赠与房产未过户如何处理?根据《民法典》的规定，赠与合同是诺成合同，房屋赠与合同所涉及的房屋所有权也是自产权变更登记之日转移，不是自合同签订之日转移。合同双方签订的合同虽然自签订之日生效，但仅是债权与债务关系生效，并不是物权转移生效。
杨某一、杨某二的祖父母生前将其名下房屋赠与杨某一、杨某二，并办理了房产赠与合同公证，但是一直没有过户。杨某一、杨某二的祖父母去世后杨某一、杨某二到不动产登记事务中心办理过户手续。不动产登记事务中心不予办理，理由是：赠与人死亡该房屋只能作为遗产处理，需要重新办理承继权公证和相应的其他手续。关于房屋赠与一种意见认为，根据司法部《赠与公证细则》第7条规定，“办理不动产赠与公证的，经公证后，应及时到有关部门办理所有权转移登记手续，否则赠与行为无效。”房屋赠与当事人须提交房屋所有权证、赠与合同等书面证件，到不动产登记事务中心办理正式的房屋所有权变更登记手续后，房产赠与行为才具有法律效力。关于房屋赠与另外一种意见认为，根据《民法典》的规定，赠与合同是诺成合同。房屋赠与合同所涉及的房屋所有权也是自产权变更登记之日转移，不是自合同签订之日转移。合同双方签订的合同虽然自签订之日生效，但仅是债权与债务关系生效，并不是物权转移生效。赠与人死亡后，既然赠与合同产生的是赠与人赠与财产之债务，那么根据《民法典》第一千一百五十九条的规定，“分割遗产，应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务；但是，应当为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产。”债务包括合同之债，也包括侵权之债，还可以是不当得利或者无因管理之债。不论是哪种类型的债务，只要是被继承人生前所负，都需要以遗产清偿。被继承人生前所欠税款和债务，应当是在分割遗产之前予以清偿。故，赠与人(被继承人)的继承人如果继承其遗产，则需偿还其债务。另外，《民法典》第六百五十八条规定，“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。”《民法典》第六百六十条规定经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，赠与人不交付赠与财产的，受赠人可以请求交付。依据上述法条的规定，一般的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，但经过公证的赠与合同，赠与人赠与财产的权利转移之前不可以撤销赠与。所以，第一种观点依据司法部《赠与公证细则》第7条规定所说的赠与行为无效，是指没有发生房屋产权转移的物权效果。并不是否定赠与合同的效力。因此，笔者同意第二种观点。在前述案例中，杨某一、杨某二的祖父母去世后杨某一、杨某二到不动产登记事务中心办理过户手续。不动产登记事务中心以赠与人死亡该房屋只能作为遗产处理，需要重新办理承继权公证和相应的其他手续为由，不予办理不动产变更手续的答复欠妥。另外，房屋赠与没办理过户手续，赠与人去世了。继承人是否可以要求撤销赠与？首先，赠与撤销权是形成权，是赠与人意志的单方面表达。意思表示具有人格属性，不是简单的物权。除非法律或协议授权，其他人不能代替相应的意思表示。第一，任意撤销赠与的权利不能继承。《民法典》第六百六十三条“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。”明确规定任意撤销权的执行人是赠与人，而不是赠与人的继承人。第二，赠与人的继承人可以享有法定的撤销权，但行使该权利有一个前提。《民法典》第六百六十四条规定，“因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起六个月内行使。”对于赠与合同，虽然继承人有一定的撤销权，但是有一定的限制。在实践中，由于房屋价值不断上升，房屋赠与纠纷越来越多。赠与合同成立生效后，房屋尚未办理产权变更登记手续，赠与人死亡，如何履行赠与合同直接关系到受赠人和继承人的根本利益。而办理房屋赠与登记得具备两个条件：首先是已领取房屋产权证；其次，房屋的权属人自愿将该房屋赠与他人，他人接受后可以申请办理该房屋的权属赠与登记。许多当事人误认为有了赠与合同，房屋所有权就当然已是受赠人的，不到不动产管理中心办理过户手续，这在法律上是有瑕疵的。根据《民法典》第二百一十四条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二百一十五条 规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”双方当事人所持的赠与合同，仅具备债权效力，不发生物权变动效力。为了避免此类纠纷屡屡发生，建议赠与人与被赠与人达成赠与一致意见后应当及时办理产权变更手续。即使出现未办理过户手续，赠与人去世，也不当然的导致赠与行为无效，需进行继承的情形。北京恒略律师16601232889
