保利燕语堂悦客观踩盘报告|点评优缺点，怎么避坑，团购信息
前言： 来给海珠新六边形战士挑挑刺
海珠的上一代六边形战士是光大花园，保利是照着这个原型来打造燕语堂悦的。
教育直接搬来宝玉直实验，商业配套紧邻光大，户型产品远胜光大几条街......
当各路中介和自媒体都在一面倒地夸赞这个盘的时候，企鹅君还是给大家提提醒挑挑刺：
保利这个盘依然没有摆脱海珠西“蚊型楼盘”的共性（中海观云府之流），楼下活动空间很小，对于带娃家庭来说是比较劝退的。
尤其是首开的A区，只有光溜溜的两栋楼，楼下连个遛弯的地都没有，这是根本没办法跟老大哥光大花园相提并论啊。
说到底，这是两种不同的生活方式，看你更重视户型本身的居住空间，还是更重视所处社区的活动空间，还是得统一家里人的偏好，切忌盲目入手。
接下来进入正题，这个盘怎么样？有什么要避坑的？企鹅君给大家客观中立地分析一波，摘掉开发商、传统中介、充值自媒体的滤镜，给大家还原最真实的情况。
预计阅读时间10分钟，如果你想快速了解可以省流直接跳到文末看小区的优势和劣势总结
01
大家最关心的几个问题
@企鹅陪你买房
Q1
燕语堂悦能读宝玉直实验吗？
保利燕语堂悦社区内配建有一所24班小学。开发商口径表示移交后将由教育局委托海珠区宝玉直实验小学领办。正式开办后，保利燕语堂悅业主子女可按地段申请入学。
目前来讲，保利燕语堂悦大概率就是读这个“宝玉直实验小学”八九不离十，只是为什么没有红头文件“官宣”这件事呢？大概率就是因为楼盘还有些相关的手续还在收尾阶段，还没有处理好。
宝玉直实验小学：在广州“宝玉直”三个字，在教育大区海珠来说是属于有口皆碑的省级小学了，宝玉直在1998年3月就已入选省一级，历史传承不错。各大杯赛的获奖人数，也在海珠区一直稳居前列。
当然，一切招生信息以教育局当年招生计划为准。
Q2
保利燕语堂悦VS光大花园怎么样？
社区：肉眼可见的光大花园属于大花园式社区比保利燕语堂悦的园林面积大的不止一点，下图可以帮小伙伴们理解两者区别：大花园式社区VS蚊型社区。
教育：光大花园，读的就是宝玉直实验小学光大校区，靠着优质师资与生源圈层，近几年来在家长圈中声价倍增，是不少家长的香饽饽。
燕语堂悦校区同样是小区配建，生源相对纯粹，和光大校区一样都是宝玉直实验小学，但不同的是保利燕语堂悦的学校由于刚开办，成绩确定性没有光大的学校那么好，成绩还有待时间检验。
商业：两个盘都位于海珠，周边配套成熟满足日常生活需求不成问题，生活氛围也非常浓厚，而且周边还有海珠区多个繁华商圈，比如太古仓、江南西、沙园等，吃喝玩乐等生活需求一应俱全。如果一定要分个高下，光大会更胜一筹。
户型：户型设计&使用率上保利会比光大花园好太多，保利燕语堂悦是在新规出台后报建的产品，其次保利是出了名的“卷”，这都体现在了它的户型设计和使用率方面了，目前保利燕语堂悦的户型是超100%的实用率，而光大花园这种二手盘的实用率只有80%左右，并且大部分是一卫。
乍眼一看，光大好像有不少优势，但是户型的短板确实差距太大，就看保利开盘的价格是否有诚意了。
Q3
高得房率是怎么个事？
23年11月9日，广州建筑新规正式执行。新规表示，广州住宅阳台面积可扩大到占20%；套内建面超144平的复式住宅能做到7.2米层高；鼓励设置入户花园和生活阳台。
此后广州就多了很多得房率超100%的户型，这些超100%的户型又有怎样的特征呢？
①飘窗运用到极致，比如360°运用飘窗、飘窗拓宽到80mm等。
②阳台空间拓宽，比如“阳台+花池”也能打造创意空间。
需要注意的是飘窗是会占用空间的，大家需要实地感受一下空间感，不能盲目听信高的得房率。
03
楼盘客观信息
基本信息
开发商：保利发展
容积率：4.5
绿化率：35%
总户数：约1068户
A区梯户比：3梯5户
总楼数：7栋
产品面积：90-94㎡、92㎡、107-112㎡、125㎡
车位比：1：1.35
收楼时间：26年年底
地铁：距离燕岗地铁站上盖
交通
