保利滨江和著客观踩盘报告|点评优缺点，怎么避坑，现在能买吗，价格值不值，团购信息
前言
在广州说到“江景”那就必须提起珠江新城附近的“汇悦台”“珠江帝景”一类的顶豪，江景这种稀缺资源大部分人都喜欢，都知道江景位置好。
但是招架不住这十几二十万一平的房价，有没有可能在刚需的预算就能享受不错江景资源呢？
今天要讲的是最近比较火的保利滨江和著，全小区80%的房子可以看到江景，而且离珠江新城开车也就半小时的距离，不是那种远大新。
最重要的是价格，单价4万起，总价360起就能上车，是真的刚需友好！
接下来进入正题，这个盘怎么样？有什么要避坑的？企鹅君给大家客观中立地分析一波，摘掉开发商、传统中介、充值自媒体的滤镜，给大家还原最真实的情况。
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看小区的优势和劣势总结
01
大家最关心的几个问题
@企鹅陪你买房
Q1
小区对口学校怎么样？
保利滨江和著没有配建小学和初中，需要统筹周边学校，但按照目前的区域划分来看大概率入读富丽小学，富丽中学，属于普通学校教育质量一般。
另外富丽小学包含部分村生源，介意的小伙伴需要慎选了。
学位大体上可以分为四档，小区对口的富丽小学则属于第四档：非纯粹生源非名校。第四档学校，整体相对差一些，在学习氛围上距离纯粹业主生源的学校有一定差距。
Q2
保利滨江和著VS龙湖御湖境怎么样？
实用率方面：保利是新规出台后报建的户型，实用率最高115%，相比来说龙湖95%的实用率着实有点落后了；
交标方面：龙湖的其他盘在此之前发生过，学位维权、交标维权，虽然后续部分问题得到解决，但还是会让作为买房人的我们来说有PTSD（后遗症）；而作为国企的“保利”信誉和群众信任度则比龙湖高很多；
客户群体定位方面：龙湖御湖境做的是纯改善型的115㎡-190㎡产品；保利滨江和著做的是刚需改善型的86㎡-142㎡的产品；产品定位在一定程度上已经体现在价格上了，大家可以参考参考。
交通方面：两个楼盘都不是地铁盘，距离最近的大石地铁站都在1.2公里以上，龙湖御湖境距离稍远一些，日常通勤上班步行去地铁的话不现实，最好是有小电驴接驳，对地铁通勤要求比较高的小伙伴需要慎重考虑。
Q3
高得房率是怎么个事？
23年11月9日，广州建筑新规正式执行。新规表示，广州住宅阳台面积可扩大到占20%；套内建面超144平的复式住宅能做到7.2米层高；鼓励设置入户花园和生活阳台。
此后广州就多了很多得房率超100%的户型，这些超100%的户型又有怎样的特征呢？
①飘窗运用到极致，比如360°运用飘窗、飘窗拓宽到80mm等。
②阳台空间拓宽，比如“阳台+花池”也能打造创意空间。
需要注意的是飘窗是会占用空间的，大家需要实地感受一下空间感，不能盲目听信高的得房率。
03
楼盘客观信息
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1 基本信息
开发商：保利发展
户数：366户
产品面积：86㎡，118㎡，122㎡ ,142㎡
车位比：1：1.5
梯户比：2梯2户、2梯4户
地铁：距离大石地铁站约1.2km，步行大约需要16分钟
2 交通
目前走路到大石地铁站1.2km步行去不现实，最好是有小电驴接驳。但小电驴6分钟的路程有点不友好尤其在冬天冷风呼呼吹的时候，所以对地铁通勤要求比较高的小伙伴建议实地考察后再做选择。
3号线从小区去体育西、燕塘都很方便~去珠江新城的话15分钟直达，珠城上班通勤很方便。小区靠近新光快速，开车去珠江新城和琶洲都在30分钟左右。
小结
保利滨江和著不是地铁盘，所以上班地铁通勤的话需要小电驴，去珠江新城或是去琶洲地铁或是开车通勤时间相差不大都在半小时内即可到达；但是开车通勤的话需要注意早晚出行高峰期。总结下来如果可以接受小电驴接驳那么地铁出行通勤会和开车通勤都很方便。
3 教育
保利滨江和著没有配建小学和初中，需要统筹周边学校，但按照目前的区域划分来看大概率入读富丽小学，富丽中学，属于普通学校教育质量一般。
另外富丽小学包含部分村生源，介意的小伙伴需要慎选了。
学位大体上可以分为四档，小区对口的富丽小学则属于第四档：非纯粹生源非名校。第四档学校，整体相对差一些，在学习氛围上距离纯粹业主生源的学校有一定差距。
4 休闲&周边商业
商业方面，小区楼下有钱大妈等等可以满足日常生活的小商超，附近也有建华汇商业、万仓隆等等生活气息还是比较浓厚。但就是缺少大型的商业。如果周末实在想要去比较成熟的商圈逛街的话可以去附近的万博商圈逛逛。
5 医疗
小区周边7公里范围内有三所医院，比如二甲医院番禺区第二人民医院(小电驴10分钟)、广东省妇幼保健院番禺院区（开车15分钟）、大石街道卫生服务中心（步行10分钟），相对来说还是比较方便的。
6 楼栋分布
小区的四栋楼成半围合状，产品户型建面约86-142㎡四房。
总的来说，小区户型相较于周边楼盘来说，中规中矩，可圈可点。
7 户型概览
86㎡3房2卫
86方面积刚需户型做到3房2卫，全屋动静分离+南向阳台居住舒适度蛮高，但次卧的房间面积都不大，连接阳台的房间面积小可能做成书房或者电竞房会比较舒适，主卧带270°飘窗房间通风透气不用愁。
118㎡4房2卫
户型设计舒适，大开间+7m大阳台形成对流，采光通风不用愁，而且入户花园外置，收纳效率提高不少。
122㎡4房2卫
122方的户型和108方的设计相差不大，主卧+双阳台设计+大采光面全屋四季通风照明很在线。
142㎡4房2卫
142方的户型专梯入户，大采光面+板楼设计全屋采光对流很在线。
优势总结
①景观好，270度江景，约80%的单位都能望到江景；
②户型好，户型舒适度高，户型设计合理，采光通风好，实用率超100%；
③出行方便，自驾10分钟到万博，半小时内通勤可到珠江新城、琶洲；
劣势总结
①学校存在不确定性，小区没有配建学校，所以中小学都要统筹周边入读。其中富丽小学包含部分村生源。
②小区靠近新光快速路，会有噪音、扬尘的影响；
③周边城市界面一般，周边以老旧的二手房和村屋为主，而且进出小区的道路窄，易堵车；
④地铁远，现在小区距离大石地铁站1.2公里，步行去不现实，最好是有小电驴接驳。
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