2024.6.1 房产买卖取决于什么？三点关键因素和具体分析
思维前提：房产属于商品，一切商品的价值取决于供需关系。
思考逻辑：过去二十年房产的升降，主要取决于中国城市化后农村人口急速向城市聚集，次要取决于经济周期。任泽平有著名论述：“房产市场短期看金融，中期看土地，长期看人口。”这是得到广泛认可的方法。
因此，决定房产的变量有三个大因素：人口、土地供应、金融政策。
1. 决定房地产价格的因素。
第一看人口，过去20年影响房价最大的因素是什么呢？长周期以人为基准，如下：
2000年我国城市化率36%，人均城市住房面积10平米。
2020年我国城市化率63%，城市家庭人均居住面积为36.52平方米。
可以发现，我国在2000-2020短短二十年间，城市人口膨胀了一倍，此基础上人均居住面积又膨胀了3.6倍，这催生了城市房地产极度繁荣，并诞生万达、万科、恒大等无数个巨富企业。
于是，早期人均居住面积的狭小和外来人口的激烈涌入，导致了房价至少三波暴涨，形成今日的局面。
第二看土地供应，显然20年来，我国土地供应取决于政府，并且拍卖土地成为财政重要支柱。土地的稀缺程度可以被政府掌握，并计划价格。
第三看金融，常规主要看贷款利率、政府补贴行为等，贷款利率低就有利于买房，利率高就不利于买房。
2. 枣庄地区房产问题。
第一看人口：我网上扒拉了一下枣庄新生儿数量，获得以下数据。
2013年出生5.2万
2014年出生5.1万
2017年出生7.5万
2019年5.07万人，
2020年5.07万，
2021年3.61万，
2022年3.4万，
2023年3.85万
可以看到，2020年后，枣庄婴儿数量急剧下滑，2017年是高峰，2020年是最后的余波，往后育龄人口和生育率都不可逆转。因此，以小孩7岁上学为基准，2023年前后小学入学迎来最高峰，此后逐年下滑，在2027年最后一批余波（2020出生的）入学后，小学入学儿童快速下滑，总体减少40%左右。
初中和高中（中专）入学率，也可以参考以上方法。
第二看土地，这个需要查询枣庄市政府关于土地供应的政策，以及枣庄市内新建住房的待入市情况，比如西小、薛庄等回迁房供应，还有其他新房积压数量。
观察它们的大量入市，是否会对旧房造成挤压。
第三看金融，也就是国家新的收储房政策，假如国家收购大量新房作为廉租房、保障房，举例就是上海、杭州、肇庆等地已经开始针对新房、老破小展开收储，方案各有差异。
这些政策是否会影响我们房产的租、售价格？带来的影响是好还是坏？都需要考量。
以上需要综合权衡，来做最终决定。
