上海动迁房买卖常见的法律问题5：实际占有人要求返还、排除妨害

一、裁判观点：

占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。

二、案情简介：

系争房屋由原告于2013年9月15日向案外人朱某、李某购买。2020年11月14日，朱某在中介处与原告交接了系争房屋的钥匙，原告取得钥匙后去系争房屋验收无误，双方完成了房屋交接。之后，原告多次前往系争房屋开窗通风。2020年11月底，原告发现打不开系争房屋的门锁。2020年12月2日，原告叫物业上门开锁时发现被告占据了系争房屋，原告当即报警。在民警对被告做的笔录中，被告郭某1承认其擅自撬门锁占据房屋。原告遂起诉朱某、李某房屋买卖合同纠纷一案。一审法院经审理后认定原告与朱某、李某签订的《动迁房转让协议》有效。判决后，被告郭某1作为该案第三人曾提起上诉，后又撤回上诉。朱某在该案庭审中也确认已向原告交付了系争房屋。原告认为，被告郭某1三人擅自撬锁进入系争房屋，并装修入住至今，侵犯了原告的合法权益。原告特提起本案诉讼，请求判如所请。

三、原告起诉：

1.判令三被告立即搬出上海市浦东新区房屋（以下简称系争房屋），并将系争房屋返还给原告；

2.判令三被告将系争房屋恢复原状；

3.判令三被告支付原告自2020年12月1日起至实际搬出之日止的房屋占用费（按每月3,000元计算）；

4.本案诉讼费由三被告负担。

四、被告答辩：

被告郭某1、孙某1、郭某2共同辩称：被告郭某1与孙某1系夫妻，被告郭某2系两人之子。系争房屋系案外人朱某、李某的动迁安置房。2017年1月1日，被告方某1案外人孙某2介绍，通过中介向朱某、李某购买了系争房屋，购房款总价为140万元，已经支付了120万元。双方约定的交房日期为安置房取得后的一周内。2020年11月13日，李某通过微信告知被告方某2拿取安置房。后来被告方欲联系李某交房，已经联系不上。为保护自身的合法权益，被告方某3通过撬锁的方式实际占有了系争房屋，该行为属于自力救济。被告是在原告报案后才得知朱某、李某“一房二卖”，且朱某、李某与被告方的房屋买卖合同可能涉嫌刑事犯罪。被告方某4为，在此事件中，原、被告均是受害者，虽然朱某向原告交付了房屋钥匙，但原告未对系争房屋形成实际占有；被告三人均系外省市人员，在上海无居所，已支付的120万元购房款是被告家庭的全部积蓄且大部分向亲友所借，而原告在上海有住房，判令被告迁出系争房屋会对被告的生存生活带来极大影响。综上所述，要求驳回原告的诉讼请求。

五、一审法院判决结果：

本院认为，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。本案中，生效判决确认原告与朱某、李某就系争房屋买卖签订的《动迁房转让协议》依法有效，朱某也已将系争房屋的钥匙等交给了原告，故原告对系争房屋拥有合法权益。被告郭某1、孙某1擅自以撬换门锁的方式进入系争房屋并持续占用，属无权占有行为，妨害了原告对系争房屋依法享有的权益。现原告诉请排除妨害，要求被告恢复原状并搬出系争房屋合法有据，本院予以支持。被告的非法侵占行为损害了原告对系争房屋的正常使用收益，原告要求被告支付侵占期间的房屋占有使用费，理由正当，本院亦予支持。结合系争房屋的地理位置、建筑面积以及房屋实际情况等因素，原告主张的使用费标准过高，本院予以酌情调整。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十二条第一款的规定，判决如下：

一、被告郭某1、孙某1、郭某2于本判决生效之日起三十日内拆除上海市浦东新区房屋的装修，将房屋恢复原状；

二、被告郭某1、孙某1、郭某2于本判决生效之日起三十日内搬离上海市浦东新区房屋，并将该房屋返还给原告陈某；

三、被告郭某1、孙某1、郭某2于本判决生效之日起三十日内支付原告陈某自2020年12月1日起至实际搬离之日止的房屋占用费（按每月2,500元计算）。