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购房合同中的“卖方笔误”：从即墨首创禧悦学府风波谈起

楼策千里 2023-03-14 16:27:34 山东

质疑开发商虚假宣传，即墨首创禧悦学府的业主们掀起了维权风波。

从投诉有司到举牌退房，再到打铺盖堵住售楼处大门，方式多种多样。

但是开发商也挺硬朗，因为购房合同里有很多推责条款，比如约定宣传册、沙盘、样板间不作为购房相关依据。

甚至连笔误都考虑到了：由于制作合同人员过失，导致出现合同信息（如房屋信息、尺寸信息、交付时间等）填写错误及房屋附图错误的情形的，出卖人对此免责。

真是思维缜密。

今天就来聊一聊，购房合同中的“卖方笔误”该如何认定。

购房合同中会约定交易的基本信息，以及双方的权利义务。不过，因为其中的重要条款往往是开发商事先拟定好的，也就是格式合同，因此发生纠纷后的法律逻辑也有所不同。

首先是合同效力，合同法规定了5种无效的情况：

合同信息（如房屋信息、尺寸信息、交付时间等）填写错误及房屋附图错误的情形，显然不属于上述5种情况，因此合同是有效的。

其次是责任承担，合同法第41条的规定是：

也就是说，如果发生争议，采纳不利于开发商的解释。

比如把2楼写成了12楼，如果发生争议，那就按业主的意思来解释。

道理也很简单，合同的提供者责任义务更大，法律层面上更倾向于保护接受合同的一方。

第三，开发商可以以“系人为因素发生笔误”作为抗辩理由，进而主张不应承担不利后果。

比如双方约定的付款时间是1月，合同上写成了11月，那么这就属于“人为因素发生笔误”，因为不是订立合同时的真实意思表示，综合考量也不符合通常解释。这也就意味着，尽管笔误是由卖方直接造成的，但是笔误不能代替合同内容的变更，合同的变更必须是双方当事人的真实意思表示，并且要协商一致。所以笔误不能影响合同的效力，更正即可。

最后说说免责条款的效力，不是合同中加上免责条款就能免责的。民法典第496条规定：

这里的关键点是：采取合理的方式提示对方注意。

所谓“采取合理的方式”，法律也有规定：在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求以常人能够理解的方式对该格式条款予以说明。

也就是说，如果开发商不能举证证明，已经对免责条款尽到了合理提示义务，则该条款可能被认定无效。

在即墨首创禧悦学府的风波中，业主们要合法维护自己的权益，可以按照法律逻辑来思考。

编辑：周道

房产

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楼策千里 (山东青岛)

地产边栏码字儿，逛过几次文博展，睡前记得看几页书。

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