上海动迁房买卖常见的法律问题9：限购政策并非合同履行不能的障碍

一、裁判观点：

限购政策的调整仅影响房屋过户年限,并非合同履行不可克服的障碍。根据买受人提供的社保资料,其现已具备购房资格,鉴于买受人已经履行了大部分合同义务,因此买受人要求履行双方签订的《房地产定金及买卖协议》并要求出卖人协助办理房屋过户手续的请求与法有据,法院应予支持。

二、原告起诉：

1、解除其与刘某1签订的《房地产定金及买卖协议》;2、刘某1返还刘某2位于上海市松江区泗凯路XXX弄X号XXX室房屋｡ 刘某1不同意刘某2的诉讼请求,并提出反诉,请求:1、双方继续履行《房地产定金及买卖协议》;2、刘某2协助刘某1办理涉案房屋的产权过户手续｡

上海市人民检察院抗诉认为,首先,双方签订合同时对政策风险进行了概括约定,因国家政策导致过户年限变动,双方应恪守合同约定在政策允许时办理过户手续｡ 该“国家政策”应理解为涵盖限购及限售的政策更符合该条款约定的目的｡ 生效判决认定该条款约定的政策变动仅涉及房屋限售的政策,该认定不符合该条款约定的目的,不利于合同双方平等保护｡ 其次,限购政策调整仅影响房屋过户时间,并非合同履行不可克服的障碍,生效判决认为合同无法履行的法律依据不足｡ 最后,系争合同绝大部分内容业已履行完毕,刘某1对过户时间延迟并无过错,判决解除合同未充分体现诚信原则及公平原则｡

刘某1诉称,同意检察机关的抗诉意见,另称,2013年至今,其已装修并入住系争的上海市松江区泗凯路XXX弄X号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)｡ 合同约定的“国家政策变动”对双方均有约束力,其已履行了绝大部分义务,支付了90%的房款｡ 现其已符合过户条件,不存在过户障碍,同意根据公平原则,对尾款和房屋溢价予以适当补偿,要求判决驳回刘某2的全部诉请并判决涉案合同继续履行,对方配合办理过户手续｡

四、被告答辩：

刘某2辩称,不同意检察机关的抗诉意见及申诉人的再审请求,认为合同是有效的,但在履行过程中遇到动迁房三年不能过户和对方的身份限购年限延长,其不可能等到对方符合政策条件再过户,因为刘某2也要买房｡ 政策一直在变动,其不能一直停留在无法过户状态,要求维持原判｡

五、上海市高级人民法院判决结果：

本院再审认为,本案之争议焦点在于对合同约定的“因国家政策导致过户年限变动,甲方应积极配合乙方办理产权过户手续”这一约定中的“国家政策”的理解,是仅针对房屋限售年限还是既针对限售年限又针对购房资格限购年限。

对此,本院认为,首先,双方签订的《房地产定金及买卖协议》是双方真实意思表示且不违反法律法规规定,应为有效,对双方均有约束力｡ 涉案房屋系动迁房,出售年限受国家政策限制,房屋买受人是外来务工人员,其购房资格同样受到政策限制。签订合同时,双方对对方的限制条件均为明知｡ 因此,导致合同延期履行的风险双方都存在,正因此在合同第六条特别告知栏内同时作了约定:本协议履行期限较长,且在此期间由于法律、法规及政策的规定或其他原因可能导致本协议最终无法履行或可能产生其他争议。因此双方约定“因国家政策导致过户年限变动,甲方应积极配合乙方办理产权过户手续”,此处的“国家政策”应理解为既针对房屋限售年限又针对限购资格年限的国家政策更符合合同目的和公平原则。因此该约定应对双方都产生约束力,而非仅针对房屋限售年限这一政策变动｡ 合同履行过程中,刘某1一方遭国家政策变动导致购房人缴纳社保期限延长,涉案房屋的限售年限解除后无法过户房屋,对此其并无责任。

其次,限购政策的调整仅影响房屋过户年限,并非合同履行不可克服的障碍。根据刘某1再审中提供的社保资料,其现已具备购房资格,鉴于刘某1已经履行了大部分合同义务,因此刘某1要求履行双方签订的《房地产定金及买卖协议》并要求刘某2协助办理房屋过户手续的再审请求与法有据,应予支持。

最后,刘某1在本院再审过程中称愿意补偿刘某2人民币21万元,于法无悖,予以准许｡

综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:

一、撤销上海市第一中级人民法院(2018)沪01民终4026号民事判决和上海市松江区人民法院(2017)沪0117民初12057号民事判决;

二、刘某2应于本判决生效之日起十五日内至上海市松江区房地产交易中心协助刘某1办理上海市松江区泗凯路XXX弄X号XXX室房屋的产权过户手续;

三、刘某1于办理上述房屋过户手续的当日给付刘某2剩余房款人民币9万元;

四、刘某1于本判决生效之日起十五日内给付刘某2人民币21万元;

五、驳回刘某2的所有诉讼请求。