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青岛楼市一周综述：院士港跌倒，东李吃撑！

楼策千里 2023-10-09 08:02:32 山东

10月3日，青岛市自然资源和规划局发布公示，拟对多达63个地块进行规划调整，包括郑庄北边/铜川路以东、庄子和刘家下河区域的多个产业地块改为住宅用地。简单说，前领导规划的东李院士港部分大都推翻，产业用地改成商住用地，一堆配套成熟的核心区域地块即将入市。

坊间笑言“院士港跌倒，东李吃饱”，其实并不准确，这是吃撑的节奏。本来就众盘林立打起了价格战，再来这么多优质地块加入搅局，怕是会食多不化。东李板块的房价，面临巨大的考验。来看一看，上周青岛楼市发生了哪些事。

1 青岛第三次土拍，会是一面筛子？

青岛2023年第三批次供地57宗，总建筑面积超过352万方，体量之大，远超前两批次之和。而且这些地块均位置优越，不乏“压箱底”级别的货色。有业内人士调侃说，以前吻过很多青蛙才碰到一个王子，这次是吻过很多王子不一定碰到青蛙。调侃当然有夸张的成份，不过基本的事实没错。

从开发商的角度而言，本轮土拍不仅优质，而且不容错过：王子肯定比青蛙少得多，这次王子扎堆，意味着以后更为稀少。换句话说，搭不上这班车，后面会很辛苦。除非不想上车。楼市黄金期已过，轰轰烈烈的大开发、大拓进不会再有，这也就意味着开发商队伍的大幅缩减，尤其是那些全国性房企，很多都会选择事了拂衣去，清算走人。他们就是那些不想上车的人。所以，青岛第三次土拍或许会是一面筛子，分出去留之意。很快就能就分晓了。

2 黑脸的山钢不打诳语！

去年十一假期到过西海岸古镇口的山钢悦和山海项目，当时置业顾问提及，为了解决商业配套缺乏的问题，旁边的自建商业体“花街”正在紧锣密鼓的推进。我甚至都没有搭茬，因为这样的情况实在见得太多了：为了卖房子弄一些噱头，房子卖得差不多了，配套就烟消云散，像磷火一样悠忽而过。但是今年十一再次路过古镇口的时候，惊讶的发现，这个名为“悦和花街”的商业体真的开业了，而且商家的招牌鳞次栉比，入驻开业率很高。大致逛了一逛，吃喝玩乐一站俱全，虽然规模不算太大，可是日常家居是足够了。

说起来，山钢地产在青岛的形象并不高大，相反还有点倔头倔脑的感觉，似乎总也弄不明白客户的需求是什么。或者并不看重客户的需求，像极了旧时代国营商场的营业员，“咣当”一声把商品摔到柜台上，瓮声瓮气的报出价格。迎合顾客是不可能的，爱买不买，劳资就是要抱着膀子卖东西。这样的营销风格还能在青岛市场存活下来，一则不缺钱，主业家大业大撑得起，二则，可能就是说话相对算话吧，比如花街。相较于抱着膀子卖东西，说话算话才令顾客心安，而心安正是青岛楼市最匮乏的东西，最核心的需求，最能打的营销方式。黑脸的山钢不打诳语，就能活得像模像样。

3 开盘两年后，发现购房合同有问题？

今年7月，胶州市监局的执法人员到中骏汇景城售楼处检查，现场发现两份购房合同中存在利用格式条款减轻自身责任的内容，最终决定对开发商进行警告并罚款一万元。这个项目开盘2年了，现在才发现问题吗？

刚刚官宣爆雷的中骏是一家闽系房企，2017年初以10.3亿元收购山东高速旗下的青岛众裕泰置业有限公司100%产权，溢价率达到763%，算是正式进入青岛市场。不过几年下来，在青岛也就两个项目，除了胶州的中骏汇景城，还有即墨的中骏丽景府。这是一家挺有意思的房企，2017年之前以佛系著称，老板黄朝阳的座右铭是“有所为，有所不为”，因此成立三十年了，销售额一直在闽系房企里“吊车尾”。到了2017年，突然开始发力，提出三年过千亿的销售目标，开启加速扩张模式。也就是这一年开始进军青岛市场。撒丫子冲刺没两年，一脚踢在调控铁板上，就此陷入债务泥潭，折腾两年之后，终于在筋疲力尽后宣布爆雷。老板黄朝阳不知道有多郁闷，守身如玉三十年，刚动春心就被按住了。

