【转载】中日房地产泡沫成因本质不同
据传，继“通缩”，“经济下行”、“资产负债表衰退”以后，“日本”，也变成卖方研究违禁关键词了。哈哈哈哈哈，他山之石，刻舟求剑，这下石头和刻刀都给没收了。。。。
客观点说，我也不认同卖方现在这种刻法，因为，日本和中国，平成时代和当下，有太多的不一样，这本来就很难刻。
从房地产泡沫产生和破裂的原因，两国完全不同。
日本地产泡沫的产生，是繁荣下的副产品，主要是私营部门的企业和个人推动的。说白话，就是1970年代以后的日本制造业全球制霸，实在太猛了，钱赚的太多了，赚到美国人都受不了了，广场协议的本意，就是“弟啊，你总薅我羊毛不行，你内需搞一下，花点钱吧，拉哥一把，给小德子打个样，乖......”
所以，它是个需求推动型的泡沫，中间被屌毛的自民党政府在广场协议后夹了很多私货进去，比如推动日元升值背后其实有日本财阀海外资产和利润升值的要求，大量海外企业利润回流本土炒房炒股推内需，日本在一开始还就真按美国老大哥画的饼，托宾Q理论一板一眼的搞起来了。
等到1988年以后，日本政府才明白，我就一岛国，MD房地产供给量是有限的，然后我海外企业利润现流根本不够十几年积累的海外财富回国炒的，整个内需型刺激的供给平衡开始失控了，所以慌了，然后猛踩刹车踩太狠了，根本没给日本金融机构逃离火场的反应时间，就和日本私营部门的企业和个人一起被挂山顶上了。
中国地产泡沫的产生，完全是另一回事。
我们是只有在出口可贸易部门不行的时候，才会把房地产这个夜壶拿出来用，它本身就是一种“不繁荣”的产物，说白了，如果日本是赚钱太多了没地方去，我们就是除了房地产哪哪都不赚钱，然后钱又涌进房地产强化了这种假象。
推动这个泡沫过程的，其实是供给，是地方政府失控的土地货币化进程，而不是私营部门的企业和个人太繁荣了，需求过度膨胀，某种意义上，私营部门都是被动被卷进去的，因为这个失控的土地货币化进程正好押在后城镇化时代了，还有几亿人要进城，要安家，内需业务占多数的企业也只能被动适应这个过程，地方政府组局，居民部门入局，你让企业主们放着钱不赚，那时候去出海？纯扯淡.....
泡沫产生原因不同，决定了他破裂的模式也不同，那么最终消化的过程，也就会不一样。
不能因为都是房价下跌，就把日本平成年代所有事拿过来硬刻，刘翔和你一起跑110米栏，他减速背国旗环场一周接受欢呼也没问题，你也这么干，大概率腿肚子要抽筋的。
日本的破裂过程，最主要是金融机构介入太深，而且它全球特有的主银行制度，金融机构和大型企业绑定关系太牢固了，火烧起来的时候，铁索连环，谁也跑不了。所以日本泡沫破裂的过程，最主要的就是这个铁索怎么解耦。
为了解耦，日本在1995年以后自己先来了个银行业危机，然后1997年又补了一个亚洲金融危机，最后2008年借着全球海啸又挤了挤水分，同期，为了救助日本金融机构，反复试用各种QE，造成日元贬值，又反复规范金融机构监管，日本金融机构对于内需支持的作用基本瘫痪，所以日本企业既要面临下游内需低迷，也要面临货币贬值带来的上游进口成本上升，所以被迫拆散主银行制，出海寻求新的生存空间。
这个过程中，日本居民部门经受冲击，其实主要是在解耦到中后段了，企业出海业务起来了，本土失业率开始上升，最开始解耦的那几年，就业基本就没受到啥影响，至于金融机构破产去杠杆，到了解耦后段才开始实质影响居民部门，因为居民部门泡沫破裂前就很繁荣了，很能扛。
中国的破裂过程是完全不一样的，是在吸取日本教训上做出了一些应对的。
首先中国版本的主银行制，主要体现在地方政府和金融机构之间的深度绑定关系。所以中国在泡沫产生过程中，从大概2014年以后就开始，治理地方政府各种债务问题，什么开正门堵后门啊，各种强调财政纪律啊，包括后边去搞上游国企的供改，金融机构开始执行资管新规，都是在排雷，一个一个孩子的抱走，免得都被地方政府债务这颗大雷炸成连环阵。
到泡沫正式破裂的2021年，三条红线一刀切的，已经是藕断丝连的丝了，解耦过程基本用6年时间已经走完了。
我们现在面临的主要问题，是被迫回到了“不繁荣”的现实里。
地方政府这一大坨债务太大，而私营部门，特别是居民部门又太穷，根本啃不动这么一大坨债务。这个大和穷的背后，其实是一体的，核心是我们的非地产型内需经济压根就没发展起来，把地方政府和居民部门这两张资产负债表都被迫挤到地产这一坨坨上了。
穷，不是今天才穷，是过去就穷，地产泡沫推升出的财富效应都是假的，从四万亿以后，中国压根就没有再经历过繁荣了，我们今天面对的场景，其实就是假设没有四万亿，金融海啸后一地鸡毛的样子，这个real world，延迟了16年，展现在我们面前了。
所以，这时候，你还敢去刻日本么？刻个屁的刻......
求人不如求己，还是好好研究自己吧。