这个盘楼下就是广佛线燕岗站，而且地铁11号线大环线即将开通，8个站直达琶洲，半小时内到达珠江新城，中间还和2号线、10号线、3号线、18号、12号线交汇，可以轻松换乘去主城区，对地铁通勤要求高的小伙伴很友好！地铁通勤30分钟能到珠江新城，地铁依赖度高的小伙伴可以重点考虑。
值得注意的是：这个盘的地铁站属于在建的11号线，目前11号线土建工程进度98%，预计今年通车（具体时间以官方公告为准）。
教育
保利燕语堂悦社区内配建有一所24班小学。开发商口径表示移交后将由教育局委托海珠区宝玉直实验小学领办。正式开办后，保利燕语堂悅业主子女可按地段申请入学。
目前来讲，保利燕语堂悦大概率就是读这个“宝玉直实验小学”八九不离十，只是为什么没有红头文件“官宣”这件事呢？大概率就是因为楼盘还有些相关的手续还在收尾阶段，还没有处理好。
宝玉直实验小学：在广州“宝玉直”三个字，在教育大区海珠来说是属于有口皆碑的省级小学了，宝玉直在1998年3月就已入选省一级，历史传承不错。各大杯赛的获奖人数，也在海珠区一直稳居前列。
当然，一切招生信息以教育局当年招生计划为准。
休闲&周边商业
商业方面，保利燕语堂悦社区旁边就是华新333商业综合体，满足日常生活需求不是问题，
而且小区位于海珠西老城区周边配套成熟，2公里之外就是海珠西最大的商业综合体乐峰广场，加上即将开业的京东MALL，周边的商业配套，成熟的不能再熟了。
生活氛围也非常浓厚，周边汇有海珠区多个繁华商圈，比如太古仓、江南西、沙园、宝业路等，吃喝玩乐等生活需求一应俱全。
医疗
小区周边2里范围内有3所医院三甲医院，比如南方医科大学珠江医院(步行10分钟)、广州市红十字会医院昌岗分院（开车5分钟）、广州医科大学附属第二医院（开车15分钟），相对来说还是比较方便的。
楼栋分布
小区的七栋楼成V状，产品户型建面约90-125㎡四房。
首开的A区只有两栋楼，而且要注意的是：
①超高层，小区最高有45层的高度，日常等电梯是耐心活；
②有噪音影响，小区靠近工业大道且被市政路分割，日常噪音、扬尘的影响跑不了；
③A栋的部分户型会望医院，而且A2楼下有一个垃圾中转站，感官不那么美好。
户型概览
90-94㎡3房2卫
90-94㎡的主力户型，大三房设计，客厅和餐厅连起来可以实现近6米的大横厅，而且餐厅的L型拐角飘窗+大阳台全屋四季采光通风不用愁。
需要注意的是：①这个户型在A区，和B区中间隔了一条市政马路，所以靠近马路的A1栋会比A2栋的噪音影响更大，②A栋的部分户型会望医院，而且A2楼下有垃圾中转站，感官不那么美好。
92㎡3房2卫
户型设计舒适，四朝南开间+大阳台形成对流，采光通风不用愁，而且入户花园外置，收纳效率提高不少。主卧带270°飘窗房间通风透气不用愁。
需要注意：上午时分，A1楼栋会把A2楼栋的阳光挡住一部分，按照楼间距估计，这个被挡阳光问题起码要高楼层才会没什么影响。
107-112㎡4房
主卧+双阳台设计+大采光面全屋四季通风照明很在线，户型的玄关处都带一个灵活小房间，如果当做房间住人是有点鸡肋但换个思路，把它当做书房、电竞房、杂物房，能堆放家里的消耗品或者在家打游戏想想瞬间就很香。
125㎡4房2卫
125方的户型大主套+步入式衣帽间设计，大采光面+三开间朝南全屋采光对流不用愁，有个小缺点就是玄关一进门的位置设计了一个次卧，作为卧室的话进进出出很鸡肋，但如果把它当做茶室、书房、电竞房、杂物房，就很不错。
优势总结
①配套成熟，小区位于海珠西板块，周边配套成熟得不能再熟了；
②户型好，户型舒适度高，户型设计合理，采光通风好，实用率超100%；
③地铁近，燕岗地铁站就是在楼下妥妥地铁上盖，半小时内通勤可到珠江新城、琶洲；
劣势总结
①有超高层，小区最高有45层的高度，日常等电梯是耐心活；
②有噪音影响，小区靠近工业大道，日常噪音、扬尘的影响跑不了；
④A栋的部分户型会望医院，而且A2楼下有垃圾中转站，感官不那么美好。
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