4 后果来了，现房销售吊打期房！

今年前7个月的山东房地产数据显示，现房销售面积增长22.1%，销售额增长27.4%，而期房的同期数据几乎没有增长，销售面积甚至是负增长。

没什么好意外的，经济下行放大了楼盘的烂尾风险，对于购房者来说，显然还是看得见摸的着的现房更靠谱。不过从管理者的角度而言，如果坐视期房销售急坠，滑向恶性循环的泥潭，风险就太大了，后果也难以承担。且不说影响后续卖地，单是安抚数量众多的业主，就够喝一壶的了。其实商品房预售政策是没有问题的，购房者的买房款进入监管账户，开发商即便爆雷了，监管账户里的资金也能保证项目不烂尾。问题出在执行上，很多买房款没有进入监管账户，或者进入了也能找个由头就提走。一旦开发商出了问题，监管账户里没钱，项目只能烂尾。所以，要想期房不烂尾，只有严管预售资金监管一条路。这不青岛就动手了，9月28日发布了《青岛市商品房预售资金监管办法》（征求意见稿），计划2024年1月1日施行。该办法中有一条直戳要害：可以追究相关部门和银行工作人员的刑事责任。烂尾不再仅仅是业主和开发商之间的事了，预售资金监管中有失职行为的相关部门和银行工作人员也要担责，严重的可以追究刑事责任。追责追到个人头上，还可能是刑事责任，你看还有几个人敢冒险？当然，还是要解决实际执行这个老问题。

5 500公里，青岛地铁的天花板？

自2015年3号线北段开通，8年来青岛地铁的建设突飞猛进，几乎每隔两、三年就上一个台阶，100公里、200公里、300公里，2023年的通车里程已经超过300公里。根据青岛官方规划，到2025年城市轨道交通运营及在建里程将达到500公里。500公里是什么概念呢？美国有13个城市开通地铁，总里程1375公里，日本也是13个城市开通地铁，计入地铁里程的不到900公里（日本大部分城市通勤铁路为国铁和私铁，而非地铁）。全世界超过500公里里程的城市一共有7个，全部在中国，超过400公里里程的城市11个，9个在中国，分别是上海、北京、广州、深圳、成都、杭州、重庆、武汉、南京。

青岛以315公里排在国内第10位，全球第16。等到开通里程达到500公里，也就是大约5年后，青岛将一路超过东京、首尔、德里、纽约、伦敦、莫斯科这些世界范围内的超级城市。实际上，500公里也将是青岛地铁的天花板，此后很多年，大约都是这个档次了。原因嘛，一是人口滞涨导致城市扩张停滞，二是土地财政萎缩限制补贴能力。青岛2000年的人口是750万，2020年超过一千万，20年增长接近40%。这样的增长幅度只能发生在特定时期，经济发展到一定水平后再也不可能重现，必然会进入人口滞涨期。比如纽约，2000年和2020年的人口都在800万左右。人口滞涨，公共交通的极值也就到顶了。都说地铁是吞金兽，如今每公里造价直奔10亿，其实对地方政府来说，更吞金的是运营补贴，也就是日常要贴进去的费用。去年北京地铁的补贴超过260亿，杭州逼近100亿，重庆、成都、南京、青岛等城市的补贴也都超过50亿。简单说，地铁运行规模越大，补贴额度越高。以前土地财政好的时候，政府补贴加上地铁沿线的土地、房产开发，维系补贴不是太难。现在楼市行情不好，而且在可以预见的未来也不会再现往日辉煌，天长日久地拿出这么大一笔补贴，对每个城市都是不小的压力。以青岛的经济体量，补贴上限大约也就是500公里了。换句话说，未来5年不能进入地铁房的那些商品房，大概率是再也进不去了。编辑：周道

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楼策千里 (山东青岛)

地产边栏码字儿，逛过几次文博展，睡前记得看几页书。

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