原公房承租人去世后，其继承人是否当然获得相关征收

此前，我们曾经向大家介绍过，征收中涉及公房承租人的情况非常普遍。由于公房承租人的特殊身份，其虽然不是房屋所有权人（被征收人），但在绝大多数地区却享有征收补偿主体资格。譬如在南京，征收住宅的，直管公房承租人可获得90%的房屋补偿，而产权人只能获得10%的房屋补偿。

因此实践中，我们发现，工作人员常常容易将公房承租人与所有权人混淆。本文探讨的是，征收过程中，原公房承租人去世（注：指原租赁证上记载的承租人或原公房租赁合同上的当事人），征收实施部门是否可参照房屋所有权人去世的做法，将有关房屋视作遗产？能否直接以该公房承租人的继承人作为新的补偿对象谈判签约？

基本案情：聂某（又名聂汉卿）与聂世钊、聂世钰系父子关系，黄佩君系聂某配偶。203室房屋至被拆迁时产权单位为南京大地建设集团有限责任公司（以下简称大地公司）。聂某（又名聂汉卿）去世后，203室房屋一直由其长子聂世钰居住，并向原产权单位缴纳房租，后继续向大地公司缴纳房租。期间，聂世钰还与自来水公司、有线电视台、煤气公司等单位签订了供水、有线电视、用气等合同。因此，聂某死亡后虽未进行租赁证变更，但聂世钰与大地公司之间形成了事实租赁关系。后该房被拆迁，2015年9月18日，大地公司出具《租赁证明》：“聂世钰符合承租本单位公房条件，其实际租住的栖霞区晓庄四幢203室的房屋由我单位分配租赁给其居住。”同日，聂世钰与栖霞区拆迁办签订《拆迁补偿协议》，聂世钰选择房屋安置，申购了栖霞区华银路20号17幢1单元2703室房屋，另取得了搬家过渡特别补助等其他拆迁补偿款。

裁判要旨：聂某死亡后，大地公司将203室房屋承租人确定为聂世钰，聂世钰与拆迁部门签订了《拆迁补偿协议》，该拆迁补偿是对公房承租人进行的补偿，而此时聂某早已死亡，已非公房承租人，拆迁利益已与其无关，故聂世钊、黄佩君诉争的拆迁利益并非聂某遗产，聂世钊、黄佩君要求继承该财产的诉请没有事实和法律依据。

根据前文所引案例可知，原有公房承租人去世后，公房由他人实际居住且得到产权单位认定的，该公房的征收补偿利益并非原有公房承租人的遗产，而属于新公房承租人的财产权益。

那么谁才是征收时的“公房承租人”？我们认为，征收实施部门的认定依据除合法有效的租赁凭证（租赁证或公房租赁契约等）外，主要就是该公房产权单位或管理单位的确认。理由是：

公房承租作为计划经济时代出现的一种住房福利制度，无法套用当下市场经济时代的相关规定，故有关租赁关系的成立、解除等均难以直接根据现行的规定来进行判断。事实上，关于单位自管公房该如何分配，更多的是管理单位依据其单位管理制度的内部管理行为。

另最高院关于房地产案件受理问题的通知（法发（1992）38号）第三条也明确“因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作范围，当事人为此提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”。

因此，涉及原公房承租人去世，作为征收实施部门，应高度关注公房产权单位或公房管理单位对公房承租人的认定态度，毕竟在理论上，公房产权单位或公房管理单位也完全可以将该房屋收回重新进行分配出租。当然，若该公房承租人在签署补偿协议或征收人对其作出补偿决定后去世，则该公房承租人原可获得的相关补偿利益应属于遗产，归其继承人享有。