学院来信923：2023Q1，REITs估值情况

REITs是由不同类型的房地产资产组成的投资组合，包括商业、工业、住宅等不同类型的房地产，其估值可以用P/FFO来进行评估。

P是价格，FFO指的是基金运营资金。FFO=REITs的净收入+折旧和摊销-不动产出售时的收益。简单来说，用P/FFO来衡量REITs估值有点像个股的市盈率。每股价格除以每股FFO，通常低于行业平均P/FFO的REITs被认为是低估，高于行业平均P/FFO的REITs则被认为是具有高估风险的。

产权类REITs估值情况：

经营性REITs估值情况：

经营活动现金流净额与EBITDA及可供分配金额的比较：

目前，产权类REITs的估值虽然算不上高估，但也不算低。两只最近发行的经营权类REIT目前估值较低，一个是中信建投国家电投新能源REIT，另一个是中航京能光伏REIT分别对应的是6.2和5.4倍P/FFO。当然，也需要考虑上市前对底层资产的估值可能存在泡沫。比如，中信建投国电新能源REIT的底层资产是国家电力投资集团旗下的滨海北H1海上风电项目（100MW）、滨海北H2海上风电项目（400MW）及配套运维驿站项目。该项目发行总值为78.4亿，评估价值为71.65亿。评估的价值是否存在泡沫，则需要自行判断。此外，一些高速与产业园REITs的现金流情况今年将有所好转。

值得注意的是，P/FFO只是衡量REITs估值的指标之一，我们还可以考虑其他因素，比如资产质量、运营能力、分红收益等等。

祝大家生活愉快。