【工作中的一点知识4】浅谈英国房产系列之（一）产权问题---Freehold 和 Leasehold

----by Gao at Warsaw

背景：

2023年上半年，美国各州相继出台了限制中国海外买家购买当地房产的法案。这些法案中将中国与俄罗斯、古巴、委内瑞拉、叙利亚等列为对美国国家安全有威胁的国家，因而制裁来自以上各国的购房者。该消息在海外投资市场引起轩然大波。

在这种背景下，人们再次考虑海外投资房产时，目前英国就变成了非常有吸引力的投资地之一。根据中国驻英国大使馆数据，截止2020年，英国华侨华人总数有约70万，占英国总人口的1%。2020年，中国在英留学人员总数约有21.6万，是英国高等教育最大的国际学生群体。在伦敦、利物浦、曼彻斯特等城市华人的比例更是当地少数族裔的重要构成部分。从传统上来说，国人也更倾向于投资地产业。

根据英国现行法律，海外买家在英国可以直接购买房产，没有格外附加条件。英国土地/房地产市场经过长期发展非常成熟，有各项相关配套法律进行规范，市场透明度高，专业操作性强。通常人们可以根据自己的购房喜好进行买卖和投资。本文就大家关心的产权问题进行简单介绍。为方便介绍，以下所称房产与土地可相互替代，除非特别说明。

产权的两种基本形式：

第一种称为永久产权， 即freehold。这种产权是土地上权利最完全的产权形式并且没有时间限制。如果某土地属于freehold，则土地产权人拥有对此地的所有权利。即包括地表上附着物，地表以下以及该土地范围内的一定高度内的天空（这就解释了为何低空掠过的飞机有可能侵权），土地产权人都享有排他的权利。这种权利的物化证明一般为Title Deed， 即地契。地契为一张纸，载明了关于这片土地的基本信息。需要注意的是，地契并不是买卖合同(contract of sales), 尽管在土地买卖中必然也存在签订和执行买卖合同。这是完全不同的法律概念。故在土地买卖中需要注意的是，交易不仅会牵扯到土地法的相关规定，合同法也是交易依据的法律之一。只有在Title Deed 是产权人证明权利的证书。拥有freehold的产权人可以对自己的地产进行部分出售（或出租）全部出售（出租）。Freehold可以自由流转，或者在日后作为遗产的一部分被继承。因此，freehold被称为是产权人所能拥有的最全的权利。

第二种称为租赁产权，即leasehold. 虽然leasehold是freehold的衍生品，即leasehold必须建立在某个freehold之上，但从分类上却是单独的一类，与永久产权并列。Leasehold的产生源于freehold的产权人把自己的某部分或者全部土地进行出租，承租人以lease的方式持有该土地，根据租约享有相关权利。因此租赁产权的权利来源于地主（landlord）或者叫房东，而持有leasehold的人为房客（Tenant）双方需要签订租赁合同固定双方的权利义务。从物权意义上来讲，租赁产权并不去真正拥有土地或房产，持有leasehold的产权人只有使用权。从这点上来讲，该种产权与中国国内的产权形式非常相似。需要注意的是，既然是该产权实质上是租赁，则其权利必定有时间限制。该产权也可以进行转让或者买卖，不同于freehold的是，该产权的买卖一般需要经过地主/房东的同意，而且下家只能购买剩余的租期（已经过掉的时间需要从最开始的租期中去除）。

在英国人们常见到的，土地、别墅、联排或者半联排别墅、公寓、商业公寓等，它们的产权形式不应以房屋的外观形式进行判断，而需要具体的地契上对产权的表述进行判断。故在购买房产时需要特别注意。