出现阳台大小、窗户位置变化等情形也属于开发商违约。
另一种观点认为“一致”是房屋的整体结构、户型设计、装修材质用料等核心问题上保持一致，在其他非核心部分允许适当可接受的偏差。
具体的观点之争颇为复杂，这里不做阐述，只是想告诉大家，样板间与实际交付不符的情况很复杂，多留个心眼吧。
毕竟，谁的钱也不是大风刮来的。
文/李进文
编辑：肖华林
